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中小企業経営者こそ収益不動産に投資しなさい--会社と個人で「安定収益確保」「節税」「事業承継・相続対策」を実現する

中小企業経営者こそ収益不動産に投資しなさい--会社と個人で「安定収益確保」「節税」「事業承継・相続対策」を実現する

藤原 正明 (著)

2020年5月13日発行

中小企業を経営する人の中には、本業以外にも収益を確保したい、税金対策によって内部留保を増やしたいと考える人も多いものです。法人や経営者の資産運用としては、不動産投資の他にも生命保険の活用など様々な方法があります。

しかし、税金対策や収益源として評価した場合に、資産運用として最適なのは不動産投資です。他の資産運用と比較した不動産投資のメリットや、おすすめの物件などについて解説します。

中小企業または経営者が収益不動産に投資するメリット

中小企業または企業の経営者が収益不動産に投資するメリットとしては、安定収益の確保と節税対策とを両立できることです。そのほか、不動産が持つ流動性の高さも大きなメリットと言えます。

不動産投資は他の資産運用よりもメリットが大きい

法人の所得を圧縮するスキームとしては、生命保険の活用やオペレーティングリースなど様々な方法があります。しかし、不動産投資はこれらの資産運用よりもメリットが大きいと言えます。

例えば、生命保険の活用に関しては保険料を損金算入できる一方で、キャッシュによる保険料の支払いが必要です。税負担が軽減されても手元に残るキャッシュが減ってしまうのでは、メリットも片手落ちと言えます。

また、生命保険の加入は特に収益を生まないため、税効果しか生まないという点で、メリットが抑制されてしまう点には要注意です。

そのほか、オペレーティングリースも法人税対策として今まで活用されてきました。しかし、オペレーティングリースについては、ローンを利用できないため多額の自己資金を要します。また、中途解約ができないことから、出資した資金が凍結されてしまうのもオペレーティングリースのデメリットです。

その一方で、不動産投資は法人でもローンを活用しながら安定収益を上げられるうえに、物件の売却も可能なため、資金の流動性が高いという点にメリットがあります。

安定収益の確保が可能

他の資産運用と比較して不動産投資が優れている点の1つに、安定収益を確保できる点が挙げられます。例えば、中小企業の経営者であれば以下のように考える人もいるのではないでしょうか。

・売上はあるが利益が残らない課題を解決したい
・今の売上は好調なものの、この状態が続くとは限らないので第2の安定収益源が欲しい

これらの課題はいずれも不動産投資による家賃収入の確保によって解決できます。不動産投資では、入居者が入っていれば毎月安定的に家賃収入が入ってくるためです。なお、例に挙げた2つの課題に関しては家賃収入の使途が異なるため、何のために資産運用をするのか、目的の明確化が重要になります。

法人税の圧縮を図れる

不動産投資には減価償却費の計上によって法人税を圧縮できるメリットもあります。減価償却費の計上については、他の資産運用でも可能です。しかし、実際の支出を抑制して本業への負担をかけない資産運用ができるのは、不動産投資以外にありません。

また、本業に資金的な問題が発生した場合は、物件を売却すればまとまった資金を確保できる点も不動産投資のメリットです。

生命保険では掛け金の返戻率がピークとなるタイミングが決まっているため、解約時期によっては返戻金が足りなくなることも考えられます。オペレーティングリースの場合は、すでに解説したとおり、運用期間中の中途解約ができません。

法人税または所得税の節税を目的とした資産運用においては、不動産投資が最も低リスクで自由度も高いと言えます。

不動産投資で抑えておきたいポイント

不動産投資といってもどんな物件に投資すればいいのか、何を基準にして物件を選べばいいのかなど疑問を持つ人もいるのではないでしょうか。物件や管理会社を選ぶポイントについて解説します。

ベストな物件の種類

減価償却費の計上による税効果を期待する場合は特に、木造アパートか軽量鉄骨造の中古アパートがおすすめです。これらの物件を購入すれば、短期間で多額の減価償却費を計上できます。

