マンション投資基礎知識

投資用ワンルームマンションは売れない?ローンを残さないためのコツ

投資用ワンルームマンションは売れない?ローンを残さないためのコツ

ワンルームマンション投資は主にサラリーマンなどを中心として、多くの人の注目を集めています。

しかし、日本には新築不動産が好まれる文化があるため、万一の時にワンルームマンションは本当に売れるのか、ローン返済だけが残る結果にならないかなど不安を感じる人もいるのではないでしょうか。

実際に、投資用のワンルームマンションを売り出してもなかなか売れないというケースは少なくありません。しかし、売れないケースには原因があるうえに、物件を購入する時点で売れない失敗に備えた対策は可能です。

この記事では、投資用ワンルームマンションが売れない理由を解説するとともに、売却で失敗しないための対策について解説します。

投資用ワンルームマンションが売れない理由

投資用のワンルームマンションが売れない原因としては、価格設定や物件を売り出す時期などについて正しく理解できていないことなどが挙げられます。

売出価格が周辺相場と合っていない

不動産の売却を成功させるために最も重要なポイントは、売出価格を周辺相場と合わせることです。周辺相場よりも高い価格での売却を成功させるためには、他の物件にはないユニークなセールスポイントをアピールする必要があります。

しかし、設計が画一化されているワンルームマンションにおいて、他の物件と違うセールスポイントを見出すことは簡単ではありません。

物件の広告内容などについては、売却活動を委託する不動産会社と相談することになります。不動産会社のお墨付きをもらえるようなセールスポイントが見つからないのであれば、最大でも周辺相場より1割程度高い価格が限度と考えるのが安全です。

想定利回りが低い

ワンルームマンションに限らず、投資用不動産の売却先は投資家になることが多いものです。投資家が購入する物件を選ぶとき、最初に着目するのは想定利回りであることを理解する必要があります。

たとえ南向きで収納が豊富な物件であっても、想定利回りが低ければ買手の興味を惹けません。何%くらいの利回りを提示するのが適当なのか、不動産会社と相談しながら売出価格を設定することが重要です。

なお、例えば東京23区内の物件であれば、表面利回りが4%~5%になるよう設定するのが適当と考えられます。

売却先の候補が少ない

投資用のワンルームマンションは特に、物件の売却先も不動産投資家であることが多くなります。

ファミリー向けのマンションであれば、自ら居住する目的で物件を探している買手が見つかることも少なくありません。しかし、ワンルームマンションの売却で居住目的の買手を見つけることは難しいものです。

投資用のワンルームマンションを売却する場合は、ワンルームマンションを売却した実績および見込み客を持っている不動産会社に売却活動を依頼するのが重要なポイントになります。

物件を売り出す時期が良くない

投資用のワンルームマンションを売り出すのであれば、売却先のターゲットと銀行の繁忙期に着目する必要があります。

ワンルームマンションは投資用不動産の中でも初心者向けと言える物件です。主な売却先は初めて不動産投資に取り組むサラリーマンなどになります。不動産投資に取り組むサラリーマンは、物件購入にローンを使うことが多いものです。

また、銀行は半期決算の9月と年度末の3月にローンの申込承認を出しやすい傾向があります。銀行では半期ごとに融資額のノルマを課されることが多いためです。決算期が近くなると、ノルマ達成のため融資に積極的な姿勢を取る支店が増えます。

不動産の売却には最低でも3ヶ月~6ヶ月程度の時間がかかることを念頭に置きつつ、物件を売り出す時期についても意識することが必要です。

投資用ワンルームマンションを売り出す時の注意点

投資用のワンルームマンションを売却成功させるためには、いくつかの注意点があります。重要なポイントは、物件購入時における物件の選び方と、売却を依頼する不動産会社の選び方です。

新築物件を購入しない

投資用不動産の売却で失敗しないためには、最初に物件を購入する段階で周辺相場に合った価格のものを選ぶことが重要です。なお、価格が周辺相場に適合している物件は中古物件に多くなっています。

新築物件では不動産会社の利益が価格に転嫁されているため、そもそもの価格が周辺相場より高いものです。最初に周辺相場より高い価格で物件を購入してしまうと、売却するときも周辺相場より高い価格をつけなければ、投下した資金を回収しきれません。

