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元証券ウーマンが不動産投資で7億円

元証券ウーマンが不動産投資で7億円

八木エミリー (著)

2021年6月1日発行

資産運用の方法には不動産投資に加えて株式投資など様々なものがありますが、最も不況に強く安定的・効率的に資産を増やせるのは不動産投資です。

しかし、不動産投資に興味を持っていても、失敗して借金を背負うのが怖い・不動産会社などに騙されたりしないか不安という人は多いのではないでしょうか。

不動産投資で失敗しないためには、何よりも主体的に不動産賃貸事業へ取り組む姿勢が重要です。不動産投資で成功するための基礎となる考え方や、失敗しないためのポイントなどについて解説します。

初心者が不動産投資を始めるときに要注意のポイント

不動産投資初心者の方々の中には、失敗しないためのポイントを特に知りたいと考える人も多いのではないでしょうか。不動産投資で失敗する人の特徴と、不動産会社などに騙されないためのポイントについて解説します。

不動産投資で失敗する人の特徴

世の中に不動産投資で失敗している人は少なからずいます。失敗している人の特徴として最も多いのは「自分は何のために不動産投資をするのか」が明確になっていないことです。

「とりあえず年間1,000万円くらいの副収入が欲しい」「毎月10万円くらいの小遣い稼ぎをしたい」など、漠然としたお金儲けのことしか考えていないと、不動産投資で迷ったり悩んだりしたときに、適切な判断を下せなくなってしまいます。

不動産投資で稼いだお金を使って何をしたいのか、そのためにはいくら必要なのかなど、不動産投資の目的と金額とが具体的になっていれば、数字など具体的な根拠に基づいた判断を下せるようになります。

騙されないためにはとにかく知識をつける

不動産会社などに騙されてしまうのではないかと不安を感じる不動産投資初心者は多いものです。不動産投資で騙されないためには、以下のポイントを抑えておく必要があります。

  • 自分で不動産投資について勉強する
  • 適切なエリアや物件価格の相場などについてリサーチをする
  • 自分で物件を探す努力をする
  • 人を疑わない

不動産会社が飛び込みの電話営業までして販売している物件は、普通に売り出していても買手がつかない物件です。不動産投資の世界において良い物件はすぐに売れてしまうため、取扱う物件が良い物件であれば、電話営業をする必要はありません。

不動産投資で失敗しないためには「不動産会社側からやってくる物件には手を出さない」ことも覚えておくことが重要です。

物件価格の相場観や不動産投資の知識を身に着ければ、不動産会社から物件を案内されたときに「この物件は自分の希望条件に合わない」と明確な根拠を提示して断れます。

また、不動産会社の担当者に「この人はちゃんと勉強している」という印象を与えることで、良くない物件の情報が回ってくる頻度を下げることも可能です。

節税よりも節約に重点を置く

「不動産投資は節税にもなる」と言って投資用物件を営業している不動産会社は多いものです。しかし、年収数千万円以上の高所得者か、不動産や株式などの資産を大量に保有している場合でなければ「不動産投資で節税」という考え方は一旦捨てるほうが賢明です。

老後も見据えた資産形成を目的として、不動産投資の規模を拡大していきたいという場合は特に、最初の段階では節税を度外視するほうが良いと言えます。

不動産投資の規模を拡大するためには、金融機関のローンを利用することが不可欠です。その一方で、節税するためには不動産投資の収支を赤字にして所得を減らすことになります。

しかし、不動産投資の収支を赤字にすると、金融機関から賃貸運用がうまくいっていないと判断される点に要注意です。例えば2件目・3件目の物件を購入しようとしても、ローン審査を通過できない可能性が高くなります。

不動産投資を長期継続するためには、節税よりも経費削減の節約に重点を置く方が安全です。

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失敗しない物件選びのコツ

不動産投資を検討する人の中には、とにかく良い物件に投資したいと考える人が多いものです。しかし、良い物件の情報はなかなか見つかるものではなく、確実に見つけるためにはコツを抑えておく必要があります。

良い物件はなかなか人の目に触れないことを理解する

不動産投資を始めるときは、基本的にすべての不動産投資家が「良い物件に投資したい」と考えていることを理解する必要があります。

現代ではインターネットなどに投資用物件の情報があふれており、誰でも簡単に物件情報を探せます。しかし、多くの不動産投資家が「良い物件」と思うような物件は、大衆の目に触れるような場所に出てきません。

良い物件は、売出された瞬間に不動産会社が贔屓の顧客へ案内するためです。そして、良い物件であればあるほど早く買手がつくため、物件情報が公になることはまずありません。

