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不動産投資が節税になるって本当?仕組みと失敗例を解説

不動産投資が節税になるって本当?仕組みと失敗例を解説

不動産投資には節税効果があると聞くけれど、本当に合法的に税金を減らせるのか疑問に思う人もいるのではないでしょうか。また、節税だけを目的とした不動産投資は失敗するケースが少なくありません。

不動産投資による節税は合法ですが、やり方を間違えると空室などが原因で失敗してしまいます。不動産投資による節税の仕組みと、節税に向いている人の条件などについて解説します。

不動産投資による節税は合法で安全

不動産投資は資産運用の1種なので、なぜ投資によって税金を減らせるのかわからないという人もいるのではないでしょうか。不動産投資による節税は合法的なもので、脱法スキームなどではありません。不動産投資による節税の仕組みについて解説します。

減価償却費の計上による課税所得の圧縮

不動産投資による節税のカギを握るのは「減価償却費」です。建物や機械設備などを長期間使用すると、故障がなくとも経年劣化によって資産価値が下がっていきます。劣化による資産価値の減少を表すのが減価償却費です。

減価償却費は、実際にはお金を支出しないものの、確定申告では合法的に経費として計上できます。減価償却費を計上できる資産は決まっており、不動産も経費計上できる資産の1つです。

また、不動産投資で発生した収支は、確定申告でサラリーマンなどの給与収入と合算して申告できます。例えば年収1,000万円など高所得の人は、不動産投資で減価償却費を計上することで、税務上の収入を減らすことも可能です。

不動産投資を用いた節税の事例

確定申告で不動産投資による減価償却費を計上すると、所得税と住民税を減らせます。減価償却費は購入する不動産によって異なっており、ポイントは建物価格と建物の構造です。

不動産において減価償却費を計上できるのは建物部分に限られます。土地は経年劣化しないことから、使用しても価値が減らないものとして扱われるためです。

例えば土地と合わせて3,000万円で、建物価格が2,000万円の不動産を購入した場合は、総額2,000万円の減価償却費を計上可能です。なお、建物価格は1度で全額を減価償却費として計上できるわけではありません。減価償却費を計上できる期間は決まっており、例えば10年が計上期間であれば、10年間に分けて計上していきます。

減価償却期間の計算式は以下の通りです。

(構造ごとの法定耐用年数 – 物件の築年数)+ 物件の築年数 × 0.2

計算結果の小数点以下は切り捨てます。なお、建物の構造ごとの法定耐用年数は、国税庁のホームページで確認可能です。

※参照:国税庁
https://www.keisan.nta.go.jp/h30yokuaru/aoiroshinkoku/hitsuyokeihi/genkashokyakuhi/taiyonensutatemono.html

上記で例示した3,000万円の物件が築5年の木造住宅だった場合は、単年度の減価償却費は以下のように計算します。

(22年-5年)+ 5年 × 0.2 = 18年:減価償却費を計上できる期間
2,000万円 ÷ 18年 = 約111万円

この物件では、物件を購入してから18年間は、毎年111万円の減価償却費を計上できることになります。例えば1,800万円の給与収入を得ている人がこの物件を購入した場合の節税効果は以下の通りです。

・もとの所得税
1,800万円 × 40% - 2,796,000円 = 440万4,000円

・減価償却費を計上すると・・
(1,800万円 - 111万円)× 33% - 1,536,000円 = 403万7,700円

・所得税の節税効果
440万4,000円 - 403万7,700円 = 36万6,300円

なお、上記は所得税の節税効果ですが、減価償却費を計上すると住民税も節税可能です。税率を10%と仮定すると、住民税の節税効果は以下のようになります。

・もとの住民税
1,800万円 × 10% = 180万円

・減価償却費計上後の住民税
(1,800万円 - 111万円)× 10% = 168万9,000円

・住民税の節税効果
180万円 - 168万9,000円 = 11万1,000円

所得税と住民税を合わせると、節税効果の総額は47万7,300円となります。なお、節税分の金額が還付されるのは確定申告をした後です。

節税目的の不動産投資で失敗した事例

不動産投資における減価償却費の計上で得られる節税効果は、他の投資と比較すると大きくなりやすいです。しかし、節税目的で不動産投資を始めたものの、失敗してしまった事例は少なくありません。

新築RC造マンションを購入

節税効果を期待して始めた不動産投資で失敗した事例として最も多いのは、新築RC造マンションに投資したものです。不動産投資による節税効果が最大化されるのは、木造の築古物件を購入した場合であり、新築RC造のマンションは節税効果が最も小さくなります。

都心のRC造マンションでは土地の方が高いケースも多く、建物部分の価格が小さくなりやすいものです。さらに、RC造の住居は法定耐用年数が長いことから、単年の減価償却費は小さくなります。

