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不動産投資を始めるなら家族信託がおすすめ!その理由を解説します

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現在不動産を所有している人にとって知っておきたいのが、家族信託です。もしも将来的に相続が発生する場合、所有している不動産の扱いがどうなるのか不安に思う人も少なくないでしょう。特に不動産を所有している人が認知症になったり病気になったりして経営や管理、相続はどうなるのか気になるのではないでしょうか? 

そんな時に役立つのが、家族信託です。それでは、不動産投資における家族信託についてご説明しましょう。 

家族信託とは?注目されている理由について

家族信託と聞いても何のことだかさっぱり分からない人もいるでしょう。 

家族信託とは財産を管理する方法の一つであり、財産となる不動産を所有している人が病気や認知症などになって管理できなくなったとしても信頼できる家族に託せるのが最大の特徴です。託された人は所有者の代わりに不動産を管理することができます。 

信頼できる家族なら安心して不動産を任せることができますし、託された側はほぼノーリスクで財産管理ができるでしょう。 

生前から家族信託を行う意向を伝えておくこともできるので、遺言の代用になるのも見逃せません。生前から効力が発揮される上に孫の世代まで効力が続くので影響力は非常に大きいと言えるでしょう。しかも受託者に管理や処分を一任できることから、不動産の管理がしやすいのもポイントです。 

家族信託は2007年に信託法という法律が改正されてことによって生まれた民事信託の一つであり、不動産投資を行う所有者が相続に悩んだ時のために利用できる解決策でもあります。 

家族信託が不動産投資において注目されているため、興味がある人は是非とも家族信託の利用を検討してみてはいかがでしょうか。 

不動産投資で家族信託を利用するメリットとは?

所有者が不動産投資を行う際に家族信託を利用するメリットは数多くあります。これから不動産投資を始める際に知っておきたい仕組みでもあるので、自分に万が一のことがあった時のためにどんなメリットがあるのか知っておくことが大切です。 

 

それでは、不動産投資で家族信託を利用するメリットについてご説明しましょう。 

自分に万が一のことが起きた時の保険になる

不動産投資はその気になれば何年でも続けることができます。しかし、何年でも続けられるとはいえ、その間に病気一つしない保証はどこにもありません。足腰が悪くなったり物覚えが悪くなったり、何らかの病気になったり認知症になったりと、いずれ経営が困難な状態にならないとは限らないでしょう。 

しかし、自分が元気なうちに家族信託を利用することによって信頼できる家族に管理を任せることができるので、自分に万が一のことが起きた時の保険ができます。もし家族信託によって家族に管理が一任されることになっても、そのまま管理するか処分するかどうかも任せられるため、相続の際にトラブルになりにくいでしょう。 

不動産の共有問題が発生しない

通常、所有していた不動産が普通に相続されるなら問題ありませんが、共有相続になっている場合は相続人全員の同意がなければ不動産を処分することができません。ただでさえ管理や処分でお金がかかるのに、相続人全員の同意が得られない状態ではますますトラブルになるでしょう。 

しかも現金で分割することもできないため、やむなく共有相続になるのは仕方ありません。元から不動産を売却する場合でも相続人の同意を得てからでないとできないため、同意を得る前に売却する絶好のタイミングを逃してしまうこともあるでしょう。 

ですが、家族信託であれば受託者一人に不動産の扱いを一任させる権利があるので、共有相続による相続人全員の同意を得る必要性がなくなります。相続人全員の同意を得ることなく不動産の処分ができるため、トラブルが長引くようなこともないでしょう。 

不動産投資で家族信託を利用するデメリットとは?

所有者が不動産投資を行う際に家族信託を利用するメリットは数多くありますが、デメリットもあるので注意が必要です。確かにメリットは多くありますが、場合によっては家族信託を利用する必要性がない可能性もあるのでどんなデメリットがあるのか知っておくことが大切です。 

 

それでは、不動産投資で家族信託を利用するデメリットについてご説明しましょう。 

損益通算ができない

投資用不動産を家族信託で託す場合、損益通算ができなくなるのが大きなデメリットです。 

不動産投資による所得は給与所得扱いとして通算できるため、もしも不動産投資で赤字になったとしても給与所得から赤字を差し引くことができる損益通算が可能です。損益通算ができる分だけ大きな節税効果が期待できますが、家族信託を行うと損益通算ができなくなります。 

