本に学ぶマンション投資

東京23区の新築マンションで利回り8%を超える! 『最強物件企画』の進め方

東京23区の新築マンションで利回り8%を超える! 『最強物件企画』の進め方

塩田 寿弘 (著)

2018年8月28日発行

不動産投資を検討する人には、リスクの最小化と利益の最大化を同時に達成できないかと悩む人も多いでしょう。しかし、これを実現できる物件は市場にほとんど出回っていません。また、そのような物件は、市場に出てもすぐに売れてしまいます。

不動産投資家が低リスク高利益の投資を実現するためには、自ら物件を企画して作り出すのが最も理にかなった方法です。この記事では、東京23区で新築物件を企画し、利益を最大化する方法について解説します。

最もリスクが低い物件とは

この本では、以下の特徴を持った物件のことを「不動産投資において最もリスクが低い物件」と定義しています。

  • 東京23区内
  • 新築
  • 1棟マンション(RC造もしくは重量鉄骨造の物件)
  • 利回り8%超え

通常、新築投資といえば地方のアパートが定石です。しかし、人気が集中するがゆえに最も利回り相場の低い東京23区内に絞って、利回り8%超えの新築マンションを建てることが、数千万円〜数億円の利益を生むことにつながります。

なお、こうした物件はwebで探しても見つからない上に、不動産会社へ相談しても合致する物件を提示してもらえることは滅多にありません。したがって、自分で作り出すのが最適な方法と言えます。

新築マンションの建設ができれば大きなキャピタルゲインを期待できる

最もリスクが低い物件について定義をご紹介しましたが、利回り8%では大した利益にならないと思う人もいるかもしれません。

しかし、2021年時点では、東京23区内における新築マンションの利回り相場は5%〜6%程度です。特に都心のエリアでは利回り4%台の物件もめずらしくありません。

このため、相場利回りを逆手にとって、例えば利回り8%の物件を1億円で建築し、利回り5%の物件として売却できれば6,000万円のキャピタルゲインが発生する計算になります。

利回り相場が低い東京だからこそ大きな利益を生み出せる

日本全国の主要都市と比較すると、東京は際立って利回り相場が低くなっています。利回り相場が低いということは、少し利回りの高い物件を作り出せれば、利回り相場とのギャップを大きくしやすいということです。

ギャップはそのまま利益となるので、東京が最も大きな利益を生むのに向いていることになります。

キャッシュフローベースで見れば利回り8%でも十分

不動産投資の継続的収入を図る指標として最重要なのは、表面利回りではなくキャッシュフローです。キャッシュフローとは、毎月の家賃収入から管理経費とローン返済額とを差し引いた後に残る金額のことを指します。

なお、キャッシュフローを計算するときには空室率の考慮も必要です。例えば地方の築古物件でキャッシュフローを計算する場合は、空室率を20%などに設定するのが一般的です。

しかし、東京23区内であれば、立地によっては想定空室率3%程度でも問題ありません。前提となる空室率の違いによって、地方物件と東京23区内の物件とのキャッシュフローの差は一気に縮まります。

したがって、キャッシュフローを考慮すれば、自ら物件を企画できるのならば、表面利回り8%でも十分な利益を狙えます。

アパートではなくマンションを建てる理由

利益が大きい不動産投資というと、木造アパートを安く購入して利回りの大きな投資をするのが王道です。しかし、木造アパートは法定耐用年数が22年と短いことから、ローンを利用した場合の返済期間が最長でも25年程度になります。

その一方で、RC造マンションは法定耐用年数が47年なので、ローンの返済期間を30年〜35年などに設定可能です。返済期間が10年違うと、毎月のローン返済額に大きな差がつきます。

また、耐用年数の長さは物件を売却するときにも有利に働くポイントです。新築マンションを10年保有して売却する場合は、耐用年数が37年残っているので、買い手も30年ローンなどを利用しやすくなります。

木造アパートは、10年保有すると耐用年数が12年しか残らないので、買い手のローン返済額は大きくなるデメリットを持っています。木造アパートは、物件を売却するときに買い手がつきにくい点に要注意です。