投資用マンションのデベロッパーが不動産投資による節税効果を謳って、新築RC造マンションを販売しているケースも少なくありません。しかし、新築RC造マンションの購入によって節税効果を得られるのは初年度だけです。節税効果を期待するのであれば、新築RC造マンションは最も不適切な物件と言えます。

初年度は物件購入の諸経費を確定申告で経費計上できるため、多少の節税効果が生まれます。しかし、購入経費を経費計上できなくなる2年目からは、節税効果はほとんど生まれません。実際に新築RC造マンションを購入された結果、失敗したとして弊社へ相談に来られた方もいらっしゃいます。

※参照:不動産投資のかけこみ寺
https://www.gp-asset.co.jp/shippai/case_1015.html

空室が埋まらず失敗

不動産投資の節税効果を期待するのであれば、最適なのは地方など地価が安いエリアの築古木造物件です。地方の築古木造物件は、建物価格を大きく取れる上に、減価償却期間が短くなるため単年度の減価償却費が大きくなります。

地方都市の築古木造アパートが売り出されているケースは多いものです。しかし、節税効果だけにとらわれてこのような物件を購入すると、空室による失敗のリスクが上がります。

地方都市では東京よりも賃貸需要が縮小するほか、そもそも築古木造物件は入居者からあまり好まれません。好立地の物件を選ぶか、リフォームによるテコ入れなどをしない限り、入居者付の難易度は高くなります。

不動産投資では空室期間も管理費など諸経費の支払いが必要です。節税効果が生まれたとしても月々の収支が赤字では、結果的に損失を出してしまうこともあります。不動産投資で物件を選ぶ際には、賃貸需要を検証することが重要です。

物件を売却できず失敗

築古の木造物件は投資家からの人気もそれほど高くありません。理由は2点あります。1つめはすでに解説した通り、入居者を入れる難易度が高いためです。また、物件購入にローンを使えないというポイントにも注意を要します。

金融機関は、ローン審査の際に購入物件の法定耐用年数は何年残っているかを確認します。木造住居の法定耐用年数は22年と短いため、融資条件として提示される返済期間が短い点がデメリットです。

返済期間が短いと毎月の返済額が上がるため、最終的な利益を出しにくくなってしまいます。最終的な売却まで考慮して物件を選ばないと、空室率が高く修繕費等の支出も多い物件を長期保有しなくてはいけないことになるため要注意です。

不動産投資による節税が向いている人は?

不動産投資による節税は、一定以上の条件が揃っている場合に効果が大きくなります。条件の1つとして給与所得が高いことが挙げられます。

給与所得が900万円以上の人

不動産投資による節税効果を最大化できるのは、減価償却費の計上によって所得税率を下げられる場合です。また、もともとの税額が高くない人は、節税効果がそれほど大きくなりません。

このような視点で考えると、減価償却費の計上による節税効果が大きくなるのは、給与所得が900万円以上の人に限られます。給与所得900万円の場合の所得税率は33%ですが、経費計上によって課税対象額が1段階下がると、所得税率も23%に下がります。10%の税率差による節税効果は大きいものです。

そのほか、高年収の人はローン審査で有利なのも考慮すべきポイントと言えます。返済金利が低いなど有利な条件でローンを利用できれば、物件運用における利益も大きくなります。

節税だけを目的とした不動産投資は失敗しやすい

節税だけを目的とした不動産投資は失敗しやすい

不動産投資による節税効果はあくまでも副次的なものと捉えることが重要です。節税効果だけに着目して物件を選ぶと、空室による赤字が拡大するほか、物件を売りたくても売れない悪循環に陥ります。

不動産投資で物件を選ぶときには、入居者のターゲットを想定してエリアを選ぶなど、空室が発生しにくいものを選ぶことが重要です。また、空室の発生を最小限に抑制できれば、物件を売却できないリスクも軽減できます。

まとめ

不動産投資による節税のポイントは、確定申告で減価償却費を計上することです。なお、築古の木造物件に投資すると減価償却費を最大化できます。

しかし、節税効果だけに着目して物件を選ぶと、空室による失敗や物件を売却できない失敗へつながる点に要注意です。節税効果は副産物として捉えることが不動産投資の失敗を防ぐカギになります。

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監修者プロフィール

  • 人物

    小川 進一

  • 氏名

    小川 進一

  • 保有資格

    • ・(公認)不動産コンサルティングマスター

    • ・相続対策専門士

    • ・不動産エバリュエーション専門士

    • ・宅地建物取引士

    • ・賃貸不動産経営管理士

    • ・定期借地借家プランナー

  • プロフィール

    不動産一筋35年!成約件数述べ5,000件以上。
    自身も都内に複数所有している実践大家。

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