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首都圏で資産を築く! 王道の不動産投資

首都圏で資産を築く! 王道の不動産投資

村上 俊介 (著)

2016年11月23日発行

不動産投資の世界では、成功者の美談ばかりがクローズアップされがちで、具体的な失敗談が喧伝されることはほとんどありません。

世の中では資産形成の機運が高まる一方で、不動産投資に失敗した結果、毎月赤字を出している人がいるのも事実です。むしろ、失敗していることに気づいてさえいない人もいると考えられます。

不動産投資に成功するためには、不動産投資を進めるための土台となるマインドセットが重要です。また、スムーズに優良物件を購入するためには、有効な手順を踏んでいく必要があります。

この記事では、不動産投資で成功するために必要な考え方や、成功のために欠かせない手順について解説します。

不動産投資の成功に欠かせないマインドセット

不動産投資で成功するために重要なポイントは、「戦略」「融資」「仕入れ」の3点です。まずは、不動産投資の戦略を立てるための考え方について解説します。

人任せにするとカモにされてしまうことも

素人投資家の特徴として多いのは、物件を2~3件買ったところで銀行から融資を受けられなくなった結果、その後どうしたら良いかわからなくなるというものです。

行き当たりばったりで行き詰まってしまう最大の原因は、運用物件を購入した先にあるゴールが不明確なことです。不動産投資を始める目的は「アーリーリタイアしたい」「家賃収入を老後の収入源にしたい」など人それぞれですが、どういう状態になればその目的を達成できるのか、大半の人は具体的なビジョンに落とし込めていません。

不動産投資に成功するためには、ゴールを設定してからその過程を逆算する手順が必要です。しかし、過程の逆算をできていないために、不動産業者に勧められるがまま物件を購入した結果、失敗してしまった例が少なくありません。

例えば老後の収入源を作るために不動産投資を始めるのであれば、以下のポイントを事前に考えることが必要です。

  • 不動産投資で毎月いくらの収益があれば足りるのか
  • そのためには手残りがいくらの物件を何件購入すればよいのか
  • いつまでに収益の基盤を作るのか

具体的な戦略を立ててから物件を選ぶようにしないと、不動産業者のカモにされかねません。

物件は売ることを前提として選ぶ

家賃収入は老後の年金代わりになると宣伝して、投資用物件を販売している不動産業者は多いものです。しかし、ローンを利用して物件を購入した結果、1年目から毎月赤字が発生する新築マンションなども多く売られています。

例えばサラリーマン投資家の多くは、物件を長期間保有してローンを完済することで、30年後には家賃収入が年金代わりになると考えています。

しかし、不動産投資で安定した収益を作る・投資規模と収益を拡大するために重要なポイントは、物件の売却と再投資とを繰り返して事業規模の拡大を図ることです。

不動産の賃貸運用を続けていると、時間の経過とともに適正家賃は下落していくものの、建物が古くなって修繕費など必要経費は増えていきます。

いずれ収支が赤字になるタイミングが訪れますが、不動産投資で収益を得るためには、収支が赤字になった時点で物件を売却することが必要です。不動産投資の世界では、1度収益が赤字になった物件を黒字転換するのは容易ではありません。また、物件や築年数によっては、そもそも黒字転換自体が無理なこともあります。

物件を売却するために立てる戦略のことを「出口戦略」と呼びますが、不動産投資で成功するためには、物件を購入する時点で出口戦略について考えることが必要です。

銀行から融資を引き出すための戦術

不動産投資においてよい物件を購入するためには、まず先に銀行を開拓して融資元を確保することが重要になります。

あらかじめ資金を確保できているとアピールすることで、不動産業者からも優良な物件の情報を引き出しやすくなるためです。不動産投資において銀行から融資を引き出すためのポイントについて解説します。

不動産投資における銀行探しの重要性

投資用物件の購入には数千万円~1億円以上など、物件によっては多額の資金が必要になります。このため、大半の場合、不動産投資における物件購入は銀行から融資を受けるのが前提です。

仮に良い物件が見つかったとしても、銀行から融資を受けられなければ資金を用意できずに物件購入を断念せざるを得ないこともあります。融資元の銀行を開拓することは、物件探しと同じくらい重要なポイントです。

