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不動産投資詐欺を防ぐためにはどこに相談すべき?事例や体験談、対処法を解説

不動産投資詐欺を防ぐためにはどこに相談すべき?事例や体験談、対処法を解説

不動産投資詐欺の相談は若年層を中心に2013年度から増加傾向にあり、2018年に全国消費生活情報ネットワークシステムに寄せられた相談件数は405件と5年前の2.5倍になっています。平均契約購入金額は2776万円と見過ごせない数字になっています。

 

不動産投資詐欺は、満室経営を装う満室詐欺や婚活サイトやパーティーで仲良くなった異性に投資用マンションを勧める婚活詐欺など多種多様で巧妙な手口となっています。

 

不動産投資の詐欺被害に遭わないためには一体どうしたら良いのでしょうか?

この記事では不動産投資詐欺の手口や体験談、被害を防ぐ方法などを解説していきます。

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不動産投資詐欺の手口とは?ケース別の対処法も

不動産投資詐欺の相談件数は主に20代で増加しており、全国消費生活情報ネットワークシステムに寄せられた件数と平均契約購入金額は以下のように推移しています。

PIONETに見る投資用マンションの20歳代の相談件数と平均契約購入金額

不動産投資詐欺には、契約時に支払う手付金を持ち逃げする手付金詐欺、「入居偽装」を行い満室経営であると嘘をつく満室詐欺、相手の恋愛感情を利用した婚活詐欺の主に3つが挙げられます。

①手付金詐欺

投資用物件を購入する際には、物件の売買契約を結ぶ際に不動産会社に手付金を支払います。手付金を支払った後に連絡が取れなくなり持ち逃げされる詐欺を「手付金詐欺」と言い、手付金だけを取られ物件は手に入らない詐欺の手口です。

物件は利回りが高い、人気エリアなのに割安などの好条件で「人気があるから早く契約しないと購入されてしまう」などと契約を急がせるケースが多いです。

手付金は契約時に買主から売主に支払われるお金で、契約の証拠になると同時に契約解除の際には解除の原因となった方が手付金を放棄します。

例えば売主が自己都合で「やはり売却したくない」と解約した場合、売主が手付金を買主に返し、買主が「他の物件を購入するから解約する」という場合には手付金は売主に渡ります。

物件価格の10%程度が目安となり、宅地建物取引業者と契約を結ぶ際には上限が20%に定められています。

不動産会社が手付金の支払いを急がせるケース、宅建業者にも関わらず物件価格の20%以上の手付金を請求するケースでは手付金詐欺を疑いましょう。

②満室詐欺

満室詐欺は空室の物件を満室に見せかけ、実際よりも空室率を低く(又は0%として)伝える詐欺です。

不動産会社が入室を偽装するために人を雇い、購入希望者が見学に来る際に部屋に入居者と偽装して物件に人が住んでいるかのように見せかけます。

マンション・アパートを一棟購入する際に部屋の賃貸借条件の一覧表である「レントロール」という書類がありますが、満室詐欺を行う際には業者はレントロールを偽装し空室である物件を「入居中」と記載します。

満室詐欺を見抜くためには、賃貸借契約書を入手して契約締結日を確認する、オーナーと同姓の入居者がいないか(親戚や身内による偽装)をチェックしましょう。

③婚活詐欺

婚活パーティーやマッチングアプリ、SNSなどで異性に近づき、投資用不動産を勧め相手が購入した後に連絡を絶つ詐欺です。

相手に好意がある場合は「断ったら嫌われてしまうかもしれない」「お金がないと思われたくない」と購入してしまうケースがありますが、勧められる不動産は割高の物件や空室率が高い不利益を被る可能性の高い物件であることが特徴です。

消費者契約法では恋愛感情を利用した契約を取り消すことができますが、「社会生活上の経験が乏しい」という条件があります。若年層に限るというわけではなく中高年にも該当する場合がありますが、全員が解約できるとは限りません。

