マンション投資基礎知識

中古マンション投資の失敗は物件購入時点で予防可能:リスクと対策について解説

中古マンション投資の失敗は物件購入時点で予防可能:リスクと対策について解説

中古マンション投資は、新築マンションに投資するよりも安全で失敗のリスクが低い投資法です。新築マンションは、周辺相場よりも高い価格で販売されていることがめずらしくありません。

しかし、本当に入居者が入るのか、修繕費用がかさんで利益などでないのではないかなど、中古不動産へ投資することに対して不安を感じる人も多いのではないでしょうか。

この記事では、中古マンションに投資する上で失敗につながりやすいリスクと、その対処法などについて解説します。

中古マンション投資の失敗につながるリスクとは

中古マンション投資の失敗につながりやすいリスクについて解説します。特に失敗につながりやすいポイントは、空室や支出額などお金に関連する部分です。

空室リスク

入居者の募集においては、中古物件よりも新築物件の方が人気を集めるものです。このため、中古マンションに投資するのであれば、まずは空室リスクについて注意する必要があります。

不動産投資は物件を購入して終わりではなく、物件を購入してから入居者を募集して、物件が稼働し始めてからがスタートです。物件を購入しても空室が埋まらないと、維持管理の経費だけが出ていく結果となり、赤字が積み重なってしまいます。

なお、ワンルームマンションの場合は特に立地に要注意です。ワンルームマンションの入居者ターゲットは単身者であり、単身者は環境の良さなどよりも立地の利便性を重視する傾向にあります。

このため、例えば郊外もしくはベッドタウンと呼ばれるようなエリアでワンルームマンションを購入すると、空室による失敗を招きやすいものです。

修繕の発生に関するリスク

マンションの設備や建物は築年数が経過しているほど劣化するため、中古マンションに投資する場合は修繕の発生に要注意です。

構造に関する不具合については、マンションの場合は管理組合が対応してくれます。しかし、例えばエアコンや給湯器など、室内設備についてはオーナー自ら費用を支払って修繕することが必要です。

特に、給湯器には注意を要します。給湯器は部品交換などで修繕が済むケースは少なく、大半の場合は機器を丸ごと交換することになります。給湯器の交換には、1台当たり数十万円など高額な費用がかかることもめずらしくありません。

中古の投資用マンションを購入する場合は、事前に設備関連の修繕履歴について確認することが重要です。

不動産会社選びに関するリスク

中古マンションに投資するのであれば特に、物件購入時の不動産会社選びには注意を要します。新築マンションであれば、デベロッパーの不動産会社が直接エンドユーザー向けに販売していることが多いため、仲介会社を挟んで取引する必要がありません。

しかし、中古マンションの場合は、個人の売主と仲介の不動産会社がいることも多いものです。仲介手数料欲しさに「不動産会社が売りたい物件」を勧められるケースも少なくありません。

また、不動産会社が売りたい物件は必ずしも投資家にとって良い物件とは限らないため、物件の見極めについては投資家が自ら判断を下す必要があります。「物件選びなど難しいことはよくわからないので、不動産会社に任せたい」という人もいるかもしれませんが、投資家が主体性を持って判断することが重要です。

サブリースに関するリスク

不動産会社の中には「サブリースがついているので万一入居者が入らなくても安心」と宣伝しているところもあります。しかし、サブリースを利用しても、年数の経過によって保証賃料を下げられてしまうケースなどは少なくありません。

そのほか、ローン返済・金利支払い・税金などは別途で発生するため、保証賃料を受け取っていても、結果的に収支が赤字になってしまうこともあります。

サブリースを利用すれば空室時の損失はカバーできますが、不動産投資では築年数の経過とともに募集家賃が下がっていくことを覚えておく必要があります。不動産会社が保証賃料を支払う原資は家賃収入なので、原資が目減りすれば支払われる保証賃料も減る点に要注意です。

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中古マンション投資のリスク対策

ここからは、解説した中古マンション投資のリスク対策として有効な方法などについてご紹介します。失敗を未然に防ぐために重要なポイントは、物件購入前にどれだけ主体性を持ってリスクを検証できるかという点です。

