本に学ぶマンション投資

経営者のための初めての不動産投資戦略

経営者のための初めての不動産投資戦略

曽我 ゆみこ (著)

2020年2月13日発行

不動産投資はいわゆる不労所得を作るための方法として、近年人気が出ています。中小企業を経営している人の中には、自分に万が一のことが起きた場合に備えておきたいと考えている人も多いでしょう。

そのような人たちには特に不動産投資がおすすめです。しかし、不動産投資が初めてでどのように進めたら良いかがわからないという人もいるかもしれません。

この記事では、優良な物件や金融機関の探し方に加え、物件の売却益を残すためのコツについても解説します。

どんな物件に投資すれば良いのか

重要なポイントは「自分はどんな物件に投資したいのか」を可能な限り具体的にしてから物件情報に触れることです。

近年は投資物件の情報が溢れているので、膨大な量の物件情報を前にして「どういう物件に投資したら良いのかわからない」と思う人は多いのではないでしょうか。わからないものについて考えたり調べたりするのは、面倒になりがちです。結局、目前の仕事に追われて何もせず終わってしまう人もたくさんいます。

問題なのは、優良な物件とはどんな物件のことなのか、優良な物件ならばいくらで購入すれば良いのかがわかっていないというところにあります。

ただ、優良な物件といっても基準は千差万別なので、まずは基準を自分の中で明確にすることが必要です。何が正しいのかわからないまま投資しても、成功することはまずありません。

著者が勧める投資物件のタイプ

著者が勧めるのは1,000万円〜3,000万円を頭金にして、ローンで1億〜2億の一棟物件に投資する手法です。例えば区分マンションに投資すると、最初の1戸目の時点では空室率が0%か100%のどちらかになってしまいます。

しかし、一棟物件であれば、10室のうち2室が空室でも空室率は20%に抑制可能です。また、一棟物件であれば、土地も購入することになるので、土地を担保に入れて資金の調達もできます。老朽化が進んだら建て替える・土地を売却するなど扱いやすい点も一棟物件のメリットです。

優良物件の探し方

物件情報は不動産業者の店頭に並ぶマイソクやwebに溢れていますが、誰もが触れることのできる情報源から条件が良い物件の情報を探し出すのは、容易なことではありません。

したがって情報入手のスピードがとても重要なポイントになります。スピードの速い情報入手にあたって重要になるのは、不動産業者に勤める「人」とつながることです。優良物件情報の多くは人を介して流れてきます。

不動産業者の人と繋がりを持つ上で大事なのは以下3つのポイントです。

  • どういう条件の物件ならば買いたいのかを明瞭に伝えておくこと
  • 「イエス」であれ「ノー」であれ、もらった連絡にはすぐ返信すること
  • 月に1度は対面のコミュニケーションを取り、ちょっとしたお土産を忘れないこと

何人の人と繋がりを作るかという点については2〜3人程度で十分でしょう。また、立場のある人でなくても、担当者レベルの人で問題ありません。不動産業者にはそれぞれ得手不得手があるので、最初は多めに会っておいて、あとで自分にあった情報をもらえるところに絞るのが良いでしょう。

不動産業者の選び方

不動産業者の選び方としては、レスポンスのスピードが早いところにするとよいでしょう。コミュニケーションを取りやすいだけでなく、よい物件の購入はスピーディに進めないと、他の投資家に取られてしまうからです。

また、業者規模については大手よりも中小のほうがおすすめです。特に地場の不動産業者は、業者間でのコミュニケーションを密に取っています。「〜さんの紹介」というだけで距離を縮めやすい点がメリットです。

値引き交渉の具体的なやり方

物件探しをしていると「あと〜円下がれば予算的に手が届くのだけれど・・」ということも多々あります。このような場合には値引き交渉が必要です。

値引き交渉するときには、まず不動産業者に対して「この物件は安くなる可能性があるか」を確認します。ここで不動産業者から「ない」と言われたら完全に諦めるのが得策です。もしも「可能性がある」という返事をもらえたら、指値で交渉に入ります。

このときに重要なのは、金額だけを伝えるのではなく、金額の根拠も併せて伝えることです。「利回りを希望の10%に載せるためには、あと500万円の値引きが必要」「金融機関が1億円までしか融資してくれない」などの具合で伝えると良いでしょう。

