資産形成と節税を見込んで不動産投資を始めるサラリーマンが増えています。しかし、以下のような不安や疑問を持つ人もいるのではないでしょうか。

• 投資はお金を増やす手段なのに、なぜ不動産投資が節税になるの？
• 不動産投資による節税とは具体的にどういう方法なの？
• 不動産投資の節税は違法な脱税にならないのか？

不動産投資による節税は減価償却費の計上を利用するものであり、違法な方法ではありません。また、節税は投資家が確定申告することによって可能になります。

節税するために資格や特別な方法などは不要です。しかし、年収が一定以上の人でないと不動産投資による節税は効果がありません。この記事では、不動産投資による節税の仕組みや、節税額の計算方法などについて解説します。

不動産投資が節税対策になる仕組みを解説

不動産投資をするとなぜ節税になるのか、疑問に思う人もいるのではないでしょうか。節税のポイントは、不動産投資にかかる経費を計上して収支を赤字にすることです。

不動産投資の赤字は給与所得と損益通算できる

不動産投資で発生した収入は給与所得と合算できます。このため、不動産投資で収入が赤字になった場合は、確定申告することによって税務上の給与所得を減らせるのです。

給与所得を減らすと所得税と住民税を節税できます。なお、不動産投資の収入と給与所得とを合算することを損益通算と言います。

不動産投資の収入を赤字にするためには、不動産投資にかかる経費の計上が必要です。一例として以下の支出が不動産投資の経費に該当します。

• 投資物件に課される固定資産税や都市計画税
• 火災保険料
• 支払金利（不動産投資の融資を利用している場合）
• 修繕費用
• 税理士費用（確定申告の業務を税理士に委託する場合）
• 管理費と修繕積立金（マンションに投資している場合）
• 減価償却費

不動産投資では減価償却費を経費計上できる

投資で赤字を出さないと節税にならないのなら、結局損になるのではと思う人もいるでしょう。不動産投資による節税でカギとなるのは減価償却費です。国税庁では減価償却費について以下のように定めています。

事業などの業務のために用いられる建物、建物附属設備、機械装置、器具備品、車両運搬具などの資産は、一般的には時の経過等によってその価値が減っていきます。このような資産を減価償却資産といいます。（中略）

減価償却資産の取得に要した金額は、取得した時に全額必要経費になるのではなく、その資産の使用可能期間の全期間にわたり分割して必要経費としていくべきものです。この使用可能期間に当たるものとして法定耐用年数が財務省令の別表に定められています。

減価償却とは、減価償却資産の取得に要した金額を一定の方法によって各年分の必要経費として配分していく手続です。

 

※引用：国税庁
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/2100.htm

噛み砕いて説明すると、不動産価格のうち建物価格に該当する分については、法定耐用年数で割り算した金額を毎年経費にできるということです。実際にはお金を支出していないのに、確定申告では減価償却費を経費として計上できます。減価償却費の計上は税法で認められているため違法ではありません。

建物の法定耐用年数は構造と建物の用途ごとに決められており、国税庁のwebサイトで確認できます。

※参照：国税庁
https://www.keisan.nta.go.jp/h30yokuaru/aoiroshinkoku/hitsuyokeihi/genkashokyakuhi/taiyonensutatemono.html

なお、減価償却費を計上できるのは、不動産価格のうち建物部分の価格だけです。土地の価格については減価償却費を計上できません。土地は使用しても劣化しないからです。

例えば、販売価格3,000万円のうち1410万円が建物価格となるRC造マンションを購入すると、減価償却費は以下のように計算します。

1410万円 ÷ 47年 ＝ 30万円

この物件を購入後、47年間は毎年30万円を減価償却費として経費計上可能です。減価償却費の計上によって収支を赤字化するのが、不動産投資による節税のやり方です。

不動産投資でいくらの税金を節税できるのか

不動産投資によっていくら節税できるのか、具体例を用いて解説します。年収900万円の人が3,000万円の木造戸建物件に投資した場合、節税額は以下のように計算します。

物件概要：築22年木造戸建物件（物件価格：3,000万円・建物価格：1,540万円）

 