新築マンション企画の進め方

新築マンション企画の全体像

新築マンションの企画は、大まかに分けて以下の流れで進めます。

  1. 企画
  2. 土地の購入
  3. 設計/建築
  4. 賃貸/管理
  5. 売却

流れの中で最重要なのは①の企画です。企画で失敗してしまうと、失敗をその後の行程でリカバリーするのは困難になります。企画に失敗しないためには、調査とコンセプト作りが重要です。企画をさらに細分化していくと、次のような流れになります。

  1. 事前準備
  2. 机上調査
  3. 現地調査
  4. コンセプト策定
  5. 事業計画策定

新築マンション企画の事前準備について

新築マンションを企画する上で最初に押さえるべきポイントは、建築法規の基本的な部分です。例えば以下のような内容を把握しておくと役立ちます。

  • 用途地域
  • 建ぺい率や容積率
  • 容積率不算入の規制緩和について
  • 道路斜線制限
  • 東京23区のワンルーム規制

特に東京23区のワンルーム規制は大きなポイントです。総戸数が15戸以上のマンションでは、一定数以上ファミリー向けの部屋も含めなくてはなりません。また、管理員室や駐車場などの設置を義務付けられるため、どうしても建築費がかさんでしまいます。

結果的に、利回りを確保するためには家賃を上げざるを得ず、設定家賃が高いために長期間空室になっている物件も多いものです。ワンルーム規制をかいくぐって小規模のマンションを建てれば、一人暮らしのニーズを捉えて空室の少ない運用も可能になります。

ワンルーム規制の内容は区によって異なるため、物件を建てやすい区はどこなのか把握しておくことは重要です。

建築する物件をイメージするためのトレーニングが重要

投資の初心者がいきなり土地探しから始めてしまうと、投資判断を価格に頼りがちになります。安い土地というのは変形地であるなど安い理由を持っており、マンション建築に向かないものも多いものです。

マンション建築に向かない土地ばかり建築士に持ち込んでいると、そのうち相手にされなくなってしまうので要注意です。不動産業者が開催する完成物件見学会に参加すると、マンション建築のイメージをできるようになります。

10社程度見学会に参加して、住戸配置のパターンや最低限必要な土地の大きさなどを覚えると良いでしょう。標準的な建築プランのイメージができていれば、実際の土地を見たときに、イメージと土地との差がわかるようになるので、マンション建築に適した土地を見抜けるようになります。

新築マンション企画に適した土地を探すには

建築プランのイメージができるようになったら、仕入れる土地を探す段階に入ります。なお、土地探しは事前調査の中でも机上調査に該当します。

初心者はとにかく安い土地を仕入れて高利回りの投資を実現したいと考えがちです。しかし、土地探しの重要なポイントは、安い土地ではなく、小規模マンションを建てられる土地を探すことです。

なお、土地探しにおいては「幹線道路沿いの古家付き小規模宅地」が狙い目となります。幹線道路に面している土地は騒音なども懸念されるため、戸建住宅を建て替えようと考える人が少ないものです。

また、敷地面積100㎡以下の小規模な土地を仕入れようとするデベロッパーはいないと思って問題ありません。幹線道路沿いの小規模宅地は、競争率が低いため安く仕入れられる特徴を持っています。

利回りで土地を判断する方法

土地を判断するためには、価格が大きな判断基準となりますが、利回りの想定も重要です。利回りを計算するためには、以下のポイントを想定する必要があります。

  • その物件に入る戸数
  • 建築費の総額
  • 地盤改良にかかるコスト
  • 家賃収入

土地は元付業者から仕入れるべき理由

土地に限らず不動産を購入するときには、不動産仲介業者の仲介を受けるのが一般的です。しかし、不動産仲介業者には元付業者と客付業者との2種類が存在します。

元付業者は物件の売主から物件の売却を直接依頼された業者のことです。客付業者とは、不動産業者専用のwebに掲載された情報だけを見て、物件売却を仲介する業者のことを指します。

客付業者にとっては、webから得られる情報が全てなので、土地のことをあまり詳しく知らないことも多いものです。しかし、元付業者は、土地が売りに出された背景や土地に既存建物が建っている場合の処理方針まで詳しく把握しています。

買主から見ると、どちらの仲介業者を利用しても支払う仲介手数料に変わりはありませんが、元付業者の方がコミュニケーションの面でスムーズです。なお、元付業者と客付業者とを見分けるためには、専任媒介で仲介する業者を選ぶのが適切です。また、元付業者は銀行や大手不動産業者のグループ会社に多くなります。

