マンション投資基礎知識

個人事業主と不動産投資は相性が良い?融資を受けやすくするコツや法人化するタイミングも併せて解説!

個人事業主と不動産投資は相性が良い?融資を受けやすくするコツや法人化するタイミングも併せて解説!

個人事業主は公務員や会社員と比較すると、収入が不安定という印象が強いため不動産投資に興味を持ちながらも「金融機関から融資を受けられないのではないか?」と諦めてしまう方も少なくありません。 

しかし、個人事業主と不動産投資は非常に相性が良いため、諦めてしまうのは勿体ないです。例えば、銀行から融資を受ける前に審査に通過しやすくするための対策を講じておくことで、希望する額の資金を用意できる可能性があります。 

そこで、今回は「個人事業主が本業とは別に不動産投資で収入を得るメリット」や「スムーズに不動産投資を行うために融資を受けやすくするためのコツ」について、詳しく解説していきます。本業とは別の収入を構築したいと考えている個人事業主の方は、ぜひ参考にしてみて下さい。 

 

個人事業主と不動産投資は相性が良い

結論から言うと、個人事業主と不動産投資は非常に相性が良いです。このように言える理由は様々ですが、例えば不動産投資を行なっておくことで、青色申告の特別控除を利用することが出来るため、上手く活用すれば今よりも節税することが出来ます。 

また、個人事業主はサラリーマン・公務員と比べると、市況などにより収入の影響を受けやすいことも一つの理由です。実際に、2020年に世界中で発生した新型コロナウィルスの影響を受けたことで、数多くの個人事業主(フリーランス)の方が売上高や収入が減少したというデータがあるため、今は業績に影響がなくても今後経営難に陥るかもしれません。 

これらのことから、節税だけでなく市況が不安定になった時に事備えて、本業とは別に収入の柱の一つとして出来るだけ早く不動産投資を始めることをおすすめします。 

個人事業主が不動産投資を行うメリットとデメリット

上記で、個人事業主の方は不動産投資をすべきだと解説しましたが、ただ闇雲に始めるのは危険です。不動産投資に限らず、どのようなものにもメリットやデメリットが存在するため、事前にこれらを理解したうえで収入の柱の一つに加える必要があります。 

そこで、ここでは、個人事業主が不動産投資を行うことで生じるメリットとデメリットについて、解説していきます。 

個人事業主が不動産投資を行うメリット

個人事業主が不動産投資を行うことで生じるメリットは、以下の3点です。 

・青色申告で特別控除を受けることができる 

・不動産投資にかかった費用は経費として計上することが可能 

・本業に支障をきたしにくいため、手間をかけずに平行してできる 

それぞれ詳しく解説していきます。 

青色申告で特別控除を受けることができる

税務上の不動産投資に設けられている事業的規模(不動産貸付けが事業として行われているのかを判断する判定のこと)を満たした場合、青色申告の特別控除を利用して節税対策を講じることが出来ます。 

具体的に、税務上の不動産投資に定められている事業的規模の基準は、以下の通りです。 

・独立家屋(一戸建てなど)は、5棟以上 

・アパートやマンションは、おおむね10室以上 

あなたが行う不動産投資が、上記のいずれかの要件を満たした場合、青色申告の特別控除により最高55万円の控除を受けることが可能です。ただし、事業的規模だと認められなかった場合は、青色申告を行なっても10万円の特別控除しか利用することが出来ません。 

なお、最高55万円の控除の要件を満たした方が、「電子帳簿保存」又は「e-tax(国税電子申告・納税システム)」から電子申告を行なった場合は、プラス10万円の控除が上乗せされるため、最大65万円を控除することが出来ます。このため、税務上の要件を全て満たしたうえで、節税対策に力を入れたいと考えている方は、e-taxを利用して青色申告を行うのがおすすめです。 

不動産投資にかかった費用は経費として計上することが可能

不動産投資にかかった初期費用(借入金や入居者の募集費用、仲介手数料など)の費用を必要経費として計上することが可能です。個人事業主は、経費項目が増えれば増えるほど、納めなくてはならない税金の負担を軽減できるため、必要経費の項目が増えることは非常に大きなメリットだと言えます。 

