本に学ぶマンション投資

5万円以下の「ボロ戸建て」で、今すぐはじめる不動産投資!

5万円以下の「ボロ戸建て」で、今すぐはじめる不動産投資!

脇田雄太 (著)

2019年5月31日発行

中古戸建ての賃貸経営をする場合、都心の築浅物件を買う人が多いでしょう。しかしこの本では、地方の激安ボロ戸建ての購入を薦めています。正しい知識さえあれば、サラリーマンでも、手持ちの現金が少なくても安定した経営ができるからです。実際に著者は長崎県の田舎にボロ戸建てを20戸持ち、200万円を超える家賃収入を得ています。

この本には、ボロ戸建ての探し方やリフォーム方法等が詳細に書かれています。「パナソニック製の750ミリ幅のシャンプードレッサー」「Amazonで5,000円程度」等具体的な解説も魅力的です。戸建てに限らず中古のアパートやマンションを経営するオーナーにもおすすめの一冊です。

地方ボロ戸建て経営の6つのメリット

地方でボロ戸建てを経営するメリットは「安く買える」意外にもあります。

1.高い利回りが狙える

買い手(ライバル)が少ないので物件が値下がりし、高い利回りが狙えます。DIYをする、職人さんに直接発注をする等リフォーム料金を抑えれば、より利回りを上げられます。

2.融資は付かないが値段が破格

地方のボロ戸建ては、地元の人以外は融資を付けて買えません。土地値が安いので金融機関の評価が低いからです。

しかし融資が付かないからこそ、5万円以下の超激安物件が存在するのです。ボロ戸建ては当然リフォーム代の方が購入価格よりも高くつきますが、利回りを考慮すれば魅力的と言えます。

3.借金による精神的プレッシャーがない

金融機関から融資を受けず現金で物件を購入するので、当然月々の借金はありません。精神的負担を考えると、借金のあるなしでは大違いです。たとえ数万円の借金でも毎月返済していくのはかなりストレスがかかります。

4.リスクが小さい

金融機関から融資を受ければ、短時間で次々と物件を買えるのでスピード感のある経営ができます。一方、ボロ戸建てを現金で買った場合はこのようにはいかないので、一見非効率的に感じられると思います。

しかしボロ戸建て経営は「賃貸経営としてのリスクが小さい」点で評価ができます。手残り(実際に手元に残るお金)を考慮すると、堅実だからです。例えば、1億円の借金をしてマンションを1棟買ったとしても、毎月手元に残るお金はたったの30~40万円です。こちらの方が非効率的と言えるでしょう。あまり儲けが出ない上、常に破綻の心配もつきまといます。コツコツと激安ボロ戸建てを集めた方がよほど効率的と言えます。

5.賃貸需要が減らない

マンションであれ戸建てであれ「地方で賃貸経営」と言うと、真っ先に思い浮かぶのが人口の減少です。そのため、多くのオーナーは人が多い大都市で物件を買おうと考えます。

しかし、筆者は「人口の減少=需要の減少」ではないと説いています。確かに地方では人口の減少が考えられますが、戸建ての賃貸需要自体はそれほど落ちないと予測されるからです。これには全国的に増加する非正規社員と低所得の正社員の存在が関係しています。彼らは住宅ローンが組めませんが、結婚後子供ができると戸建てへの引っ越しを考えます。そのため戸建て賃貸の需要は今後もあり続けると予想できるのです。

6.供給が増えている

利回りが良く、需要があることが分かっても、「そんなにボロ戸建てはあるのだろうか?」と思う人が多いでしょう。実は高齢化が進み、マイホームを手放したいお年寄りが沢山います。彼らはマイホームを出て、老人ホームや交通の便が良い駅前のマンションへの引っ越しを検討しています。地方にはこのような築年数が経った物件が沢山あります。探せば沢山ある上、安く買えるのは非常に魅力的です。筆者は駅近ながら急坂の上にある、駐車スペースがない等少々条件が悪いボロ戸建てを激安で購入しています。

