少額不動産投資で回避できるリスクは？投資先の選び方も解説

資産運用の機運が高まる中では、少額で始められる投資を探す人も多いのではないでしょうか。不動産投資は多額の資金がかかると思われがちですが、少額で始められる方法もあります。

しかし、少額不動産投資はどれくらいリスクを減らせるのか、何に投資するのが1番良いのかなど疑問を持つ人もいるでしょう。

この記事を一読いただければ、少額不動産投資で回避できるリスクに加え、投資先の選び方も把握できます。ぜひ、投資先の選定にお役立てください。

少額でできる不動産投資とは

少ない自己資金で投資する方法としては、REITやクラウドファンディング及び競売物件などが考えられます。それぞれのメリットやリスクについて解説します。

REIT

REITとは「不動産投資信託」のことです。投資運用の事業者が投資家から資金を募り、集まったお金を元手に不動産投資を行います。投資家は、事業者が不動産投資で得た賃料収入や、物件売却の利益配当を受けることで利益を得ます。

REITへ投資すると、投資家は投資運用事業者から「投資証券」を受け取ります。投資証券は証券取引所に上場されているため、投資家がいつでも自由に売買可能です。

投資家がREITに投資するメリットは、少額からでも投資できることや、投資証券を自由に売買できることです。また、物件の運用については専門家に任せられるため、不動産運用の知識がなくても問題ありません。

その一方で、運用会社の実力次第で元本割れを起こす可能性もあるほか、万が一運用会社が破綻すると利益を得られないリスクがあります。

クラウドファンディング

クラウドファンディングでは、運用事業者がweb上のプラットフォームなどを利用して資金を募り、集めた資金を元手に不動産投資を行います。REITと同様に発生した収益の分配が投資家の収入源です。

クラウドファンディングのメリットとしては、REITよりも手軽に投資できる点が挙げられます。REITは証券口座の開設が必要ですが、クラウドファンディングはプラットフォームの会員登録のみで投資可能です。また、1口数万円など非常に少額からでも始められます。

しかし、クラウドファンディングは、1度出資したら運用期間中は自由に権利を売買できません。また、出資額が少額で済む分、配当額も小さいデメリットがあります。

 

競売物件投資

REITやクラウドファンディングでは運用する物件の所有権を保有することはありません。物件を所有したい場合には、競売物件投資という選択肢もあります。

競売物件とは、もともとの物件所有者がローン返済不能に陥った結果、裁判所によって競売にかけられた物件のことです。物件によるものの、一般的に市場価格から30%〜40%安く物件を購入できる点がメリットになります。

しかし、競売物件の購入にはローンを使えません。また、競売物件は内見できないことも多いので、物件の状態を確認せずに入札するケースが多くなります。権利関係や物件の状態などに関してトラブルに陥るリスクに要注意です。

ワケあり物件投資

ボロ戸建とも呼ばれるようなワケあり物件も少額投資の選択肢と言えるでしょう。ワケあり物件は、数十万円など非常に安く購入可能で、まともに運用できれば非常に大きな利回りを取れる点でメリットがあります。

しかし、大掛かりなリフォームなどテコ入れをしないと運用できない点に要注意です。専門業者による工事などを入れると、普通の戸建物件などを購入する場合と変わらない費用がかかることもあります。

投資家自身がどこまで修繕対応できるかがカギになるので、ワケあり物件は、作業の時間を取れない人には特におすすめできません。

少額不動産投資で解決できる不動産投資のリスクとは

少額から始められる不動産投資についてご紹介しましたが、REITとクラウドファンディングでは特に、不動産投資にまつわるリスクを解決可能です。

ローンに関するリスク

REITやクラウドファンディングはローンを使うことが少なくなります。実物不動産投資と違って投資額が少ないためです。自己資金を要する点でデメリットに思えるかもしれませんが、ローンを使わなければ、金利上昇や自己破産などのリスクを排除可能です。

2021年時点では政策金利が非常に低いため、不動産投資ローンも低金利で利用できます。しかし、視点を変えれば、今後金利が上がる可能性は高いと言えるでしょう。

実物不動産投資では、金利の上昇は収益を圧迫するため、利益が減ってしまうリスクもあります。また、ローン返済に行き詰まると、最悪の場合は自己破産なども考えられます。

空室リスク

実物不動産投資では入居者が入らなければ家賃収入は入ってきません。また、入居者が家賃を滞納するリスクもあります。

しかし、REITやクラウドファンディングでは、これらの問題に対して運用事業者が対応するため、投資家が自ら対策を考える必要はありません。最終的な物件の運用収益がプラスであれば配当を受け取れます。

また、REITやクラウドファンディングではランニングコストがかからないため、物件の運用期間中に赤字になるリスクがありません。

不動産会社にだまされてしまうリスク

実物不動産投資では、物件や不動産会社の見極めを誤ると、物件を高掴みさせられてしまうなどのリスクがあります。また、投資額が大きい分だけ損害も大きくなってしまう点に要注意です。

REITやクラウドファンディングでは、投資額が少額でも済むため、仮に失敗しても多額の借金を背負うなどの心配は小さいものです。しかし、元本割れを避けるためには、運用物件や運用事業者の見極めが重要になります。

少額不動産投資の投資先はどうやって選ぶ？

投資額が少ない分だけ失敗した時の損害額も軽微で済む少額不動産投資ですが、リスクを下げるためには、投資先の見極めが必要です。投資先を選ぶ時の確認点について解説します。

投資対象の物件種類を確認する

ローン比率を確認する

REITもクラウドファンディングも、公開されている運用物件の情報を確認することが重要です。運用物件の種類については、主として以下のものが挙げられます。

・オフィスビル
・マンションなどの住居
・商業施設
・ホテル
・倉庫など物流施設

クラウドファンディングは1物件のみを投資対象としていることが多い一方で、REITは複数の物件を組み合わせていることもあるので要確認です。

コロナの影響で商業施設は空きテナントが増えているほか、ホテルも運営が厳しいところが増えています。2021年時点では、住居や物流施設のほうが低リスクと言えるでしょう。

REITは物件取得のために運用事業者がローンを利用していることもあります。また、物件の購入額に対するローンの比率をLTV（Loan To Value）と呼びます。LTVが高い銘柄は、運用事業者がローン返済に関するリスクを抱えていることになるので、リスクの高い銘柄と言えるでしょう。

運用事業者が破綻するなどのリスクを避けるためには、投資する前に銘柄のローン比率を確認することが重要です。

運用管理の会社について確認する

少額不動産投資では、資金を集める会社が担当するのは物件の購入と配当までです。物件の運用管理は外部の管理会社に委託します。そして、管理会社の手腕は配当資金となる物件の運用収益に大きく影響します。しかし、投資家は委託先の管理会社を選べません。

確実に利益を上げるためには、投資する前に運用管理の会社が持っている実績や、これまで運用してきた物件の種別などを確認することが必要です。

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