ただし、不動産投資で発生した支出のすべてを経費として計上出来る訳ではありません。例えば、トレーニングジムなどの会費です。法人では福利厚生として計上できるため混同している方が多いですが、完全に1人で事業を行なっている個人事業主は、福利厚生として経費に計上すること自体が出来ないので注意してください。 

個人事業主が不動産投資を行うデメリット

個人事業主が不動産投資を行うことで生じるデメリットは、以下の2点です。 

・金融機関から融資を受けにくいのが実情 

・予期せぬ出費が発生することで本業に支障をきたす可能性がある 

それぞれ詳しく解説していきます。 

金融機関から融資を受けにくいのが実情

前述した通り、個人事業主はサラリーマン・公務員と比較すると、金融機関からの融資が受けにくいのが実情となります。市況などの影響を受けやすく収入面に不安を抱かれやすいため、個人事業主に対して銀行側が厳しい審査基準を設けているケースが多いためです。 

そのため、審査に通過するためには、事前に対策を講じておく必要があります。例えば、個人事業主に融資を行なっている金融機関と提携を結んでいる不動産会社に銀行を紹介してもらうのも有効的な手段の一つです。 

とはいえ、実際に個人事業主に融資を行なっている金融機関と提携している不動産会社は圧倒的に少ないため、必ずしも紹介してくれた銀行の審査に通過できるとは限りません。 

このため、スムーズに融資を受けるために、まずは「個人事業主に融資している銀行と提携している不動産会社」を探すことから始めてみて下さい。こういった不動産会社に依頼することで、希望額の融資を受けられる可能性が高くなります。 

予期せぬ出費が発生することで本業に支障をきたす可能性がある

個人事業主の方が不動産投資を行うことで、予期せぬ出費により本業に支障をきたす可能性があります。その要素として自然災害や設備の不具合により修繕費や原状回復費用が挙げられますが、自然災害には火災保険に加入することで備えが可能です。また設備の不具合や原状回復費用について保証プランのある不動産業者もありますので、検討してみるのも良いでしょう。

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個人事業主が金融機関から融資を受けやすくするコツ

上記で、個人事業主は金融機関から融資を受けにくいのが実情だと解説しましたが、必ずしも審査に通過出来ない訳ではありません。不動産投資用の融資を依頼する前に、以下の3つのポイントを押さえておくことで、スムーズに希望した額のお金を借入れできることを期待出来ます。 

・貯蓄や資産などを資料として残しておく 

・過度な節税をしない 

・ローンやクレジットカードなどの滞納をしない 

それぞれについて、詳しく解説していきます。 

貯蓄や資産などを資料として残しておく

現在あなたが保有している資産や貯蓄などが明確に分かる資料を提出することで、金融機関から融資を受けられる可能性が高くなります。例えば、FXや株式投資、投資信託や貯金額などです。これらの資産を明確にしておくことで、あなたに支払い能力があると判断してもらいやすくなるため、審査に通過できることを期待出来ます。 

補足ですが、不動産投資ローンの審査を通過しやすくするために、事前に「どのくらい自己資金を用意できるのか」算出しておくようにして下さい。社会情勢によって異なりますが、融資するにあたって金融機関から物件価格の20〜30%程度の自己資金を投下するように要求されるケースが少なくないためです。 

過度な節税をしない

不動産投資による融資を受ける際は、過度な節税対策は控えるようにして下さい。 

その理由は、確定申告書や納税証明書などで自身が得ている収入の証明をするため、節税対策をしすぎたことで「返済を継続できる程の収入を得ていないのではないか?」と金融機関に不安要素を与えてしまう危険性があるためです。 

このため、不動産投資による融資に落ちるリスクを軽減するために、過剰な経費計上は控えることをおすすめします。 

ローンやクレジットカードなどの滞納をしない

個人事業主だけに限ったことではありませんが、個人信用情報機関(滞納履歴などの記録を管理している機関のこと)にローンやクレジットカードなどを滞納した記録が残っていた場合、融資を断られてしまう可能性があります。融資申し込みによる審査を行う際に、過去に滞納した履歴がないか確認される場合があるためです。 

