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不動産投資で失敗するとどうなる?失敗事例と対策について解説

不動産投資で失敗するとどうなる?失敗事例と対策について解説

不動産投資に興味はあるけれど、失敗が怖くてなかなか投資に踏み切れないという人も多いのではないでしょうか。不動産投資に失敗すると、必ず自己破産などにつながるわけではありません。

しかし、継続的なローン返済が残ったり、なかなか損切りできなかったりといったことは起こり得ます。この記事では、よくある不動産投資の失敗事例や対策などについて解説します。

不動産投資でよくある失敗事例とは?

不動産投資はお金を増やすためにするものなので、不動産投資の失敗例にはお金にまつわる失敗が多いものです。例えばどんなケースで失敗に至るのか、不動産投資の失敗例について解説します。

サブリース契約を打ち切られて赤字が累積

不動産投資の失敗例として多いものの1つに、サブリースにまつわる失敗があります。サブリースとは、物件に入居者が入っていない場合でも、不動産会社が一定の月額家賃をオーナーに対して支払う仕組みのことです。

空室リスクは不動産投資で最も注意すべきリスクの1つであり、サブリースは空室リスクをケアするための仕組みであることから、サブリースを利用したいと考える人もいるでしょう。

しかし、不動産会社は対象の物件を運用してあがった利益から保証家賃を支払っています。このため、物件の経年劣化などによって適正な家賃が下がった場合は、保証家賃を支払えなくなることもめずらしくありません。

結果的に不動産会社から一方的にサブリース契約を打ち切られ、通常の賃貸管理に移行するものの、空室が埋まらずに赤字が累積するという失敗例は多いものです。

節税狙いの不動産投資で失敗

新築の投資用マンションを取扱う不動産業者には特に、老後に向けた貯蓄や節税ができるとして物件を販売しているところもあります。

しかし、不動産投資が節税につながったのは初年度だけで、2年目からはほとんど節税にならなかったという失敗例は多いものです。

初年度は物件の購入に関する手数料などを経費として計上できるため、税務上の赤字が発生しやすくなっています。2年目からは購入に関する経費を計上できなくなるため、税務上の赤字が減って、節税効果はほとんどなくなってしまいます。結果的に、2年目以降の手残り額がほとんど出ていないという失敗例は多いものです。

無理なローンを組んで失敗

不動産投資をする時に、銀行のローンを組むことはめずらしくありません。しかし、無理なローンを組むと、空室が発生した時にリカバリーできなくなってしまうため要注意です。

空室が発生すると、その間は家賃収入が入ってこない一方で、ローン返済を始めとした各種経費は支払う必要があります。無理なローンを組んでしまうと、空室時の返済負担が重すぎて、返済できないという事態に陥りかねません。

ローン返済に行き詰まった場合は、任意売却によって物件を売却するなどのケースが多くなります。

しかし、任意売却は物件を売却して毎月の返済負担を軽くすることが主目的であり、売却によってローンを完済できるケースは多くありません。結果的に負担は軽いながらも返済は残ることになります。

提携銀行のローンであれば、物件の購入額を全額ローンで賄うフルローンを組めると宣伝している不動産会社もあります。しかし、借入額が大きくなれば、毎月の返済額も大きくなるとともに空室時の負担が重くなるため、本業の収入と返済額とのバランスを考えることが重要です。

不動産投資の失敗につながる要注意ポイント

不動産投資の失敗につながりやすい注意点について解説します。不動産投資の失敗はその大半が物件の購入前に防げるものです。

想定家賃と家賃相場との照合をしていない

サブリースを利用することそのものはそれほど悪いことではありません。しかし、サブリースを利用するのであれば、不動産会社が想定している家賃はいくらなのか確認するとともに、家賃の周辺相場と照合することが必要です。

新築物件は入居者からも好まれるため、周辺相場よりも高い家賃を設定していても、それほど入居者の募集に影響がありません。しかし、1人目の入居者が退去すると、その後は新築物件として入居者を募集できなくなります。

2人目以降の募集時は家賃を下げざるを得ず、最初に無理な家賃設定をしていたがために、3年目もしくは5年目などに保証家賃の減額もしくはサブリースを打ち切られることはめずらしくありません。