・単年の減価償却額
　　1,540万円 ÷ 22年 ＝ 70万円

・確定申告時に給与所得と損益通算
　　900万円 – 70万円 ＝ 830万円

・もともとの所得税額
　　900万円 × 33% ＝ 297万円

・減価償却費計上後の所得税額
　　830万円 × 23% ＝ 190.9万円

・不動産投資による所得税の節税額（1年分）
　　297万円 – 190.9万円 ＝ 106.1万円

上記の計算は所得税の基礎控除を考慮しておらず、不動産投資に関する他の経費も算入していないため、簡易的な計算です。

こちらの例では、減価償却費を計上することによって所得税率が一段階下がっています。節税額を大きくするためには、経費の計上によって所得税率を下げることが有効です。

節税対策の不動産投資が向いている人とは？

不動産投資で節税を考えている人の中には、自分は節税できるのか、どんな人なら節税できるのか、気になる人もいるのではないでしょうか。

結論からお伝えすると、不動産投資による節税が有効なのは年収900万円以上の人です。理由は、物件を売却するときに不動産譲渡税がかかるからです。

不動産譲渡税は物件を売却したときの売却益に対して課税される税金であり、売却益は物件の売却額から簿価を差し引いて計算します。売却額から差し引きするのが物件の購入額ではなく、簿価となっている点に要注意です。

不動産譲渡税の計算

例えば、築22年の木造戸建物件を購入してから6年後に売却すると、不動産譲渡税は以下のように計算します。

築22年の木造戸建物件（物件価格3,000万円：建物価格1,540万円）に投資した場合

・6年間の減価償却額
　　1,540万円 ÷ 22年 ＝ 70万円 × 6年 ＝ 420万円

・簿価の計算
　　3,000万円 – 420万円 ＝ 2,580万円

・購入時と同額の3,000万円で売却できた場合の売却益
　　3,000万円 – 2,580万円 ＝ 420万円

・不動産譲渡税の税額
　　420万円 × 20% ＝ 84万円

不動産の簿価は、物件の購入額から減価償却費を差し引いて計算します。そして、不動産譲渡税の税率は20%もしくは40%です。

物件購入翌年の1月1日以降5年経過していない段階で物件を売却すると、短期保有とみなされて不動産譲渡税の税率が40%になります。5年経過後に売却すると、長期保有とみなされて税率が20%に減税されます。

減価償却で節税しても、計上した減価償却費のうち20%を不動産譲渡税として支払うため、所得税率が20%以上の人でないと、節税の効果を享受できません。

本業の収入が695万円以上の人は所得税率が23%ですが、不動産譲渡税率との差が3%なので、節税効果は小さくなります。収入が900万円以上になると、所得税率が33%となるので不動産譲渡税との差がつきます。

※参照：国税庁
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/2260.htm

※不動産譲渡税の税率と所得税率は2020年時点のものです。

節税対策の不動産投資に適した物件とは

最も節税対策の不動産投資に適しているのは、築年数が22年以上経過した木造物件です。節税も視野に入れた物件の選び方について解説します。

築古の木造アパートや戸建住宅などがおすすめ

不動産投資で節税効果も狙いたいのであれば、築古の木造アパートもしくは戸建住宅がおすすめです。物件の立地エリアとしては、都心から少し離れた郊外か地方を狙うと良いでしょう。

都心ではRC造の物件が数多く建設されています。新しいRC造の物件を好む入居者は多いので、都心だと築古木造物件は入居者を入れるのが難しいです。

入居者が入らないと家賃収入が入らないので、節税できても手元にお金が残りません。不動産投資による節税は、家賃収入が入る前提で成立するものです。節税も意識して築古物件に投資するならば、賃貸需要の確認が重要になります。

新築RC造マンションの投資は節税対策にならない

RC造マンションは、耐用年数が長いので単年の減価償却費が小さくなります。新築RC造マンションを販売している不動産会社が「不動産投資はサラリーマンの節税になる」と謳っていますが要注意です。

新築RC造マンションに投資しても、節税額が大きくなるのは初年度だけと捉えておきましょう。初年度は物件購入にかかった諸費用を経費計上できるからです。2年目以降は物件購入の諸費用がなくなるので、初年度と比較すると節税額が減ります。

結果的に2年目以降は実際の収支も赤字になってしまい、投資が失敗だったという人も多いものです。弊社が運営する不動産投資かけこみ寺にも、こうした相談は数多く寄せられています。具体的な相談事例はこちらのページをご覧ください。

▶︎不動産投資かけこみ寺
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