土地探しに適したWebサイト

実際に土地を探すためには、まず不動産のwebサイトを見て見当をつけることが必要です。不動産のwebサイトはアットホームを見るのがおすすめです。アットホームは他のサイトよりも情報量が多いほか、売主や元付業者の情報プラットホームになっています。あらかじめ検索条件を指定しておけば、物件情報が毎日メールで送られてきます。

仲介不動産業者と一緒に現地調査をする

土地の候補を見つけたら、建築会社に見積もり依頼するとともに、不動産仲介業者と一緒に現地調査をすることが重要です。調査は単独でも可能ですが、不動産業者と一緒に行くほうが、不動産業者との関係を作れます。

なお、不動産業者に連絡する際は、具体的な建築プランを持っていることなどを伝えると、土地購入の本気度が伝わるため優先的な対応を期待できます。現地調査の時には、駅から物件までの動線や周辺にある賃貸マンションのタイプなどを見ることが重要です。

周辺にワンルームマンションの投資会社が建てたと思しき物件がないか確認します。該当する物件があった場合は、webで家賃や空室状況を検索し、周辺との競争に備えることが重要です。

土地を購入したら物件のコンセプトを練る

物件のコンセプト策定とは、想定される入居者ターゲットはどんな人で、ターゲットはどんな部屋を好むかを考えることです。近年では入居者のニーズが多様化しているので、誰にでもウケが良い部屋というのは中途半端なものになってしまいます。

また、中途半端な物件を建てると、価格競争に陥って当初想定していた利回りを確保できない結果にもなりかねません。物件の特性を考えることはできても、エリアの特性は決められないので、コンセプト策定は非常に重要です。

なお、入居者に人気のある設備を入れていくことも、入居者募集の難易度に関わります。宅配ボックスや無料インターネット設備などは、特に人気が高いものです。ただし、人気がある設備は必ずしも全部入れなくてはならないわけではありません。あくまでも入居者ターゲットによって絞り込むことが重要です。

建築会社に見積もりを依頼する

建設用地の見当がついたら、建築会社に建築費用の見積もりを依頼します。なお、見積もり取得にあたっては、ある程度建設する建物の希望を伝えることが必要です。建物の希望を伝えることによって、土地を最大限活用し、戸数を多く確保した建物を設計してもらえます。

もともと土地を持っている地主であれば、とりあえず建物を建てられればなんでも良いかもしれません。しかし、土地を仕入れてから物件を建築する投資家は、戸数を増やさないと採算が取れない結果になりやすいので要注意です。

なお、1度建築会社から見積もりを取得できれば、その後は自分で概算見積もりの想定もできるようになります。

金融機関へ融資を申込む

建築会社から見積もりが提出されたら、事業計画書に落とし込んで金融機関へ融資を申込みます。事業計画書には、以下の内容を盛り込むことが必要です。

  • 計画地の概要
  • 建物の概要
  • 物件コンセプト
  • 想定家賃
  • 総事業費
  • 自己資金額
  • 想定キャッシュフロー

項目は多岐に渡るものの、これまでの行程でわかっていることがほとんどなので、きれいに資料化できれば問題ありません。なお、金融機関はあらかじめ開拓しておくことが重要です。

金融機関の融資審査には、事業内容に関わるものと申込者に関わるものとの2種類があります。両方の審査を1度に受けようとすると時間がかかるため、土地の売主を待たせることになりかねません。

融資申込みする金融機関は先に見つけておき、申込者に関わる審査は済ませておくのが賢明です。

まとめ

新築マンションの売却で無借金経営を目指すのがゴール

不動産投資のキャッシュフローは年数の経過とともに減少していきます。これは大多数の物件に当てはまる理屈であって、東京23区内の新築マンションでも変わりません。

しかし、東京23区の新築マンションでは、物件の売却益を最大化することが可能です。このため、物件の企画と売却とを繰り返していくことで、現金資産を増やしていけます。最終的に無借金経営ができれば、老後に向けた資産形成としても非常に有効に作用するでしょう。




東京23区の新築マンションで利回り8%を超える! 『最強物件企画』の進め方

東京23区の新築マンションで利回り8%を超える! 『最強物件企画』の進め方

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