マンション投資事例

不動産投資に失敗して借金を背負わないためのポイントは?失敗例を分析して解説

将来の年金代わりにしたい、不労所得を作っておきたいなどの思いから不動産投資を始めたものの、失敗して結果的に借金だけが残ってしまったという例は多いです。

不動産投資に失敗して借金が残ってしまう原因は複数ありますが、特に重要なポイントは以下の2点です。

  • 物件価格の周辺相場を把握していない
  • 収支シミュレーションを検証していない

この記事では、弊社が運営する不動産投資かけこみ寺に寄せられた相談の中から、失敗例を2つご紹介します。また、失敗例の分析から不動産投資の失敗を防ぐためのポイントについても解説します。

不動産投資かけこみ寺に寄せられた失敗例

弊社が運営する不動産投資かけこみ寺には様々な相談が寄せられており、その中にはローンに関連するものも多いです。弊社に寄せられた相談の中でも、不動産投資のローンに関係する失敗例をご紹介します。

新築ワンルーム物件を高掴みさせられてしまった

1つ目にご紹介するのは、東京都内の病院で勤務医として勤めているAさんの失敗例です。この失敗例では以下の2点がポイントとなります。

  • 家賃収入と節税による継続的な収入確保を目的として投資したものの、運用益が赤字になってしまった
  • 相場よりも高い値段で物件を購入してしまった

Aさんは、ある日家にかかってきた不動産投資営業マンの電話をきっかけとして、東京都北区にある約20㎡の新築ワンルームマンションを2,500万円で購入しました。営業マンの「還付される税金でローン返済ができる」「最悪でも家賃収入とローン返済額は同額程度になる」といった話を信じて投資したのです。

実際に運用を開始したところ、1年目の収支はプラスでした。還付された税金と家賃収入の合計がローン返済額を上回ったためです。しかし、2年目以降は還付される税金が減ったため、収支はマイナスで推移するようになりました。

営業マンからは2件目の物件購入を勧める連絡が入っていましたが、Aさんはローン返済の負担を増やすのが怖かったので返事をしていませんでした。

どうしようかと迷っていたところ、別の不動産業者から、同じマンションの別住戸に関するDMが入ってきました。DMには、Aさんが購入した住戸と同じタイプの住戸が1,500万円と書かれていたのです。

Aさんは、新築から4年経過していないマンションが1,000万円も値下がりするのかと思い、あわてて営業マンに確認の電話をしました。営業マンの話では「その住戸はオーナーがローン返済できなくなったため競売にかけられ、落札した不動産業者がリフォームして売り出しています。」とのことでした。

営業マンの話から推察するに、Aさんが購入した住戸は、不動産業者から見ると1,500万円が妥当な値段ということになります。この時点でAさんには2,200万円の残債がありました。収支が赤字だからと物件を売却しても、売却額が1,500万円ではローンの残債が700万円残ってしまいます。

サブリース契約の解約で賃借人がつかない

2つ目にご紹介するのはサブリースによる家賃保証付きの物件を購入したBさんの失敗例です。こちらの失敗例は以下の3点がポイントとなります。

・サブリース契約を早々に解約されてしまったこと
・サブリース契約による保証家賃が周辺相場よりも高く設定されていたこと
・物件の周辺環境が変わったことで家賃相場が下がってしまったこと

Bさんは将来の年金に不安を感じていたところ、投資用不動産の営業を受けました。そして、将来的に年金の足しになればと考えて、26㎡の新築ワンルームマンションを2,500万円で購入したのです。

不動産業者から提示されたシミュレーションでは、保証家賃と諸経費とを合算すると、毎月5,000円ほどの持ち出しが発生するようになっていました。しかし、減価償却費や諸経費の計上によって税金を減らせたので、Bさんは運用が上手くいっていると考えていました。

ところが、運用開始から2年経ったところで、家賃保証会社から「保証契約を見直さなければ解約したい」と通知を受けたのです。一見上手くいっているかに見えた物件運用ですが、その実態には以下の問題がありました。

  • 保証家賃が周辺相場より10%高く設定されており、運用開始当初から保証会社は赤字だった
  • もともと駐車場だった近隣の土地にビルが建築されたため、日当たりが悪くなって家賃を下げざるを得なくなった
  • 半年前に入居者が退去して以降、入居者が入らない

結局Bさんは保証契約を解約して通常の運用を始めましたが、家賃収入が大幅に減ったため、毎月40,000円の赤字が出るようになってしまいました。また、購入した物件の価格も700万円下がっており、売却してもローンの残債を返済しきれない状況です。

