マンション投資基礎知識

不動産投資のリスクとは?失敗を回避する方法とメリットの種類を紹介

「不動産投資はメリットが多そうだけどリスクも多そうで、もう一歩踏み込めない」という人は多いのではないでしょうか。不動産投資のリスクは前もって対策できる内容も多いことが特徴です。 不動産投資に興味がある人向けに、空室リスク、天災リスクなど、不動産投資で避けて通れないリスクの種類と内容を説明し、それぞれのリスクへの対策や回避方法を解説します。 不動産投資で失敗しないためのコツや、不動産投資のメリットについても紹介していますのでぜひ参考にしてください。 

不動産投資はリスクが高いと言われる理由

不動産投資はハイリスクというイメージが先行していますが、本質をよく知ればそれほどリスクが高い投資ではないことがわかります。 リスクを回避しながら、不動産投資で賢く利益を得ている人が多くいるのも事実です。 

不動産投資が危険と言われる最大の理由は、投資する金額の大きさでしょう。 株式投資のように比較的少額から始められる資産運用とは異なり、不動産投資では物件購入時に大きな金額を投資する必要があります。 

そのため、周囲から「失敗するからやめとけ」と言われた人もいることでしょう。 不動産投資の基礎知識がない人からは、「よくわからないけど危険そう」とか「手を出さない方が安全なのでは」というイメージを持たれがちなのです。

根拠のない不安に振り回されず、不動産投資についてよく知り、自分にとってのメリットデメリットを見極めましょう。 

不動産投資のリスクの種類と対策

すべての投資にはリスクがあり、不動産投資も例外ではありません。 不動産投資では近い将来や遠い将来に起こりえるリスクについて正しく理解し、事前にリスクヘッジをとることが大切です。 具体的には次のようなリスクが考えられます。ひとつずつ説明していきます。 

空室・滞納リスク

不動産投資の一番のリスクは、空室や滞納により家賃収入が予定通り得られないことです。家賃収入が想定を下回ると、物件購入のローンの支払いに支障をきたす事態にもなりかねません。 次の対策を事前にとることでリスクを回避しましょう。 

  1. ニーズのある物件を選ぶ 
  2. 管理会社を厳選する 
  3. 保証会社と契約する 

1.ニーズのある物件を選ぶ

立地が良いなどニーズのある物件を選んで空室リスクを減らしましょう。 また、立地と物件のターゲットが合致しているか、ニーズが長く続きそうかなどをあわせて考えることも大切です。 学生街なら学生向けの物件など、地域住民のニーズに沿った物件を選ぶことが大切ですし、近隣地域の開発情報などが頭に入っていると、より長期的な視点でのニーズを知るヒントになるでしょう。 

2.管理会社を厳選する

管理会社選びも重要です。物件を購入した後は管理会社に管理を任せる場合がほとんどです。 安定して家賃収入を得るためには、住人が退去して空室になった際にすみやかに次の住人を探してくれる管理会社を選びましょう。 

物件を紹介する不動産会社の軒数は多いため、多くの不動産会社で募集を行うことがより早い住人の確保につながります。多少の手間をいとわず、より多くの店舗に募集をかけてくれる管理会社が望ましいです。 

3.保証会社と契約する

家賃の滞納は空室と同様に日常的に起きる可能性がある大きなリスクです。 リスクを防ぐためには、次の2つの対策が考えられます。 

  • 家賃保証会社と契約してもらう 
  • 連帯保証人を立ててもらう 

連帯保証人を立てる方法は、保証人になる人がいないなどの理由で近年減る方向にあります。 また連帯保証人を立ててもらっても、滞納の際に保証人がすみやかに家賃を支払ってくれる保証はありませんし、請求業務に手間もかかります。 

住人に家賃保証会社と契約を結んでもらう方法は、万が一滞納が発生しても保証会社からすみやかに家賃が支払われるため、オーナーにとっては安心です。 ただし、住人は入居時にその分のコストを支払わなければならず、契約更新時にも同様のコストがかかるため負担が増えてしまいます。 