不動産は1度入居者が入った時点で中古物件になってしまう点に要注意です。フルローンを組んで投資用の新築ワンルームマンションを購入した結果、売却の査定額がローンの残債よりも低いため、借金が残ってしまうと弊社へ失敗の相談に来られた方もいます。

物件を売却してもローンを完済できない状態になると、売りたくても売れずに身動きが取れなくなってしまうため要注意です。

入居者がいる状態で売り出す

ワンルームマンションに限った話ではありませんが、投資用不動産を売却する場合には、入居者がいる状態で売り出すことが重要なポイントになります。

買手から見ると、居住者が入居中の物件は購入後すぐに家賃収入が入ってくる物件です。その一方で、空室中の物件を購入すると、所有権移転後に買手側で入居者を募集する必要があります。

買手にとって、入居者募集期間中は管理費などの経費だけがかかる赤字期間です。また、実際に入居者が入るかは募集を開始しないとわかりません。

空室状態の物件は不確定要素が多くリスクが高いと思われやすいものです。空室状態の物件を売り出すと、買主との値段交渉も発生しかねません。ワンルームマンションを売り出す時は、空室期間を避けることも重要なポイントの1つです。

ワンルームマンション売却の実績を持った不動産業者を選ぶ

投資用不動産には様々な種類があるため、不動産会社は得意分野と不得意分野との両方を持っています。例えばワンルームマンションと一棟ものアパートとでは、価格や買手の候補者など多くのポイントが異なるためです。

なお、ワンルームマンションは価格が安いために、不動産会社にとっては仲介手数料も少なくなる点に注意を要します。不動産を売却する手間や事務の内容は、物件の価格や規模によって大きな違いがありません。

しかし、仲介手数料は物件の成約価格によって変わるため、ワンルームマンションは不動産会社にとって「手間がかかるけど利益の少ない物件」ということになります。

大手不動産会社の中にはワンルームマンションの売却を取扱っていないところもあるので要注意です。

ワンルームマンションの売却を成功させるためには、取扱実績を豊富に持つ不動産会社を見つけ出すことも重要なポイントになります。

海外投資家への販路も持っている不動産業者を選ぶ

2021年時点では、東京都内の投資用ワンルームマンションを好んで購入する海外の投資家も多くなっています。東京は世界的にも有名な大都市である一方、例えば香港やシンガポールなどと比較すると、不動産投資の利回りが高くなるからです。

その一方で、日本人の投資家にとっては、投資用ワンルームマンションはどれも同じような物件に見えています。広さや間取りに加えて立地も似たようなものが多いためです。

ワンルームマンションを売り出す時に日本人投資家だけを相手にしていると、他の物件と差別化するのが難しくなります。

海外の投資家も見込み客として抱えている不動産会社へ売却の相談を持ち掛ければ、日本人投資家だけに売り込むよりは、売却成功の可能性が高くなります。

まとめ

2021年時点では、東京都内の投資用ワンルームマンションを好んで購入する海外の投資家も多くなっています。東京は世界的にも有名な大都市である一方、例えば香港やシンガポールなどと比較すると、不動産投資の利回りが高くなるからです。

その一方で、日本人の投資家にとっては、投資用ワンルームマンションはどれも同じような物件に見えています。広さや間取りに加えて立地も似たようなものが多いためです。

ワンルームマンションを売り出す時に日本人投資家だけを相手にしていると、他の物件と差別化するのが難しくなります。

海外の投資家も見込み客として抱えている不動産会社へ売却の相談を持ち掛ければ、日本人投資家だけに売り込むよりは、売却成功の可能性が高くなります。

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監修者プロフィール

  • 人物

    小川 進一

  • 氏名

    小川 進一

  • 保有資格

    • ・(公認)不動産コンサルティングマスター

    • ・相続対策専門士

    • ・不動産エバリュエーション専門士

    • ・宅地建物取引士

    • ・賃貸不動産経営管理士

    • ・定期借地借家プランナー

  • プロフィール

    不動産一筋35年!成約件数述べ5,000件以上。
    自身も都内に複数所有している実践大家。

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