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NOをYESに変える「不動産投資」最強融資術

NOをYESに変える「不動産投資」最強融資術

株式会社サクセスアーキテクト安藤新之助 (著)

2018年8月23日発行

不動産投資を始めようと考える人の中には、どうやって銀行からローンを引き出せばよいのか悩む人も多いのではないでしょうか。また、少しでも有利な条件でローンを引き出すためには、銀行の開拓が必要とよく言われています。

銀行が最も好印象を持つポイントは、収入などが安定していることと長期の計画性を持っていることなどです。これらのポイントを客観的な事実で証明できれば、ローン審査で有利になります。

この記事では、ローン審査にあたって銀行が好印象を持つポイントについて解説するほか、銀行訪問時のポイントなどについてご紹介します。

銀行が融資したくなる人とは

不動産投資ローンの融資審査で有利な、銀行が融資したいと考えている人物像について解説します。重要なポイントは、収入の安定性などを客観的な事実に基づいて証明できることです。

同一勤務先に3年以上勤続している人

銀行が公表している不動産投資ローンの申し込み資格を見ると、「同一勤務先に1年以上勤務している人」と書かれていることも少なくありません。しかし、実際に不動産投資ローンを申し込んでみると、3年以上勤続している人のほうが審査で有利です。

なお、勤続年数が長期にわたっていれば、年収がそれほど高くなくても審査を通過できる可能性があります。年収の大小よりも安定性のほうを重視する銀行は多いものです。

他のローンで返済遅延を起こしていない人

不動産投資ローンは長期間にわたって返済を続けるものなので、返済遅延を起こして金融事故の記録がある人に銀行が融資する可能性は低くなります。反対に、長期間にわたって返済遅延を起こしていないことを証明できれば、融資審査で有利です。

なお、返済遅延を起こしていない証明をする場合には、申込先の銀行でローンを返済できていると証明できれば、さらに好印象を与えられます。

定期預金を3年~5年以上毎月積み上げている人

長期にわたって限られた収入の中から貯金を続けるためには忍耐力を要します。このため、定期預金を長期間にわたって積み上げている実績のある人は、銀行から高評価を得やすいものです。

定期預金を続けていると、銀行からは計画性のある行動をする人だと思われます。なお、毎月の預金額は、金額よりも月収に対する割合で考えることが重要です。月収の5%以上を長期間積み上げていれば、銀行に対する説得力を持たせられます。

訪問開拓を融資に結び付けるためのポイント

不動産投資でローンを利用するためには、融資してくれる銀行を開拓することが重要とよく言われています。しかし、むやみに訪問していても銀行はなかなか見つかりません。訪問開拓を融資に結び付けるためのポイントについて解説します。

訪問に至った経緯が重要

融資元の銀行を開拓するためには、アポなしの飛び込み訪問は避けるほうが無難です。時期によってはお金に困って金策に奔走していると思われてしまうほか、「他行に断られたからうちに来たのではないか」と思われることも少なくありません。

いずれにせよ門前払いされてしまうケースが多いため、飛び込み訪問はあまり効率的ではないと言えます。最低でも、電話であらかじめアポイントを取り付ける手順が必要です。

理想的なのは「なぜその銀行を選んだのか」という経緯を明確に説明できる状態で電話することです。また、銀行を紹介してくれた紹介者がいて、紹介者から担当者へ連絡が入っている状態であれば最も理想的と言えます。

なお、銀行を選んだ経緯については、例えば以下のようなものでも問題ありません。

  • 購入検討している物件から最も近い銀行だったから
  • 自宅から最も近い銀行だったから
  • 自分が給与振込先口座を持っているから

そのほか、サラリーマンの場合は勤務先と結びつけるのも有効です。例えば「自分が勤めている会社の取引先銀行だったから」「勤務先の子会社がメインバンクにしているから」などの理由も「ホームページを見たから」などの理由よりは説得力があります。

2月・8月は案件の持ち込みに適している

融資元の銀行を開拓するのに適しているのは、毎年2月もしくは8月です。銀行は9月が半期決算で3月が年次決算に該当することが理由として挙げられます。決算が近くなると、銀行は目標融資額を達成するため、積極的に案件を探すようになります。

なお、銀行が融資したいタイミングに合わせて案件を持ち込むことは重要ですが、面談時などにこちらから決算期の話を持ち出すのはおすすめできません。銀行の担当者には、決算期の話は大きなお世話と感じられてしまいます。

銀行訪問時のポイント

アポイントが取れたら担当者と面談することになりますが、面談時にも抑えるべきポイントが複数あります。

最初に渉外担当者と面談する

最初に抑えるべきポイントは、融資担当者ではなく渉外担当者と面談することです。不動産投資ローンの話をするためには、融資担当者と話をしなければ始まらないのではと思う人もいるかもしれません。

しかし、融資審査のことも考えているため、融資担当者は案件が欲しくても慎重にならざるを得ない立場にあります。その一方で、渉外担当者は融資額のノルマを課せられているため、見込客を雑に扱うとは考えづらいものです。

手間が増えることではありますが、最初に渉外担当者と面談してから融資担当者へ話を通してもらい、2回目の面談で融資担当者と話をするのがベストと言えます。なお、2度目の面談の際に役職者と話をできれば申し分ありません。

家庭円満のアピールは好印象を得られる

既婚者の投資家の場合は、銀行担当者に家庭円満のアピールをすると好印象を得られます。銀行担当者は、例えば返済者が離婚すると、慰謝料の支払いなどお金のトラブルも起こることを危惧しているからです。

そのほか、個人投資家の場合は妻を連帯保証人にすることもあります。ローン返済中に離婚した結果、滞納が発生して連帯保証人の元妻とトラブルになった例は多いものです。このため、家庭円満だと銀行の担当者は安心して融資できます。

銀行担当者との面談時にやってはいけないこと

銀行担当者との面談に臨む際、やってはいけないことは他行の悪口を言うことです。一般的には、ライバルとなる同業他社に不満を持っている人は、営業対象としてチャンスと思われることもあるかもしれません。

しかし、銀行の世界では「借手に何か問題があるからほかの銀行はお金を貸さなかったのだろう。それならば、うちもお金を貸すのはやめておこう。」と思われることが少なくありません。

銀行を訪問する際には「ほかの銀行が貸してくれないから」というネガティブな理由よりも、「少しでも希望に近い条件を提示してくれる銀行と取引したいと考えているが、中でも御行は物件に1番近いこともあって、特に御行と取引したい。」などのポジティブな理由のほうが、銀行も前向きに検討してくれます。

まとめ

銀行が不動産投資ローンを出したくなるのは、長期間同一勤務先に勤務しているまたは定期預金を積み上げているなど、安定性を客観的に証明できる人です。なお、銀行の訪問開拓を成功させるために重要なポイントは、訪問に至った経緯を前向きに説明できることです。

また、銀行訪問のアポイントを取り付けたら、まずは融資担当者ではなく渉外担当者と面談することが重要になります。加えて、既婚者の場合は面談時に家庭円満をアピールできると好印象です。



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監修者プロフィール

  • 人物

    小川 進一

  • 氏名

    小川 進一

  • 保有資格

    • ・(公認)不動産コンサルティングマスター

    • ・相続対策専門士

    • ・不動産エバリュエーション専門士

    • ・宅地建物取引士

    • ・賃貸不動産経営管理士

    • ・定期借地借家プランナー

  • プロフィール

    不動産一筋35年!成約件数述べ5,000件以上。
    自身も都内に複数所有している実践大家。

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