不動産の取引には、どんな物件の情報でも必ず公にしなければいけない決まりはありません。また、最終的には必ず仲介業者を通じて売主と買主とが相対して取引するため、不動産投資の世界では人から人へと伝わるアナログな情報が一番貴重と言えます。

このため、とにかく良い物件の情報をつかむために重要なポイントは、不動産会社との関係作りです。

手土産持参で不動産会社を味方につける

不動産業界はまだアナログな取引の進め方がモノを言う業界であり、人間関係が重視される部分も大きいと言えます。不動産会社から他の顧客よりも優先的に物件情報をもらうためには、担当者との関係作りが重要です。

不動産会社の担当者と関係を作るためには、投資家側から不動産会社へ逆営業することも有効と言えます。

不動産会社へ逆営業をかけるためには、顔を合わせる際に手土産を持参して自分のことを印象付けたり、丁寧な言葉づかいで担当者のことを尊重したりすることも重要です。

担当者に「高圧的で面倒な顧客」という印象を与えてしまうと、優先的に物件情報を案内してもらえる芽を摘んでしまいます。不動産投資で成功するためには、不動産会社の担当者に上から目線で接しても良いことはありません。

賃貸運用で空室に悩まないためのポイント

不動産投資にまつわるリスクは複数ありますが、多くの人が気になるリスクの1つは空室の発生に関するリスクではないでしょうか。不動産投資における空室リスクを軽減するために有効な方法について解説します。

賃貸管理会社には積極的な姿勢でアプローチする

不動産投資において入居者の募集を担っているのは賃貸管理会社です。また、空室が長期化している場合には、賃貸管理会社から「募集家賃を下げる」「物件案内の広告を出す」などの提案を受けることが少なくありません。

しかし、どちらも収入を減らすまたは経費を増やすことに直結する方法であり、利益を出すことを考えれば避けたい方法と言えます。

内見案内をしてもなかなか契約が決まらないなどの場合は、契約が決まらない原因があります。空室が埋まらない事態に対して「賃貸管理会社と一緒に解決方法を考える」ことは重要です。

賃貸管理会社の変更を示唆して改善を促したところで、特に効果がないことは多いものです。賃貸管理会社が管理を請け負っているのは1棟や2棟ではありません。

このため、「今後も管理を継続したいので一緒に解決方法を考えてくれませんか?」と協力的な態度で接することが空室問題解決への近道と言えます。

「どうしたら空室が埋まるのか、まずはプロのご意見を聞かせてください。」など、敬意を払いつつ解決策を相談することも有効です。そのうえで、毎週の問い合わせ件数や内見対応件数などについて報告するよう求めることで、事態の打開を図ります。

客付けの仲介会社にも逆営業をかける

不動産投資における入居者募集は、賃貸管理会社が「客付け業者」と呼ばれる仲介会社へ依頼することがあります。客付けの仲介会社として有名なのは、ミニミニ・エイブル・アパマンショップなどの大手不動産会社です。

もし長期間空室が埋まらない場合は、内見の結果入居者が決まらなかった原因を賃貸管理会社と一緒に探るとともに、オーナー自ら管理会社の担当者と一緒に仲介会社を回ることを提案するのも有効です。

賃貸管理会社の担当者にとっては、オーナーと一緒に客付けの仲介会社を訪問するのは、気を遣う仕事であり、あまりやりたいことではありません。

しかし、オーナー自ら空室問題の解決に向けて、管理会社と一緒に事態を打開したいという姿勢を見せることで、担当者が積極的に動く可能性が上がります。結果的に空室が埋まることは多いものです。

実際に空室が埋まった際には、手土産を持参して担当者へお礼を言いに行くと、管理会社との関係を良好に保てます。ただ口うるさいだけのオーナーは管理会社から相手にしてもらえなくなってしまうため、担当者への感謝と敬意を表現することが重要です。

まとめ

不動産投資で失敗しないためには、投資家が自ら主体的に不動産賃貸業へ取り組むことが重要です。不動産投資について主体的に勉強したり、入居者募集について主体的に行動することで、不動産会社に騙されたり空室で失敗してしまう可能性などを減らせます。

また、不動産会社の担当者に対して敬意を持った対応をすることも重要です。担当者を味方につけることで、良い物件の情報を回してもらえるようになるほか、賃貸運用における空室対策もできるようになります。



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監修者プロフィール

  • 人物

    小川 進一

  • 氏名

    小川 進一

  • 保有資格

    • ・(公認)不動産コンサルティングマスター

    • ・相続対策専門士

    • ・不動産エバリュエーション専門士

    • ・宅地建物取引士

    • ・賃貸不動産経営管理士

    • ・定期借地借家プランナー

  • プロフィール

    不動産一筋35年!成約件数述べ5,000件以上。
    自身も都内に複数所有している実践大家。

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