マンション投資基礎知識

不動産投資はローンを使うから怖い?他の投資とリスクを比較

不動産投資は多額の資金を必要とするため、ローンを利用するのが一般的です。ローンの利用に対して「借金」などネガティブなイメージを持つ人も多いのではないでしょうか。

しかし、株式投資など他の投資と比較すると、不動産投資は必ずしもハイリスクとは言えません。むしろ、情報収集の難易度や資産性などに着目すれば、不動産投資はリスクの低い投資です。

この記事では、ほとんどの投資家が投資ローンを利用する理由と、株式投資やFXなど金融投資と比較した不動産投資のリスクなどについて解説します。

投資家が不動産投資にローンを使う理由

不動産投資ローンに対して「借金」というイメージを持つ人も多い一方で、成功している不動産投資家は、ほぼ例外なくローンを利用しています。投資家がローンを利用する理由について解説します。

返済は家賃を原資にするから

例えば住宅ローンや自動車ローンなどは、返済の原資は給与収入です。しかし、不動産投資ローンの場合は、毎月入ってくる家賃が返済の原資です。極論を言えば、仮にサラリーマン投資家がリストラにあったとしても、入居者が退去しない限りは返済を継続できます。

不動産投資ローンの返済においては、元本と支払金利の合計が毎月銀行口座から引落とされます。このため、毎月の返済元本と支払金利の合計額が家賃収入を超える場合は、借り入れは不可能です。

つまり、空室が発生しなければ、不動産投資ローンの返済が滞ることはありません。成功している投資家は、空室が発生しにくい物件を見極めた上で不動産投資ローンを利用しています。

ただし、不動産投資では、ローン返済以外にも管理経費や固定資産税などの税金がかかります。家賃収入からローン返済を含む全ての経費を差し引いた結果、赤字になる物件には要注意です。入居者が入っても、持ち出しが発生する投資用物件も多いものです。

このような物件を購入した場合は、万一空室が長期化すると、損失が非常に大きくなってしまいます。弊社へ寄せられた失敗相談の中にも、空室とローン返済で行き詰った事例は少なくありません。

購入する不動産を担保にできるから

不動産投資ローンでは、購入する不動産を担保に入れることでお金を借りられます。このため、万一返済に行き詰った場合は、購入した不動産を売却することでローンの残債を減らせます。

なお、例えば株式投資の場合も、投資希望額の30%まで自己資金を用意すれば「信用取引」を利用可能です。簡単に説明すると、例えば株式を100万円分購入したいときは、30万円の自己資金を用意すれば、残りの70万円は借りられます。

しかし、信用取引を利用した結果、購入銘柄が値下がりして損失を出した場合は、現金で返済しなくてはなりません。他の銘柄を売却することで返済原資を用意できれば問題ありませんが、換金できる他の資産がない場合は、現金を用意する必要があります。

不動産投資では、株式投資のように1日で評価額が半額になるなどのことは起こりません。このため、不動産投資は金融投資よりもリスクが低いと言えます。

金融投資と不動産投資との違い

資産運用をしたいと思ってはいるものの、リスクが低いのはどの投資なのかわからないという人もいるのではないでしょうか。不動産投資と金融投資とについて、リスクを比較してみます。

金融投資はハイリスク

株式投資やFXに代表される金融投資は、不動産投資よりもハイリスクです。ハイリスクと言える根拠は値動きの激しさにあります。海外通貨や株式は経済動向による影響を大きく受ける上に、影響が表出するスピードは非常に早いものです。

また、株価や為替に影響を及ぼす要因は、日本経済の動向から海外要人の発言や海外企業の動向など多岐に渡っているため、正確な値動きの予測はプロでも不可能と言えます。

その一方で、例えば、経済動向が不動産市場へ影響を及ぼすまでには一定の時間がかかります。さらに、不動産価格は都市開発の影響を受けますが、都市開発や人口増減などの情報はwebで収集可能です。