地震・天災リスク

予測できない地震などの天災には、次のような対策で備えておくことが大切です。 

  1. 「新耐震基準」「耐震等級」から地震に強い物件を選択する 
  2. 火災保険・地震保険に加入する 
  3. 天災のリスクが少ないエリアを選ぶ 

1.「新耐震基準」「耐震等級」

昭和56年6月以降に工事に着工した物件は新耐震基準を満たしていますが、それ以前に着工した物件は旧耐震基準しか満たしていませんので注意が必要です。 旧耐震基準では、震度5強程度の地震で損傷が少ないことを目指しており、新耐震基準では震度6強~7程度の地震で倒壊しないことを目指しています。 

「品確法」によって定義されている耐震等級では、一般的な戸建て住宅を耐震等級1とし、病院や学校などと同等の強度を持つ住宅を耐震等級2、消防署や警察署などと同等の強度をもつ住宅を耐震等級3と定めています。 新耐震基準を満たしていて、耐震等級2級または3級が認定されていればより安心と言えます。 

2.火災保険・地震保険に加入する

火災保険や地震保険への加入は義務ではありませんが、もしもの時のために必ず加入しましょう。 ただし保険金額の上限は5,000万円です。高額物件では保険だけではまかないきれない場合があることを理解しておきましょう。 

3.天災のリスクが少ないエリアを選ぶ

物件を選ぶ際にハザードマップなどで地域の災害リスクを確認しておくことも大切です。 ハザードマップでは、地域の洪水や土砂災害、高潮などのリスクを閲覧できます。リスクの高いエリアは避けた方が賢明でしょう。 

複数物件を所有する場合は、物件ごとに地域を分けて購入することでもリスクを分散できます。 

金利上昇リスク

不動産投資を行う際は、物件の購入のためにローンを組む人が大半です。 「変動金利型住宅ローン」は「固定金利型住宅ローン」に比べて金利が低い傾向がありますが、今後金利が上昇した場合は高くなった金利が収支を圧迫する可能性があります。 対策は次の2つです。 

 

  1. 固定金利型住宅ローンを選択する 
  2. ローンの利用金額を少なく抑える 

 

この先金利が上がると予想できるなら、固定金利型の選択もよいでしょう。固定金利型ローンは金利が高いものの月々の支払額が一定しているため、資産管理が簡単に行えるという利点があります。 

手持ち資金に余裕があるなら、物件の購入に手持ち資金を投入し、ローンの利用割合を下げることが有効な対策です。 変動制でも固定制でも金利はけっこうな金額になるため、自己資本の割合を増やすことは、金利上昇のリスクヘッジだけではなく、リターンを増やすための対策にもなります。 

価値下落リスク

続いて価格下落リスクを解説していきます。 購入した物件の価値は、経年によって価値が下落していくのが一般的です。 ただし、物件の需要が供給を上回る地域では、物件価値の下落率を低く抑えることができます。 将来物件を売却する場合の価格下落リスクヘッジとして、次のような物件を購入しましょう。 

 

  1. 人口が減少しない地域の物件 
  2. 駅に近いなど立地のよい物件 

 

豪華でコスパがよく耐震に優れた物件でも、需要がなければ物件の価値下落率は高くなります。 東京なら23区内、他県でも人口が多く、立地のよい物件がおすすめです。 

老朽化・修繕リスク

購入した物件は将来必ず修繕が必要になり、修繕費は大きなコストとなります。 マンションを棟ごと購入する場合、将来必要になる主な修繕は次のとおりです。 

 

屋根の塗装・補修 

屋根の防水 

外壁塗装 

外壁タイル補修 

給排水管洗浄 

給排水管取り換え 

階段廊下の防水・塗装 

エアコンや給湯器の交換 

 

上記のような修繕を一気に必要になると資金が足りなくなる可能性もあるでしょう。 事前に用意できる対策は次の2つです。 

1.1棟買いは自分で修繕金を積み立てる

マンションを棟ごと購入する場合は、可能なら購入前に将来の修繕にどれくらいの費用がかかるのか見積もってもらい、修繕計画を策定しましょう。 不動産会社が策定してくれる場合もあります。 