家賃の周辺相場はSUUMOなどの不動産ポータルサイトで調べられるため、物件を検討する前に調べておくことが重要です。

節税を第一目的に据えた不動産投資は危険

不動産投資の収支はサラリーマンなど本業の収支と損益通算できるため、不動産投資で赤字が発生すれば、確定申告することで節税が可能になります。

減価償却費など、実際の支出を伴わない経費を計上することで節税できるのならば問題ありません。しかし、支出超過によって赤字が発生するのであれば、支出の超過額と節税額とでどちらの方が大きいのか、事前に確認することが必要です。

なお、実際のところは、かなりの高所得でない限り支出超過額の方が大きくなります。一般的なサラリーマンが節税を主目的として不動産投資を始めるのはハイリスクです。

不動産投資で得られる最も大きな利益は、家賃収入による継続的な利益です。まずはどのようにして継続的な利益を確保するか考えることが、不動産投資の成功につながります。

一定以上の自己資金を用意する

ローンの使い過ぎによる失敗を防ぐためには、物件購入時に自己資金を投下してローンの利用額を抑制することが必要です。

不動産投資と収益物件の情報サイト健美家が実施したアンケート調査によると、2021年時点では、不動産投資でフルローンを使える人は約30%程度にとどまっています。約70%の人は物件価格の10%以上を自己資金として投下しており、こちらの方が多数派です。

※参照:不動産投資と収益物件の情報サイト健美家
https://www.kenbiya.com/info/user_anquite_result202104.html

銀行による審査の結果を受けて自己資金を投下した投資家がいるとも考えられます。しかし、フルローンはそれほど多くの人が利用できるものではないというのが実態です。

空室時の返済負担を重くしないためにも、物件購入時には一定以上の自己資金を投下することが重要になります。

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不動産投資の失敗を防ぐための対策

不動産投資の失敗を回避するために有効な対策としては、高すぎる物件を買わないことと、不動産会社の営業トークを自ら検証することです。例えば物件価格の周辺相場について把握しておくだけでも、失敗の大半を防げるようになります。

新築物件は周辺相場に合わせた価格で購入する

サブリースにまつわる失敗と、ローンの使い過ぎに関する失敗は、周辺相場と比較して高すぎる物件を購入したことに起因する場合が多いものです。

物件価格が高い物件では、募集家賃も高くしないと利回りを確保できません。結果的に想定家賃が高くなってしまった結果、築年数が経過して募集家賃が下がった時に収支が苦しくなるケースは多いものです。

また、高額な物件を購入するとローンによる借入額も大きくなります。借入額を抑制する意味でも、周辺相場と比較して妥当な金額で物件を購入することは重要です。

不動産会社の話を鵜吞みにしない

節税目的で投資した結果の失敗を防ぐためには、不動産会社の話を鵜呑みにしないことも重要です。

案内された物件を購入することによって節税できるのは、どういった仕組みによるものなのか、2年目以降も節税を継続できるのか、投資家が自ら検証することも必要になります。最も重要なポイントは、その手法には継続性があるかということです。

不動産会社に案内された物件を判断するためには、避けたいリスクや得たい利益額などについて、できる限り明確にしておくことも重要なポイントになります。

まとめ

不動産投資の失敗例には、サブリースと空室にまつわるものや、節税狙いで赤字が重なってしまうものなどがあります。

これらの失敗を防ぐためには、物件価格と家賃の相場を調べておくことや、節税の仕組みを理解することなどが必要です。総じて、投資家が自ら主体的に情報を収集し、利益やリスクを検証することが失敗の予防につながります。

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監修者プロフィール

  • 人物

    小川 進一

  • 氏名

    小川 進一

  • 保有資格

    • ・(公認)不動産コンサルティングマスター

    • ・相続対策専門士

    • ・不動産エバリュエーション専門士

    • ・宅地建物取引士

    • ・賃貸不動産経営管理士

    • ・定期借地借家プランナー

  • プロフィール

    不動産一筋35年!成約件数述べ5,000件以上。
    自身も都内に複数所有している実践大家。

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