レントロールを確認する

中古マンションが新築物件と違う点は、過去の運用履歴を事前に確認できることです。賃貸運用に関する履歴のことを「レントロール」と呼びます。投資用の中古マンションを選ぶ際には、物件ごとに直近1年分などのレントロールを確認することが重要です。

レントロールを確認したうえで空室期間が長いようであれば、その物件には何かしらの問題がある可能性も高いと言えます。何か疑問に感じる点があった場合は、不動産会社を通じて問い合わせることが必要です。

そのほか、レントロールを見れば、固定資産税などの税金や管理費・修繕積立金などの費用についても事前に把握できます。収支のシミュレーションに役立つ情報が多いため、中古マンションに投資するのであれば、不動産会社に要望してレントロールを確認することが重要になります。

購入引渡しの前にインスペクションを入れる

中古マンション投資で修繕費用の発生による失敗を防ぐためには、物件購入の前にインスペクションを入れるのが有効です。

インスペクションとは、専門家による調査点検のことを指します。インスペクションの実施には費用がかかりますが、購入引渡し前にインスペクションを実施することで、不具合が見つかった場合に売主と交渉することが可能です。

そのほか、売主に修繕の履歴を確認したり、長期修繕計画を見せてもらえるようマンションの管理会社へ要望したりすることなども有効になります。長期修繕計画を見れば、今後マンションでどのような修繕が行われる予定なのか、内容と時期を確認可能です。

大規模修繕工事の時期を確認しておくことなどは、中古マンション投資の支出を把握する上で特に重要なポイントとなります。大規模修繕工事に際して管理組合から工事費用を徴収されることもあるからです。

費用発生の可能性がある時期を事前に抑えておくことで、あらかじめ対策ができるようになります。

不動産会社は比較して選ぶ

中古マンション投資では、大手だからなどの安易な理由で不動産会社を選ばないことが重要です。不動産会社はそれぞれ得意分野と不得意分野とを持っています。

例えば、中古マンションの取引をあまり取扱っていない不動産会社では、物件購入前の注意点などをあまりわかっていないことも少なくありません。中古マンション投資で不動産会社を選ぶ際には、中古マンションの取扱実績について確認することが重要です。

そのほか、複数の不動産会社を比較して選ぶことなどもポイントとなります。希望のエリアや条件などを伝えた場合に、レスポンスの速さや対応の質などを比較することで、自分に合った不動産会社を選別可能です。

できる限り対応が丁寧な不動産会社を選ぶことで、物件選びに関する失敗の可能性を減らせます。

想定収支の事前確認が重要

投資用の中古マンションを選ぶ際には、想定利回りなどのわかりやすい指標だけを見て選ぶのではなく、それぞれの物件について収支をシミュレーションすることが重要です。

不動産投資では、家賃収入から各種経費を支払った後の手残り額のことを「キャッシュフロー」と呼びます。利回りは物件の購入価格に対して家賃収入が占める割合に過ぎないため、実際の収入額を見て物件を判断することが重要です。

キャッシュフローを確認するために必要な情報は、その大半がレントロールに記載されているため、レントロールの確認とともに自ら収支をシミュレーションすることが未然に失敗を防止するためのポイントになります。

まとめ

中古マンション投資では、新築マンションと比較して費用がかかることや、入居者の人気が低くなりやすい点などに要注意です。賃貸需要の確認と収支の事前確認を怠ると、期待したほどお金が残らない、いつまでたっても空室が埋まらないなどの失敗につながります。

そのほか、中古マンション投資の失敗を防ぐためには、不動産会社や不具合の有無などについて、投資家が主体的に比較調査することなどが重要です。

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監修者プロフィール

  • 人物

    小川 進一

  • 氏名

    小川 進一

  • 保有資格

    • ・(公認)不動産コンサルティングマスター

    • ・相続対策専門士

    • ・不動産エバリュエーション専門士

    • ・宅地建物取引士

    • ・賃貸不動産経営管理士

    • ・定期借地借家プランナー

  • プロフィール

    不動産一筋35年!成約件数述べ5,000件以上。
    自身も都内に複数所有している実践大家。

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