また、値引き交渉できそうな物件かどうかを判断するポイントも複数あります。重要なのは売主が物件を売却したい理由です。売主が早く現金化したいと考えている場合は、値引きできる可能性が上がります。

また、相続のために物件を売却したい場合などは、売主が価格相場を把握していないことも多いです。

物件よりも金融機関を探す方が先

不動産投資に融資を利用するならば、物件よりも先に金融機関を探しておかなければなりません。

誰の目から見ても優良な物件というのは競争率が高いので、物件を見つけてから金融機関の審査を受けていては、間に合わないことがあります。先に複数の金融機関の特徴を知り、顔なじみの担当者を作っておくことが重要です。

金融機関として特におすすめなのは、地銀や地元の信用金庫といったあたりです。これらの金融機関は地域の事業者を応援するというスタンスで営業しているため、関係作りが上手くいけばとても協力的になってくれます。

金融機関を訪問するためには、まず「賃貸業を始めたいと思っているので融資について相談できないか」と電話をしてアポイントを取り付けます。実際の面談では主に以下のような内容について質問していくと良いでしょう。

  • 融資限度額について
  • 新築と中古の両方に融資しているか
  • 金利の目安はどのくらいか
  • 返済期間は何年が目安か
  • 繰上げ返済手数料はいくらか
  • 審査期間は何日程度か

これらの質問を複数の金融機関にしていくことで、金融機関ごとの特徴をつかみます。良い金融機関が見つかったら、条件の良い物件が見つかったときに、「融資が通れば購入する」約束をした上で物件情報を持ち込むと良いでしょう。

また、金融機関の種類によって特徴は大きく異なります。お勧めなのは信用金庫です。信用金庫の金利はノンバンク系の金融機関と比較すれば低い上に、付き合いが長くなれば条件がゆるくなりやすいメリットを持っています。

ただし、自宅や会社のほか、投資する物件などが営業エリアの中になければ融資してもらえないので要注意です。

売却益を上手に残すための出口戦略

不動産投資をするならば、売却するときのことも物件ごとに考えておかなくてはなりません。なお、物件を売却する計画のことを出口戦略と呼びます。具体的には、年に1度は物件の査定を受けて売却価格を知っておくのが理想です。

査定を受けることには、売却価格を確認できるだけではなく、第三者目線で問題を発見してもらえるなどのメリットもあります。

なお、物件を複数所有している場合は、まとめて査定を受ける方が良いでしょう。回数を分けると不動産業者とのやり取りが煩雑になるからです。ただし、査定は1社だけではなくて2〜3社に依頼しましょう。1社だけだと本当の市場価格がわかりにくいからです。

また、査定結果の説明を受けるときには以下3種類の価格を聞いておくのが重要です。

  • すぐに売りたい場合の価格
  • 3ヶ月以内で売れると予想される価格
  • 半年かかってもいいから売りたい場合の価格

「3ヶ月以内で売れると予想される価格」が今の不動産価格に近いと言って良いでしょう。

実際に物件を売却する場合はどんな不動産業者に依頼するべきか

実際に物件を売却する場合には、とにかく高く売ってくれる不動産業者に売却依頼するほうが望ましいです。「高く売ってくれる不動産業者」とは「高く買ってくれる優良な顧客をたくさん抱えている不動産業者」とも言えるでしょう。

つまり、大手の不動産業者に売却依頼するほうが、物件を高く売れる可能性は上がります。また、実際に売却を依頼する時には「どうすればもっと高く売れるか」を担当者に直接聞くと良いでしょう。買い手の要望については、営業マンが最も正確に把握しているからです。

まとめ

不動産投資を成功させるためには、正しい手順を踏むことが重要です。まずは自分がどんな物件であれば投資したいと思うのか、理想の物件像をできる限り具体的にしておきます。

そして、理想の物件像を明確にしたら、物件そのものを探すよりも先に金融機関を開拓します。おすすめなのは地場の信用金庫です。信用金庫は、関係が長期間になるほど条件が緩くなりやすいメリットを持っています。

最後に、売却益を上手に増やすためには、各物件とも1年に1回は2〜3社の不動産業者に査定を依頼すると良いでしょう。なお、「3ヶ月以内で売れそうな価格」が物件の現在価値を正確に示していると捉えておけば問題ありません。

なお、実際に物件を売却する場合には、大手の不動産業者へ仲介依頼すると高く売れる可能性が上がります。




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