マンション投資基礎知識

不動産投資のセミナーで知識を得た後に行うべき事とは?

セミナー聞いた後にすべき事とは?

これから不動産投資を始めたい方はセミナーに参加する機会が多い事でしょう。

しかし「とりあえずセミナーに行ったけど、どうしたら良いか分からない」「セミナーに行き過ぎて何を信じれば良いか分からない」とセミナーに参加した後の「行動」にお困りの声は多いです。

そこで本記事では、セミナーに行った後に行うべき事を解説します。また不動産投資の投資における位置づけ、リスクやリターン、メリット・デメリットを解説していきます。

セミナーに参加した方もしなかった方も、この記事を参考に不動産投資を始めるにあたって行うべき事、不動産投資の基礎知識を知っておきましょう。

不動産投資セミナーに参加した後に行うべき事とは?

不動産投資を行うにあたって、まずは①不動産投資での目標とゴールを設定、②目標に沿った運営方法で物件を選ぶ、③収支シミュレーションを行う、3つのステップで行動に移しましょう。

特に目標とゴールの設定は、物件選定や運営方針にも関わってきます。

②や③も含め「1人では考えるのは難しい」という方は不動産会社に相談して担当者と一緒に行っていきましょう。

①不動産投資での目標とゴールを考える

不動産投資での目標とゴールを設定しましょう。「目標とする家賃収入」「目標を達成するための条件」「出口戦略」をセットで考える事が重要となります。

例えば「副業として不動産投資を行いたい」という方であれば、「月〇万円を稼ぐ(目標)」「不動産投資購入までにかける時間は週〇時間(目標を達成するための条件)」等を箇条書きでノートに書いてみましょう。

「月5万円が目標で、購入までの時間は週1時間程度、10年間は継続して家賃収入を得たい」という具体的なビジョンが見えてきます。

「将来私的年金代わりに活用したい」という方は、私的年金としていくら収入を得たいか、何年物件を運営するのか、運営後は売却を行うか相続をするか等を明確にしておきましょう。

②目標に沿った物件の運営方法を知る

例えばサラリーマンのAさんが副業として月5万円の利益を得たい場合には、低リスク・低リターンで管理の手間がかからない区分マンション投資が適しているため、区分マンションを運営していくという流れが見えてきます。

一方、専業オーナーを目指す主婦のBさんが月10万円の利益を得て、次の物件を早く手に入れ事業を拡大したいというケースでは、高利回りのアパート一棟投資が良いでしょう。

個々人の目標によって運営する物件のタイプが決まりますが、それぞれの特色が分からない方は以下の表を参考にしてみましょう。

表1

物件の築年数や地域によって条件が異なり、必ずしも上記にあてはまらないケースもありますのでご注意ください。

特に都心の物件は需要と物件価格が高い傾向にあります。

③収支シミュレーションを行う

目標に沿った物件を選定し、収支シミュレーションを行いましょう。

収入は家賃収入、経費には固定資産税や管理・清掃等の委託費、修繕費等があります。

エクセルで簡易表を作成してみましょう。

経費を想定するのは難しいですが、セミナーや書籍による情報に加え、不動産会社の担当者に相談してみるとおおよその数字が分かり、より正確な利回りや収支シミュレーションを行うことができます。

 

続いては、資産運用における不動産投資の位置づけや基礎知識をお伝えしていきます。

初心者がおさえておきたい不動産投資のリスクとリターン

不動産投資、株式投資やFX、仮想通貨などの「投資」にはリスクとリターンが存在します。

投資の世界では、リスクは「不確実性」や「振れ幅」といった意味で用いられ、リスクの高い金融商品ほどリターンの不確実性や振れ幅が高くなります。

一方でリスクが高い商品にはリターンが高いという特性があり、高いリターンを得るためには同程度のリスクを覚悟し、対策を練る必要があります。

不動産投資を含めた投資のリスクとリターンの程度は以下のようになっています。

グラフ

投資信託は商品によってリスクとリターンが多種多様であるため、上の表には含まれていません。

不動産投資は「ミドルリスク・ミドルリターン」の位置づけであり、金融商品としてはバランスが取れていると言えるでしょう。

不動産投資におけるリスクとリターンとは、具体的に一体何を指すかを見ていきましょう。

不動産投資のメリット・デメリット・リスクとは?