激安ボロ戸建てを見つける3つの方法

ボロ戸建ての見つけ方は次の3つです。

  • インターネットで探す
  • 地方の営業マンに探してもらう
  • 親しい業者さんから連絡をもらう

これらの方法を併用するとより効率的です。

インターネットで探す

ボロ戸建ても普通の物件と同様にインターネットで探せます。地方のボロ戸建ての特徴は、「売り出し価格はあってないようなもの」と言う点です。例えば、150万円で売られていたものの、買い手が付かず10万円まで値下がりした物件もあります。これに指し値を入れれば5万円以下で購入できます。ここまで低価格で買えるのもライバルの少ない地方だからこそです。

ちなみに超低価格で買える物件は下記の4つのサイトです。

  • 不動産ジャパン
  • 健美家
  • アットホーム
  • HOME’S(LIFULL HOME'S)

地方の営業マンに探してもらう

検索サイトで気になる物件があれば、実際に現地に足を運んでみましょう。そこの売買仲介の営業マンに次の3点を確認します。

  • 2年以上売れ残っている物件の有無
  • ゴミ屋敷など訳あり物件の有無
  • 取り扱っている物件の中で一番安いもの

 

しかし、なかには紹介手数料が稼げないため、表立って激安物件を紹介できない仲介会社もあります。そのような場合は、営業マンに個人的にいくらか謝礼を支払った上で次の2点を提案します。

  • 元付け不動産(オーナーから直接依頼を受けている不動産屋)を紹介してもらう
  • 直接売主様へ連絡できるように調整してもらう

親しい業者さんから連絡をもらう

親しい不動産業者に安くなりそうな物件を見つけたら連絡をくれるようにお願いしておきます。教えてもらった物件を買えた時は、紹介してくれた業者さんには謝礼を支払いましょう。不動産業者との日頃からのコミュニケーションが不動産投資の成否を決めます。

物件購入前に確認すべきことは?

物件購入前に確認すべきことは次の2点です。スムーズに客付けをするために、これだけは仲介営業マンにしっかりとヒアリングしておきましょう。

  • 賃貸需要があること
  • リフォームに多額のお金をかけなくても入居が見込めること

見た目は古くてもリフォーム次第で魅力的な物件に化けるボロ戸建てを探します。「体躯がしっかりしている」「シロアリ被害がない」等、建物の構造部分に着目しましょう。また、インフラの状態が不十分であれば指し値を入れる根拠のひとつにもなるので、こちらも併せてチェックします。

物件購入後のコスト削減のコツと注意点

費用を抑えたリフォーム方法と、リフォーム箇所のポイントを紹介します。

職人さんへの直接発注でコスト削減

著者はリフォーム会社ではなく職人さんへの直接発注を薦めています。次の2つのメリットがあるからです。

  • 発注のボリュームを増やしてコスト削減ができる
  • 料金体系の差を生かしてリフォームの質が高まる

リフォーム会社の主な仕事は、依頼主の具体的な要望を作業に落とし込んで職人さんに指示を出すことです。職人さんに直接仕事を依頼すると中間マージンが発生しません。

客付けに直結するリフォーム箇所の注意点

水回りや床等各箇所のリフォームのポイントをまとめました。紹介されているテクニックは、中古マンションやアパートにも応用が効きます。

水回り

物件の印象を左右する水回りは手を抜けない箇所です。水回りを魅力的に仕上げて競合物件との差別化を図ります。ボロ戸建ての水回りの機器は見た目も性能も古いものが多いので、入れ替えも検討しましょう。

床・壁・天井

部屋全体に占める割合が大きい床・壁・天井は、清潔感とデザイン性を追求したリフォームがおすすめです。ボロ戸建ての場合は古い印象を与える暗い色味を避け、明るい色味を選ぶのがコツです。水回りは耐水性に優れたクッションフロア、リビングは白系のフローリング材等、部屋によって素材を変えても良いでしょう。

まとめ

不動産投資は融資前提だとしても、ある程度のまとまった資金が必要です。「手持ちの資金が少ない」「融資を引く属性が弱い」等、選択肢が限られている場合は、自分なりの戦略を立てて資産形成を目指すことをおすすめします。今回ご紹介したボロ戸建ての賃貸経営も、その有効な手段のひとつでしょう。



5万円以下の「ボロ戸建て」で、今すぐはじめる不動産投資!

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脇田雄太 (著)

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