損益通算ができると思っていても、信託財産となっている以上は節税効果も臨めないので家族信託を行う時は注意が必要です。 

受託者を決める際に揉める

家族信託を行うことで相続人全員の同意を得なくても不動産の管理・処分を行う権利が得られますが、それ以前に誰が受託者になるのかどうかで揉めるデメリットがあります。 

受託者は所有者の代わりに不動産投資を行う権利が得られる以上、不動産投資のノウハウを持っている人が受託者になるのが理想的です。しかし、受託者になる権利は誰にでもあるので、ノウハウや知識を持っていない人が受託者になる可能性もあります。 

しかし、不動産投資のノウハウや知識がない人が受託者になってしまうと、管理方法や空室対策、大規模修繕など不動産を長持ちさせるようなことができない可能性が高いでしょう。ずさんな管理になっていろんなところに迷惑をかける可能性があるため、少なくとも不動産投資のノウハウや知識がない人を受託者に指名させないようにするのが得策です。 

そもそも受託者を誰にするかで揉めているようでは元々の所有者も安心できないので、所有者が指名するのもアリでしょう。 

身辺保護などの権限はない

家族信託を利用する場合、不動産の管理や処分を受託者に任せることになりますが、不動産を管理したり処分したりする以外の権限はありません。成年後見人のような精度を利用する場合は身辺保護を行う権限がありますが、家族信託には期待できないので注意しましょう。 

家族信託で受託した不動産の売買について

家族信託を行ったからといって必ずしも売買できるとは限りません、受託した不動産の売買を行うには信託契約書の内容に沿って行う必要性があります。受託者は信託契約書の内容を確認して、どのように扱うべきか把握することが大切です。 

それでは、家族信託で受託した不動産の売買についてご説明しましょう。 

不動産が売買できるかどうかは信託契約書の内容をチェックしよう

受託者が不動産の売買を行うには、信託契約書の内容を確認する必要性があります。 

信託契約書にはどの財産を誰に任せるのか必ず記載されているため、そこに受託する不動産が記載されていれば受託者が不動産の売買を行う権限が与えられることになります。そのまま管理しても良し、売却しても良しと自由に扱うことができるでしょう。 

ただし、信託契約書の内容に不動産が記載されていない場合は、信託財産とはならないので売買することはできません。これは委託者の意思なので、断りなく勝手に売却することはできません。 

信託契約書に不動産に関する内容が記載されていない場合に売却する方法

信託契約書に不動産に関する内容が記載されていない場合は勝手に売却することができませんが、売却する方法はいくつかあります。 

まず、委託者と受託者が話し合い、合意の上で信託契約書の内容を変更して不動産に関する記載を行う方法です。 

この方法であれば委託者の合意を得た上で不動産の売買ができるので、受託者は委託者を説得して不動産に関する内容を記載してもらう必要性があります。 

次に、信託契約を修了させて、旧委託者が自分の意思で売買する方法もあります。 

 

次に、信託受益権を売買する方法です。 

信託受益権とは信託財産から得られるメリット受け取ることができる権利のことで、不動産自体を受託しなくても信託受益権を売却してもらうことで不動産投資による収入が得られる権利が獲得できます。 

つまり、無理に信託財産を管理・売却する権利を得なくても、信託受益権を売却してもらって不動産投資による収入が得られるようになれば問題ないと言えます。 

ただし、信託受益権の売買を行う場合は第二種金融商品取引業の資格が必要になるため、あまり現実的な話ではありません。 

まとめ

不動産投資を行うにあたり、将来的に家族信託を行うのかどうか検討する必要性があるでしょう。家族信託は近年注目されてきているため、せっかく軌道に乗っている不動産投資を手放すのは惜しいと考える人もいます。 

不動産を手放さずに子どもや孫に承継していきたい場合は、家族信託を利用するのもおすすめです。家族信託は孫の世代まで効力が発揮されますし、何より生前から効力を発揮するので所有者が亡くなった後に揉めるのを防ぐこともできます。 

興味がある人は、是非とも家族信託の利用を検討してみてはいかがでしょうか。 

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監修者プロフィール

  • 人物

    小川 進一

  • 氏名

    小川 進一

  • 保有資格

    • ・(公認)不動産コンサルティングマスター

    • ・相続対策専門士

    • ・不動産エバリュエーション専門士

    • ・宅地建物取引士

    • ・賃貸不動産経営管理士

    • ・定期借地借家プランナー

  • プロフィール

    不動産一筋35年!成約件数述べ5,000件以上。
    自身も都内に複数所有している実践大家。

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