なお、不動産投資で購入できる物件は大きく「住居系」と「事業系」とに分けられます。しかし、中小企業や経営者個人の場合は特に、事業系の物件はあまり適していません。

事業系の物件には低利回りの物件も多く、ローンの利用額を抑えないと、実際のキャッシュアウトを伴うことが多いためです。節税できているけれど、その一方で毎月赤字が発生しているという事態になってしまいます。

また、住居系の収益不動産にも複数の種類がありますが、新築区分マンションは法人・個人を問わず、一部の例外を除いて避ける方が無難です。

新築区分マンションは減価償却費が低いことから、物件購入後2年目以降は特に、節税効果がほとんど生まれません。さらに、物件価格が周辺相場よりも高いことが多く、ローンの利用額が膨らみます。結果的に毎月赤字運用となってしまうケースが少なくありません。

そのほか、周辺相場よりも高い価格で不動産を購入してしまうと、売却額が下がることから、最終的に損失を出す可能性が高くなります。

法人または経営者にとってアパート経営がおすすめである理由としては、以下のポイントが挙げられます。

・多額の減価償却費を計上できることから節税効果が大きい
・複数の住戸を同時に運用できることから毎月の収益をあげやすい
・中古物件であれば特に、最終的に物件を売却する場面で損失を出しにくい

イールドギャップを意識する

ローンを利用して不動産投資をする場合は、イールドギャップが重要とよく言われます。イールドギャップとは、借入金利と運用利回りの差のことです。

しかし、借入金利と表面利回りだけを見て判断すると損失を出しかねません。重要なポイントは、ローンを利用する場合には以下の3点を意識することです。

・借入金額
・返済金利
・返済期間

借入金利と表面利回りとの比較には、返済期間に関する要素が入っていません。不動産投資ローンの返済期間は、短ければ毎月の返済元本が大きくなり、長ければ月々の返済額が小さくなります。

必ず確認すべきポイントは、毎月元本返済と金利支払いを経てもなお黒字になるかという点です。返済期間を長くすれば黒字を出しやすくなりますが、返済元本が減りにくいため、併せて物件の売却に関するシミュレーションを要します。

なお、イールドギャップは1.0%〜1.5%確保できる状態が望ましいです。イールドギャップは借入額の調節によって増やせます。フルローンもしくはオーバーローンを理想とする人も多いものですが、リスクヘッジの意味も兼ねて物件価格の10%以上は自己資金を投下するのがおすすめです。

管理会社の選び方

不動産投資は中小企業または経営者の節税に有効と解説しましたが、安定経営を実現するためには、空室リスクや家賃の滞納リスクをケアする必要があります。

法人もしくは中小企業経営者が運用する物件を自主管理するのは、時間の確保が難しいものです。不動産の賃貸管理は管理会社に委託するのが無難と言えます。

しかし、管理会社にも様々なタイプがあるため、どこの管理会社に委託すればいいかわからないという人もいるのではないでしょうか。空室期間を少しでも短くすることを考えるのであれば、複数の仲介不動産会社に物件情報を流せる専業型の不動産会社に管理委託するのが安全です。

専業型の不動産会社は自社の仲介店舗を持たないため、中立的な立場で多数の仲介業者へ入居者募集を依頼できます。

まとめ

中小企業や経営者にとって、ほかの資産運用と比較すると不動産投資は以下のポイントにメリットがあります。

  • 物件によっては節税効果が大きい
  • 第2の安定収益を作れる
  • 流動性が高いため本業が危機に陥った時に資金を確保できる

また、物件については木造または鉄骨軽量のアパートがオススメです。アパートの中でも、イールドギャップに着目して物件を選べば失敗を予防できます。そのほか、専業型の不動産会社に賃貸管理を依頼することで、空室リスクを抑制可能です。



中小企業経営者こそ収益不動産に投資しなさい--会社と個人で「安定収益確保」「節税」「事業承継・相続対策」を実現する

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