「契約してくれないと関係を続けない」などと言い、合理的な判断ができない心情にさせ契約を締結させた場合は不当勧誘行為に該当する可能性があります。

婚活詐欺にあった際には最寄りの消費者生活センター又は消費者ホットラインに相談してみましょう。

投資用不動産を購入する際には、自分の意思で、客観的に資産価値や収益性があると言える物件を選びましょう。

不動産投資詐欺の体験談~ベテランオーナーでもだまされる!?~

実際に満室詐欺の被害に遭った不動産投資家の事例をご紹介します。

不動産投資家であるAさんは既にマンション一棟、アパート一棟を所有するオーナーです。

新たに購入した満室経営の1棟マンションは全8戸ですが、購入後に立て続けに2戸が退去しました。

契約の経緯を確認してみると他の6戸は管理会社を通して契約していましたが、2戸はオーナーとの直接契約で家賃が2割ほど高くなっていました。賃貸借契約はAさんが購入する1ヶ月前と明らかに不自然な状況でした。

売主と不動産会社が結託して入居偽装を行っていた事例となります。

Aさんは広告を出し、マンションは再び満室になりましたが以後は賃貸借契約の状況を入念に確認するように心がけています。

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不動産投資詐欺を防ぐためのポイント3つ

不動産投資詐欺の被害に遭わないためには、①賃貸借契約をよく確認する、②信頼できる不動産会社を選ぶ、③他の不動産会社から話を聞く、3点を心がけましょう。

①賃貸借契約をよく確認する

上記のような満室詐欺は、事前に入居者との賃貸借契約をよく確認することで被害を事前に防ぐことが出来ます。一棟の物件を検討する際にはレントロールだけではなく、個々の賃貸借契約を確認するようにしましょう。

一部だけオーナーとの契約になっている場合や、直近の契約が多く不自然な状況では入居偽装の可能性があります。

②信頼できる不動産会社を選ぶ

詐欺被害を防ぐためには、信頼できる不動産会社を選ぶ事が重要となります。

不動産会社の中には、自社の利益を優先するあまり、割高な物件や顧客のマネープランに合わない物件を勧めてくる業者が存在します。

顧客のライフ・マネープランに沿った提案をしてくれる、レスポンスが早く担当者に不動産の知識がある会社を選びましょう。

③他の不動産会社にセカンドオピニオンを

セカンドオピニオンとは、適切な治療を行うために主治医とは別の医師に意見を聞く行為ですが、不動産投資においてもセカンドオピニオンは有効な手段となります。

例えば行動経済学で「自分の知っている会社なら安心」という自身の記憶に残る情報を優先する行為を「利用可能性ヒューリスティックス」と呼びますが、誰もが知る大企業の扱っている物件が必ずしも良い物件とは限りません。

中小企業でも独自のネットワークがあり、資産価値や収益性の高い物件を取り扱っている可能性があります。

自分の考えが正しいと思い込み、都合の良い情報ばかりを集めてしまう「確証バイアス」という行動をしてしまうこともあります。

不動産は高額な取引となり、賃貸経営は長い事業となりますので冷静で客観的な判断が必要となります。

そのため購入を検討している時には他の不動産会社に話を聞きに行くことが重要となります。自身では気づかない視点でプロに物件を比較・検討して貰えるため不利益を被る可能性が低くなります。

まとめ

不動産投資詐欺の手口や体験談、防ぐためのポイント3つをお伝えしてきました。

詐欺被害を防ぐためには特に「他の不動産会社の話を聞く」という行為が重要となります。冷静に第三者と話をすることで、物件の不自然な条件や契約の非合理性が見えてくることがあります。

 

不動産投資でも「セカンドオピニオン」を心がけましょう。

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監修者プロフィール

  • 人物

    小川 進一

  • 氏名

    小川 進一

  • 保有資格

    • ・(公認)不動産コンサルティングマスター

    • ・相続対策専門士

    • ・不動産エバリュエーション専門士

    • ・宅地建物取引士

    • ・賃貸不動産経営管理士

    • ・定期借地借家プランナー

  • プロフィール

    不動産一筋35年!成約件数述べ5,000件以上。
    自身も都内に複数所有している実践大家。

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