マンション投資基礎知識

サブリースでサラリーマンの不動産投資失敗は予防可能?賃貸管理とどちらが良いか解説します

不動産投資を検討しているサラリーマンの人の中には、不動産投資のサブリースについて、このように考える人もいるのではないでしょうか。

サブリースを利用すれば、不動産会社が家賃収入を保障してくれるのだから、騙されたり損したりする可能性がなくなるのでは?

確かに、サブリースを利用すれば空室による無収入のリスクを無くせます。しかし、不動産会社から突然サブリース契約を解除された、保証賃料を減額されたなどのトラブルは多いです。

不動産投資で損をしないためには、サブリースを利用するよりも、とにかく良い物件を選ぶことのほうが重要です。良い物件でなければ、不動産会社はサブリース契約を維持できません。

この記事では、不動産投資におけるサブリースの仕組みや、サブリースと通常の賃貸管理とではどちらのほうが良いのかについて解説します。

そもそもサブリースとは?

そもそもサブリースとはどういうことなのか、具体的に知りたいという人もいるのではないでしょうか。サブリースの仕組みについて具体的に解説します。

サブリースの仕組みを解説

サブリースと通常の不動産投資との違いはお金の流れです。サブリースがない場合は、入居者がいなければ家賃は入ってきません。オーナーと入居者とが賃貸借契約を結ぶことによって、家賃が支払われるからです。

しかし、サブリースを入れると、入居者がいなくても物件オーナーは保証賃料を受け取れます。サブリースがある場合は、不動産会社と結んだサブリース契約に基づいて、物件オーナーが保証賃料を受け取るからです。

サブリースを利用すると、賃料を受け取る根拠となる契約が、入居者との賃貸借契約から不動産会社とのサブリース契約に変わります。

サブリースのメリット・デメリット

不動産投資でサブリースを利用するメリットとデメリットについて解説します。

メリット:入居者がいなくても家賃収入が入ってくる

サブリースを利用すれば、物件オーナーは不動産投資のリスクを1つ排除できます。すでに解説したように、サブリースを利用すれば、入居者が入らなくても、物件オーナーは保証賃料を受け取れるからです。空室による無収入のリスクは、不動産投資における大きなリスクの1つです。

メリット:入居者募集や契約管理の手間を省ける

サブリースを利用すれば、物件オーナーは入居者募集に関する意思決定をしなくても良くなります。また、入居者との契約について管理する必要がありません。

通常の不動産投資では、入居者募集の方法について物件オーナーの判断が必要です。しかし、サブリースを利用すれば、物件オーナーが意思決定する必要はありません。入居者がいなくても、物件オーナーには収入が入るからです。

また、通常の不動産投資では、入居者が変わる都度、物件オーナーが入居者と賃貸借契約を取り交わしします。しかし、サブリースを利用すると、入居者と賃貸借契約を結ぶのは不動産会社です。物件オーナーは毎度入居者と契約取り交わしする必要がありません。

デメリット:家賃収入が少なくなる

サブリースを利用すると、利用しない場合と比べて不動産オーナーが受け取る家賃は少なくなります。実際に入居者から受け取る家賃と不動産オーナーに支払う保証賃料との差額で、不動産会社が利益を得ているからです。

サブリースで保証される家賃は、サブリースなしで賃貸運用した場合の80%〜90%となります。不動産会社が入居者から受け取る家賃は周辺相場と同額です。このため、サブリースを利用すると、物件オーナーが受け取る家賃は周辺相場よりも1割〜2割安くなります。

デメリット:保証賃料を引き下げられる可能性がある

サブリースを利用しても、運用開始から年数が経過すると、保証賃料を引き下げられるリスクがあります。最悪の場合は、不動産会社から一方的に契約解除されることもあります。

不動産会社は、入居者から受け取る家賃を原資として、物件オーナーに保証賃料を支払っているためです。不動産の築年数が経過していくと、経過した分だけ家賃は下がっていきます。