なお、不動産業者も投資家の大半が融資を利用することを知っているため、投資家から「良い物件がないか」と問い合わせを受けても、「そもそもこの投資家は資金を用意できるのだろうか」と考えています。

不動産業者から良い物件の情報を引き出すためにも、融資元の銀行を開拓することは重要です。まずは銀行を開拓するとともに銀行が融資したい物件の特徴をヒアリングし、融資を引ける物件の情報について不動産業者へ紹介を依頼するのが成功への近道となります。

銀行が融資したい投資家の特徴

銀行が融資したいと考える投資家の特徴は、安定した収入があるとともに流動性の高い資産を保有している人です。言いかえると、例えば年収が1,500万円で貯金が1,000万円あるなどの場合は、メガバンクからも高評価を得られる可能性があります。

年収が高くても貯金やその他の資産がないなどの場合は、銀行から浪費家と思われて審査を通過できる可能性が低くなります。銀行が最も気にするポイントは、融資した金額を回収できるかどうかという点です。

担保にできる資産がなく、収入が高いのに余剰資金を作れないような人に対しては、本当に返済を継続できるのか、銀行は懐疑的な態度を取ります。反対に、コツコツと貯金ができていれば、年収がそれほど高くない場合でも融資を受けられる可能性があります。

不動産業者と物件を探す時のコツ

投資用物件を探す時には、不動産業者から情報をもらって物件を選ぶことになります。しかし、不動産業者にだまされるのではないかと不安に思う人もいるのではないでしょうか。投資用物件と不動産業者を探す時のコツについて解説します。

物件を安く買いたければ仲介業者を当たる

良い物件を安く買いたい場合は、不動産仲介業者から情報をもらうのがおすすめです。そのほか、投資用物件の管理会社から情報を仕入れるのも有効と言えます。

なお、投資用物件の情報を取扱っている不動産業者には複数の種類があります。例えば以下のようなものです。

  • 物件を自ら仕入れて投資家に転売する買取再販業者
  • 新築アパートやマンションのデベロッパー
  • 売主から物件売却業務を委託されている仲介業者

買取再販業者とデベロッパーが販売している物件は、物件価格に不動産業者の利益が上乗せされています。これらの物件は、大半の場合は周辺相場よりも価格が高いものです。

しかし、仲介業者は売主から物件の売却を依頼されているだけなので、仲介業者が取扱う物件に不動産業者の利益が上乗せされていることはありません。

また、投資用物件の管理会社は物件オーナーから売り時について相談されることも多いため、あらかじめ関係作りができていれば、市場に出る前に物件情報をもらえることもあります。

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不動産業者を開拓するためのポイント

不動産業者を開拓するためには、例えばアプローチするリストを作って順番に連絡してみるのが有効です。以下のポイントを把握して分類すると良いリストを作れます。

  • 不動産業者の背景(大手不動産業者の系列・ゼネコン系など)
  • 得意分野は何か(戸建住宅・区分マンションなど)
  • 実績のあるエリアはどこなのか

不動産業者の得意分野などといった特徴と、自分が購入したいと考えている物件の特徴とを照合することで、より希望に近い物件を購入できる確率が上がります。

また、希望の物件と得意な物件とが合致することによって、不動産業者の担当者に与える印象も良くなります。優先的に物件情報を案内してもらえる関係作りができれば理想的です。

まとめ

不動産投資を成功させるためには、やみくもに物件を探し始めるのではなく、まず考え方や手順について整理することから始めるのが重要です。不動産投資のゴールを定めて必要な収入や期限を逆算することが、成功のために何よりも優先すべきポイントとなります。

未来のビジョンが明確になっていれば、融資元の銀行を開拓するときに有利に働く上に、融資元の銀行を確保できていれば、不動産業者から優先的に良い物件の情報をもらえるためです。



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監修者プロフィール

  • 人物

    小川 進一

  • 氏名

    小川 進一

  • 保有資格

    • ・(公認)不動産コンサルティングマスター

    • ・相続対策専門士

    • ・不動産エバリュエーション専門士

    • ・宅地建物取引士

    • ・賃貸不動産経営管理士

    • ・定期借地借家プランナー

  • プロフィール

    不動産一筋35年!成約件数述べ5,000件以上。
    自身も都内に複数所有している実践大家。

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