急激な値動きがなく、情報収集の難易度が比較的低いことなどから、金融投資と比較すると不動産投資は低リスクと言えます。

不動産は実物投資で価値が0にはならない

株式投資や海外通貨は、値動きによっては価値がほぼ0になることもあります。また、株式や海外通貨は、web上だけで取引されるため実物資産とは言えません。

その一方で、不動産は所有権が登記される実物資産であり、価値が0になることはありません。数ある資産の中でも価値が比較的高く、金融機関からも評価を受けやすい点で不動産には優位性があると言えます。

市場原理で決定される評価に依存せず資産性が高いという点で、不動産には投資額に見合った価値があります。資産価値を考慮すると、不動産投資は金融投資よりも低リスクと言えるでしょう。

不動産投資で失敗しないためのポイント

金融商品よりも低リスクで資産価値のある不動産投資ですが、失敗するリスクが0というわけではありません。不動産投資で失敗しないためのポイントについて解説します。

周辺相場よりも高い物件を買わない

不動産投資で失敗しないための最大の条件は、最低でも周辺相場と同等の価格で物件を購入することです。言い換えると、周辺相場よりも高価格の物件に投資すると、購入物件がよほどの優位性を持っていない限りは失敗します。ここで言う「優位性」とは、例えば「駅直結」などこれ以上なくアクセスが良いことなどを指します。

価格が高い物件で利回りを確保するためには、周辺相場よりも高い家賃設定が必要です。しかし、入居者募集において家賃設定は成否を大きく左右します。他の物件と比較して特段優位性を持たないのに家賃が高くなっていると、入居者募集はうまくいきません。

入居者を入れるためには家賃を下げる必要がありますが、家賃を下げると利回りが下がってしまいます。

周辺相場よりも高い物件を購入しないためには、周辺相場の把握が必要です。周辺相場を把握するためには、webや不動産業者を通じた情報収集が重要になります。

エリアをしっかり見極める

すでに解説した通り、不動産投資ローンの返済は家賃収入を原資にするため、空室が長期化すると返済が苦しくなります。このため、ローンを利用して不動産投資をするのであれば、空室リスクは最も注意すべきリスクです。

空室リスクを下げるためには、周辺相場と同等かそれ以下の価格で物件を購入するほかに、物件の立地を見極めることが必要になります。エリアを見極めるために重要なポイントの1つは、人口動態を確認することです。

人口が減っているエリアでは住宅需要が縮小するため、空室を招きやすくなります。物件を選ぶときには、人口が増えているエリアで選ぶことが重要です。日本国内においては、首都圏・大阪・名古屋の都心を除くと、人口減少中のエリアが多くなっています。

都心か地方かという選択肢においては、リスクを下げるためには都心で投資するのが賢明です。しかし、都心においても駅によっては利用者数が減っているなど、住宅需要が縮小していくエリアもあります。できる限り行政のwebサイトなどで人口を確認しながらエリアを絞っていくと安全です。

まとめ

不動産投資ローンは、家賃収入を返済原資とする点や購入物件を担保に入れられるため、金融投資の信用取引と比較すると安全な資金調達方法です。なお、家賃収入を返済原資とする以上は、不動産投資では空室リスクに注意を要します。

空室リスクを下げるためには、最低でも相場同等の価格で物件を購入することや、人口が減少しているエリアでは投資しないことなどが重要です。

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監修者プロフィール

  • 人物

    小川 進一

  • 氏名

    小川 進一

  • 保有資格

    • ・(公認)不動産コンサルティングマスター

    • ・相続対策専門士

    • ・不動産エバリュエーション専門士

    • ・宅地建物取引士

    • ・賃貸不動産経営管理士

    • ・定期借地借家プランナー

  • プロフィール

    不動産一筋35年!成約件数述べ5,000件以上。
    自身も都内に複数所有している実践大家。

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