不動産投資に失敗してしまう原因

AさんとBさんは、2人とも「運用収支が赤字になっているが、物件を売却しても借金が残ってしまう」状況に陥ってしまっています。ここからは、AさんとBさんが不動産投資に失敗してしまった原因を分析します。

物件価格の周辺相場を把握せずに投資している

AさんとBさんに共通しているポイントは、投資する前に、物件価格について周辺相場を把握していなかったことです。

AさんもBさんも新築物件を購入していますが、新築物件の価格は周辺相場よりも高いのが一般的です。不動産業者の利益が価格に転嫁されるのが原因で、これをよく「新築プレミアム」と呼びます。

新築物件の価格は周辺相場よりも高いことを認識した上で、周辺相場をあらかじめ認識できていれば、AさんもBさんも高すぎる物件に投資することはなかったかもしれません。

新築投資用物件の営業マンは特に、物件価格の周辺相場を提示してこないことも多いです。このため、新築物件の投資を検討する時には、自分で周辺相場を調べて判断することが必要になります。

物件の収支シミュレーションを検証していない

2点目に共通しているポイントは、AさんもBさんも物件の収支シミュレーションを事前に検証していなかったことです。

新築物件に投資すると、最初は周辺相場よりも高い家賃で入居者募集できます。新築物件を好む入居者は多いからです。しかし、どんな物件でも、1度入居者が入れば「中古物件」になってしまいます。

家賃を高めに設定できるのは最初だけで、2人目以降の入居者を募集する時は、周辺相場に合わせた家賃設定が必要です。不動産の賃貸借契約は2年で締結するのが一般的なので、新築物件に投資するならば、3年目以降の家賃は下げてシミュレーションしなくてはなりません。

Bさんの場合は物件の周辺環境も変わってしまったため、家賃の大幅値下げを余儀なくされました。また、Bさんの場合は保証家賃が周辺相場より高かったのも問題点の1つです。

サブリースを利用するならば、一般的な保証家賃は周辺相場よりも低く設定されます。家賃保証会社は、実際に入居者から受け取る家賃とオーナーに支払う保証家賃との差額で利益を得ているからです。

家賃の周辺相場を把握した上で収支シミュレーションを事前に検証していれば、Bさんの失敗は防げたと言えるでしょう。

また、Aさんの場合は2年目から節税額を含めても収支がマイナスになっています。これは、物件を購入した年は、物件購入にかかる諸経費も経費計上できることが原因です。2年目からは購入経費を経費計上できなくなったため、節税額が減ってしまい、収支がマイナスになったものと考えられます。

Aさんについても収支シミュレーションを事前に精査できていれば、2年目以降のマイナスをあらかじめ予測できた可能性が高いです。

不動産投資の失敗を未然に防ぐ方法

AさんとBさんの失敗事例から、不動産投資の失敗を防ぐためにはどんな方法を取ればいいのかについて解説します。

家賃や空室率については保守的なシミュレーションをしておく

AさんとBさんが失敗した原因として、物件価格や収支シミュレーションを検証していない点を挙げました。物件価格や収支シミュレーションに関しては、営業マンの話を真に受けず、必ず自分で検証することが重要です。

また、収支シミュレーションにおいては、家賃の下落率や空室率を高めに設定することがポイントになります。不動産投資は物件選びの時点で勝負が決まるとも言われていますが、厳しい目で見ても本当に収益が出る物件かどうか、自分で判断することが必要です。

売却まで想定した出口戦略を立てておく

AさんもBさんに共通するポイントとして、物件の売り時を見失っている点が挙げられます。これはシミュレーションの検証にも通ずるポイントですが、不動産投資をするならば、あらかじめ物件の売却まで想定した計画を立てておくことが重要です。なお、この計画のことを「出口戦略」と呼びます。

不動産投資をすると、築年数の経過に伴い収入が減って支出が増えていきます。家賃が下がる一方で、修繕費など管理経費が増えるためです。このため、長期間にわたる運用を続けると、どこかで支出が収入を上回る時期が到来します。収支が赤字になったら、その物件は売却するのが鉄則です。

不動産投資は必ずしも計画通りに進められるとは限りません。しかし、最終的に不動産投資を成功させるためには、あらかじめ物件売却の目処を立てておくことも重要です。

 

まとめ

不動産投資に失敗しないためには、営業マンが提示する収支シミュレーションを鵜呑みにせず、自分で検証する必要があります。また、物件価格や家賃について、周辺相場をあらかじめ把握しておくことも重要です。

収支をシミュレーションする上では、厳し目の条件でも利益が出るかどうかを確認し、運用益が赤字になるポイントがいつなのかを把握しておきましょう。最初の計画と物件選びが成功すれば、不動産投資に成功する確率は大幅に上がります。


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