不動産投資には、経営が順調の間は安定した家賃収入が手に入る、「レバレッジ効果」がある、不労所得が手に入る、といったメリットがある一方で、空室で家賃収入が入らない空室リスクやローンの金利上昇による支払額の増加といったリスク・デメリットが存在します。

物件を購入する前にメリットと同時にデメリット・リスクを知ることで「こんなはずでは」「○○しておけば良かった」という事態を回避する事が出来ます。

不動産投資のメリット

不動産投資のメリットは第一に「安定した家賃収入が手に入る」という点にあります。不動産、特に賃貸住宅は不況下でも需要があり収入が安定している傾向にあります。

表2

コロナ禍で収入が減り、家賃の支払いが苦しい入居者も存在しますが、住宅は「なくてはならないもの」のため、家賃支援給付金や住宅確保給付金等の制度により一定の家賃は確保されます。

また、不動産投資は「レバレッジ効果」というローンを利用した効率的な投資手法であるというメリットがあります。

投資用ローンを組む事で、初期に支払ったお金が諸費用や頭金のみでも、物件そのものに対する収益が得られます。投資の世界では、この少ない資本で大きな収益を得られる現象を「レバレッジ効果がある」と表現します。

例えば3000万円の物件に対して自己資金200万円の場合、最初に200万円を投資する事で3000万円の資産に対する収益(家賃収入)が得られ、自己資金に対するレバレッジ効果15倍です。

運営中は毎月ローンの返済がありますが、家賃収入を支払いに充てる事で病気になった時や働くのが難しい状況でも、不動産経営が順調である場合は返済が可能です。

一般的にサラリーマンは社会的信用度が高く、ローンの審査に通りやすいと言われています。不動産会社に委託することで「不労所得」が手に入るため、サラリーマンの副業にも適しています。

不動産投資のデメリット・リスク

不動産投資は上で述べた通り「ミドルリスク・ミドルリターン」の投資法で、投資としてのリスクが存在します。

最大のリスクは空室が発生し家賃収入が減少またはゼロになる空室リスクです。また投資用ローンの金利が上昇、総返済額が多くなってしまう金利上昇リスクも存在します。

不動産は他の商品と違い、手元に現金が必要になった時に換金しにくいというデメリットもあります。

 

ただし不動産投資は歴史が長く、不動産会社により様々な対処法が存在します。

空室リスクに対しては空室保証やサブリース等のサービスにより空室の際でも家賃の8~9割が保障されます。

ローンの金利上昇に対しては、借入期間を短く設定する、固定金利型ローンを選ぶといった方法でリスクを回避できます。

換金化しにくいという点は、あらかじめ流動性の高い物件を選んでおくという対処法があります。都心のマンションは不動産の中でも比較的流動性が高く、買い手が早く見つかりやすい傾向にあります。

また余剰資金を銀行口座に確保しておくといった対策を行い、不動産を現金化しなくても良い状況を作っておくことも重要です。

 

不動産投資にもデメリットやリスクはありますが、歴史がある投資手法のため、不動産会社にノウハウがあり対処法が存在します。あらかじめデメリットやリスクと同時に対処法を把握した上で不動産投資に踏み切るように心がけましょう。

初心者でも大丈夫!不動産投資に興味のある方は不動産投資会社へ

不動産投資のセミナーに参加した後に行うべきこと、不動産投資の基礎知識を解説しました。

最初に行うべき3つのステップは、ノートなどに書き出し自身で考えるだけではなく、不動産投資会社の担当者と相談する事でプロからの視点を伝授してもらえます。

ミドルリスク・ミドルリターンの不動産投資はメリット・デメリットとリスクが存在しますが、あらかじめ対処法を知っておく事で回避できる可能性が高くなります。

この記事で知識を得た後は、3つのステップで行動に移していきましょう。

 

 


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