修繕の費用はオーナーが負担するものなので、来るべき修繕に足りるように月々の家賃収入から決まった金額を修繕金として積み立てておくことが望ましいです。 

2.ワンルーム中古物件は修繕金の状況を確認する

ワンルームの場合は管理組合が各戸から預かった修繕金を積み立てている場合がほとんどです。 マンションごとに事情は異なりますので、購入前に修繕金の状況を確認して、積み立てられている資金で大型修繕を行えるのか確認しましょう。 

大型修繕にかかる費用は以前より上昇しています。相場の上昇にあわせて修繕積立金の見直しを行っているマンションは問題ありませんが、新築時の積立金のまま見直しが行われていないマンションでは大型修繕の際に積立金が足りずに、住人に一時金を請求する場合があります。 よく調べずに購入して入居早々に一時金の支払を求められることがないようにしましょう。 

家賃下落リスク

三井トラスト基礎研究所「タイプ別築年数別の理論賃料指数」(東京23区)

築3年~10年物件の下落率が大きく、築21年以降のシングル物件では下落率が小幅にとどまっていることがわかります。 下落率は立地などにも影響されるためすべての物件に当てはまるわけではありませんが、下落率が気になる人は築20年以上の優良物件を探すことがリスク回避につながると言えます。 

不動産投資で失敗するリスクを回避する方法

次に不動産投資で失敗しないための方法を考えましょう。

物件の周辺相場と空室を確認しておく

物件を選ぶ際には、周辺物件の相場価格や家賃の相場、空室状況を確認しておきましょう。 利回りのシミュレーションを立てても、実際の相場とかけ離れたものになってしまっては、投資が計画通り進みません。 

また周辺に空室が多い地域は、賃貸物件の需要が少なかったり、物件の供給過多だったりする地域かもしれません。運用後に空室を出さないためには、物件周辺地域のリサーチも重要です。 

無理なローンを組まない

限度額ギリギリなど返済に無理がかかるローンを組むのは控えましょう。計算上は無理なく返済できる予定でも、すべてが計画通りに進むとは限りません。 

余裕のない借入では、すこしのリスクで返済に行き詰ってしまう可能性があります。できれば自己資金をある程度用意し、年収や貯蓄に見あった金額で借り入れを行うことをおすすめします。 

現実的なシミュレーションを行う

利回りのシミュレーションは、理想の数字ではなく根拠のあるデータを組み込み、現実的な数字を出すことが大切です。 不動産会社や銀行などでもシミュレーションを行ってくれますが、よく見ると非現実的な数字が並んでいることがあります。人任せにせずに自分でも行ってみましょう。 

最近は誰でも使える無料のシミュレーションツールやアプリがあります。 家賃の想定は相場と合致しているか、金額は税込み表示になっているか、前章で挙げた空室や修繕などリスクに対する金額は組み込まれているかなど、詳細にチェックしましょう。 

不動産投資の勉強をする

不動産投資で失敗しない一番の方法は、不動産投資の勉強をして新しく適切な情報を仕入れることです。 常に変化する社会情勢や周辺状況に対応できるよう、リスクを察知したり自分で判断したりするための知識が必要です。 

特に物件の選定は重要なので、正しい知識を得て自分で判断すべきでしょう。 本やインターネットでもある程度の知識を得られますが、セミナーでは講師や経験者の生の声が聞けたり、個々のケースについて相談できたりするメリットがあります。 

セミナーの主催者が不動産投資会社ならお得な情報を聞ける場合もあるでしょう。 時間が許すなら複数のセミナーに参加して、専門家にアドバイスをもらえる環境を作っておくことをおすすめします。 

不動産投資はリスクだけではなくメリットも多い

不動産投資はリスクがありますが、それ以上にメリットが大きい投資です。主なメリットをご紹介します。

生命保険代わりになる

生命保険は、契約して掛け金の払い込みをすることにより家族に万が一のことがあった時、残された家族が困らないように保険金がおりる仕組みです。 不動産投資は次の理由から、生命保険の代わりとなる効用があります。 