立地が良ければ、築年数が経過しても家賃が上がることもあります。しかし、事前に家賃の値上がりを予測するのは難しいものです。また、家賃相場が値上がりしても、物件オーナーに支払う保証賃料を不動産会社が引き上げるとは限りません。

サブリースで失敗しないための方法

webで検索すると、サブリースで騙された・損をしたなどの情報がたくさんヒットします。サブリースで不動産投資に失敗する理由と対策について解説します。

不動産会社よりも物件を重視して投資する

30年間など、長期の家賃保証を宣伝文句として営業されているサブリース物件は多いものです。しかし、途中で不動産会社から一方的に契約解除された、保証賃料を下げられて収支が赤字になったなどの失敗例はたくさんあります。

こうした失敗が起こる原因は、投資した物件が、長期的に高収益を確保できるものではなかったからです。結局のところ、良い物件でなければ、不動産会社もサブリース契約を維持できません。サブリースで失敗しないためには、高収益を長期間維持できる良い物件に投資することが必要です。

不動産会社が途中でサブリース契約を解除するのは、入居者が入らないことに起因します。入居者が入らなければ、不動産会社には保証賃料の分だけ損失が積み上がるため、契約を解除するのです。

また、不動産会社が契約途中で保証賃料を下げるのも、築年数の経過や家賃相場値下がりなどのため、家賃を下げなければ入居者が入らないことに起因します。

突き詰めると、物件さえ良ければ、ほとんどの不動産会社はサブリースを維持できると言えます。このため、不動産会社を選ぶときに、長期間収益保証を維持できる不動産会社はないかという視点は変えることが必要です。不動産会社よりも物件のほうに重きをおくことが重要になります。

サブリースを利用しても赤字になる物件には投資しない

弊社が運営する不動産投資かけこみ寺には、サブリースにまつわる失敗相談も多く寄せられています。その中でも多いのは、新築ワンルームマンションのサブリースに関する失敗です。

失敗例には例えば以下の共通点があります。

  • サブリースを利用しても1年目から持ち出しが発生する
  • 物件購入価格が周辺相場よりも高かったので、売却してもローンを返済できない
  • 通常の賃貸管理に切り替えたものの、入居者がなかなか入らない

サブリースを利用しても1年目から赤字になる物件は、それ以下の失敗につながることも多いものです。サブリースの新築物件を検討するのであれば、収支シミュレーションの入念な確認が重要になります。

※今までに寄せられた失敗事例はこちら
https://www.gp-asset.co.jp/special/hotline.html

サブリースと通常の賃貸管理はどちらがおすすめ?

サラリーマンの人は特に、銀行から融資を受けて不動産投資をしたいと考えるでしょう。そして、融資を受ける以上は、騙されたり損したりすることを避けたいと思う人もいるかもしれません。

確かに、不動産投資をしても空室が続けば家賃は入ってこないので、空室リスクを排除できるサブリースは有効な手段です。しかし、不動産会社が長期間サブリースを維持できるかは、物件に左右されます。

そして、不動産会社が長期間サブリースを維持できる物件に投資するならば、サブリースは利用しないほうが得策です。サブリースのメリット・デメリットで解説したとおり、サブリースを利用すると、物件オーナーが受け取れる家賃は通常よりも減ります。

入居者が途切れず家賃を維持できる物件に投資するならば、収入が減る分、サブリースはデメリットが大きくなります。

まとめ

本業が忙しいサラリーマンにとって、賃貸管理の手間を省けるサブリースは有効な手段です。しかし、不動産会社が長期間サブリースを維持できるような、良い物件に投資するならば、あえてサブリースで収益を減らす必要はありません。

特に、新築もしくは築浅の物件は、サブリースによる空室リスク回避の効果が小さくなります。新築物件は入居者に好まれるからです。築年数が古い物件など、すでに家賃の値下がり傾向が落ち着いた物件であれば、サブリースを検討するのも良いでしょう。


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