特に個人事業主は収入面に対して厳しい目が向けられているため、同機関に記録が残っている状態では、審査での印象が悪くなる可能性が高くなります。当然、滞納履歴は本業にも悪影響を及ぼす危険性が高いため、期日を守ってきちんと支払いや返済をするようにして下さい。 

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不動産投資で得た収入が増えてきた際は、法人化すると有利にはたらく

不動産投資で得た収入が増えてきた場合は、法人化を検討することをおすすめします。おすすめする理由は以下の2つです。 

  • 不動産投資の実績を積み上げている法人であれば、金融機関からの信頼を得やすくなるため、さらに高額な融資を受けることが可能 
  • 不動産投資で得た家賃収入が増えていくにつれて、税金の負担も大きくなるため、個人事業主のままでは損をする可能性も高くなる 

このため、不動産投資により一定額の収入を得られるようになった際は、正式に法人化することを検討してみてください。 

個人事業主が不動産投資で法人化を検討するタイミングは?

個人事業主の方が不動産投資により法人化する場合、「個人にかけられている事業の税率より法人の税率の方が低くなるタイミング」で検討することをおすすめします。具体的には、あなたが不動産投資で得た年間の所得(収入-経費)が900万円以上になったタイミングです。 

個人事業主の方が不動産投資で得た年間所得(利益)が900万円を超えた場合、これまでかけられていた税率が23%から33%と10%もアップするため、納税の負担が重くのしかかってしまいます。せっかく不動産投資が起動に乗っても税金の負担が増えてしまっては、収入を増やすことが出来なくなってしまうため、意味がありません。 

その点、法人の税率は法人税の区分によって異なりますが、800万円以上の所得に対して23.3%と個人事業主より約10%も低く設定されているため、手元に利益を残しやすくなります。 

個人事業主が不動産投資で法人化するメリット

不動産投資が一定のラインを超えたことで法人化するメリットは、「金融機関からさらに融資を受けやすくなる」点が挙げられます。一定額の所得を得るまでの不動産投資に関する実績を積み重ねていることで、銀行側の印象が良くなり、融資を受けやすくなる場合があるためです。 

このため、場合によっては、さらにまとまった額の融資を受けることが出来るため、より利益率の高い不動産に投資することが可能とあります。 

個人事業主が不動産投資で法人化するデメリット

不動産投資により個人事業主から法人へと切り替えたことで生じるデメリットは、「法人設立時に費用がかかる」ことや「社会保険料の支払いが発生する」点が挙げられます。例えば、法人を設立する場合、定款の作成や登記にかかる費用など、様々な支払いが発生します。 

また、法人設立後は、あなた1人しか所属していない会社であっても社会保険料の加入が義務付けられているため、法人と個人両方の支払いを行わなければなりません。仮に未加入のままでいると、何らかのペナルティを課せられてしまうため、社会保険の加入は忘れないようにして下さい。 

個人事業主が不動産投資で法人化する際の注意点

法人化する場合、ゆとりをもって手続きを行う必要があります。例えば、株式会社を設立する場合、法務局に登記申請をするまでに公証人による定款認証や必要書類の準備など、複雑な手続きを行う必要があるためです。 

法人化するまでに2ヶ月かかるケースも珍しくありません。このため、不動産投資による所得が一定のラインを超えたことで法人化を検討している方は、余裕を持って手続きの準備を進めるようにして下さい。 

まとめ

個人事業主はサラリーマンなどと異なり、市況などにより収入の影響を受けやすいため、本業以外の収入の柱を確保することが重要です。本業以外に安定した収入を得られる収入源を確保しておくことで、2020年に発生した新型コロナのような未曾有な事態が発生しても、生活難に陥るなどのリスクを軽減出来ます。 

このため、今回は個人事業主の方に不動産投資の開始を検討することをおすすめしました。資産価値が維持されやすい不動産を運用することで、本業が経営難に陥るなどのトラブルが発生した場合の解決策として、大いに活用することが出来ます。 

このように、不動産投資は節税や所得の増加だけでなく、本業の経営にも良い影響を与えることができるため、個人事業主の方はぜひ不動産投資を検討してみて下さい。 

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