1.死亡時に団体信用生命保険がおりる

「団体信用生命保険」とは不動産のローンを組む際にセットで申し込むもので、ローンの契約者が亡くなった際にローンの残債が免除になる保険です。 残された家族は残債を支払うことなく、不動産を相続することができるのです。 

 

2.家賃収入が継続する

契約者が亡くなっても、不動産を相続した家族は引き続き家賃収入を得られます。 契約者が家庭の大黒柱だった場合、亡き後も定期収入が得られることは家族にとってありがたいことでしょう。

安定収入を得られる

賃貸ニーズが高い優良物件を購入できれば、購入後は家賃の安定収入が見込めます。 株式投資などとは異なり、月々や年間の収入がある程度予測できるため生活の基盤となりえますし、収入が予測できるため将来の計画を立てやすいことがメリットです。 

節税対策になる

不動産投資で得られる節税効果は、主に「所得税・住民税」に対してです。 高額の給与所得者はもともと高額の所得税や住民税を納めているため、節税の恩恵を受けやすいと言えます。 

不動産投資では、固定資産税や損害保険料、管理会社へ支払う手数料など実際にかかる経費の他に、「減価償却費」を経費として計上できます。 減価償却とは、不動産の建物部分などを、購入した時に全額経費に計上するのではなく、耐用年数によって毎年少しずつ経費として計上していくことです。 

減価償却費の金額が大きいと収支上は赤字になり、サラリーマンは確定申告で本業の給与所得と不動産投資の収支を合算することで、年間の所得を数字上少なくすることができます。所得が少なくなる分所得税や住民税が減額され、節税となるのです。 

年金代わりになる

ローンの返済が終わった後も物件を売却せずに持ち続けるなら、ローンを支払っていた時よりも多くの収入が得られます。 家賃収入は順調なら毎月入ってくるため、会社を定年となった後は年金と似たような感覚で受け取ることができるでしょう。 

ただし、ローンの支払いが終わっても家賃収入が丸ごと収入になるわけではありません。 年数が経過した物件は修繕費用がかさむ場合が多いものです。修繕計画は定期的に見直して適切に運用しましょう。 

レバレッジ効果を得られる

レバレッジとは「てこの作用」を意味しており、投資の世界では少ない元手で多くの利益を得ることを「レバレッジ効果がある」と言います。 不動産投資でレバレッジ効果が得られるのは、銀行からの借り入れを上手に活用できた場合です。 

例えば、自己資金が500万円、利回りが5%の場合、銀行からいくら借り入れできるかで年間の家賃収入は異なってきます。 

 

  • 自己資金500万円+融資1,000万円=合計1,500万円の物件を購入 

 →利回り5%の場合の年間収入:750,000円 

 

  •      2. 自己資金500万円+融資2,000万円=合計2,500万円の物件を購入 

 →利回り5%の場合の年間収入:1.250,000円 

 

実際には修繕費や銀行の利息、固定資産税なども異なってきますので上記の通りではありませんが、同じ自己資金でも多くの金額を借り入れできれば、より多くの利益を得られることが期待できます。 

ただし借り入れには金利上昇のリスクがあります。自分にはどのような不動産投資が適しているか判断することが必要です。 

まとめ

不動産投資はさまざまなリスクがありますが、それ以上にメリットの大きい投資です。 特に高額の給与所得者には節税の効果が期待できるため、メリットは大きなものになるでしょう。 

投資する金額は高額なものになります。セールストークを鵜呑みすることなく、自ら学んで正しい知識を身につけましょう。 将来起こるかもしれないリスクを知り、正しく恐れて対策を立てておくことが大切です。 

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監修者プロフィール

  • 人物

    小川 進一

  • 氏名

    小川 進一

  • 保有資格

    • ・(公認)不動産コンサルティングマスター

    • ・相続対策専門士

    • ・不動産エバリュエーション専門士

    • ・宅地建物取引士

    • ・賃貸不動産経営管理士

    • ・定期借地借家プランナー

  • プロフィール

    不動産一筋35年!成約件数述べ5,000件以上。
    自身も都内に複数所有している実践大家。

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