マンション投資基礎知識

不動産投資で講じるべきリスクヘッジはどんなもの?リスク別に解説!

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不動産投資をしようと思う人の中には、リスクが心配だけど何をすればリスクヘッジになるのかわからないという人もいるのではないでしょうか。

不動産投資は収益を上げるために行う以上、お金にまつわるリスクを想定しておくことが重要です。お金にまつわるリスクとは、おもに家賃収入・ローン返済・修繕費の発生などに分類できます。

この記事では、不動産投資にまつわるリスクについて解説するとともに、リスクヘッジの方法についてご紹介します。一読すれば、リスクヘッジを意識した物件の選び方などを理解可能です。

不動産投資で気をつけるべきリスクとリスクヘッジの方法

不動産投資で気をつけるべき代表的な8つのリスクについて、リスクヘッジの方法を解説します。

空室リスク

不動産投資において最も注意すべきリスクは、入居者が入らない空室リスクです。どんなに想定利回りが高い物件であっても、入居者が入らなければ家賃収入は入ってきません。

また、不動産の運用には毎月様々な費用がかかります。例えば、管理会社に支払う管理依託費やローンの返済などです。ローン返済は不動産投資にかかる費用の中でも大きな割合を占めるため、特に注意を要します。

あらかじめ、空室が発生しても返済の負担が大きくならない範囲を見極めてローン利用することが重要です。

なお、空室リスクを軽減するために最も重要なポイントは、適切な家賃を設定することです。不動産は売買も運用も価格設定が成否のカギを握っています。周辺相場と比較して高すぎる家賃を設定していると、入居者が入る確率はかなり下がってしまいます。

また、周辺物件との競争力を保つため、設備関係の適切なメンテナンスも重要です。設備関連の修繕履歴を把握し、古くなった設備は適宜交換を検討することも必要になります。

家賃滞納のリスク

空室期間を短くする対策とともに、家賃滞納のリスクにも備えておくと安心です。特にコロナの感染拡大が続く2021年初頭の時点では、収入が減っている人も増えています。

家賃滞納が発生すると、空室が発生しているのと同様の状況に陥るほか、入居者との話し合いなども必要です。対応する手間を減らす意味でも、家賃滞納に関してはあらかじめ対策しておくほうが賢明と言えます。

家賃滞納のリスクに対応するためには、保証会社を利用するのが一般的です。また、コロナによる家賃滞納に対応するため、政府の支援策も把握しておくと安心できます。

コロナに関する不動産投資家向けの支援策については、こちらの記事でも解説していますので、併せてご確認ください。

新型コロナウイルス対策で、事業者向け「家賃支援給付金」閣議決定!
https://www.gp-asset.co.jp/special/benefits2.html

家賃下落のリスク

不動産投資においては、物件の築年数が経過するにつれて、適正な設定家賃が下がっていきます。また、家賃が下落する一方で、設備の維持や修繕などにかかる費用は増えていくので要注意です。

家賃下落のリスクに対応するためには、物件購入の時点で、家賃が下がる前提のシミュレーションをしておくことが必要になります。2年ごとに家賃が下がる前提でシミュレーションしておくと安心です。

入居者との間で締結する賃貸借契約は、契約期間を2年に設定することが多いものです。契約更新する場合は、同一家賃で更新するのがほとんどですが、期間満了によって契約者が退去した場合は、再度入居者を募集することになります。

なお、家賃の下落と維持管理費の上昇が続く前提でシミュレーションすると、いずれ収支が赤字になるタイミングが訪れます。収支が赤字になる前に物件の売却が必要です。このように、あらかじめ物件売却のタイミングについてシミュレーションしておくことを「出口戦略を立てる」と言います。

不動産投資の出口戦略についてはこちらの記事でも解説していますので、併せてご確認ください。

マンション投資は得か損か:その8 出口戦略とは
https://www.gp-asset.co.jp/special/approache07.html

ローン金利上昇のリスク

物件購入の際にローンを利用している場合は、金利が上昇するリスクがあります。2021年初頭の時点では、政府が金融緩和政策を維持している関係上、ローンの金利はかなり低い状況です。

変動金利でローン契約している場合は、これ以上金利が下がる見込みは低く、数年後には金利が上昇している前提の対策が必要です。

また、ローンの返済および支払金利は不動産投資にかかる経費の中でも大きな割合を占めています。金利が上昇すると毎月の手残り額が減ってしまうため、事前の対策はとても重要です。

金利上昇リスクの対策としては、資金に余裕があるときに繰り上げ返済しておくことや、適宜金利の引き下げ交渉をすることなどが考えられます。

なお、金利の引き下げ交渉については、不動産投資に関する本からもノウハウを学べます。こちらの記事で具体的な方法を解説していますので、ぜひ併せてご覧ください。

サラリーマンはラクをしろ!掟破りのhorishin流不動産投資術
https://www.gp-asset.co.jp/special/horishin.html

管理会社の選定に関するリスク

不動産投資を進める上では、入居者の募集や修繕の対応など、賃貸管理をスムーズにすることも重要です。投資家自らが賃貸管理を行う自主管理という方法もありますが、副業で不動産投資をしている場合は、管理会社へ業務委託するのが妥当と言えます。

しかし、管理会社選びをおろそかにすると、なかなか入居者が入らない・入居者からクレームが発生するなどの原因になるので要注意です。

管理会社の選定に関するリスクを軽減するためには、幅広い情報収集が重要になります。例えば、成功している投資家から紹介してもらうのも1つの方法です。

自力で管理会社を探す場合は、複数の管理会社を比較して選ぶのがおすすめです。管理戸数や実績のある営業エリアなどを確認して絞り込むと良いでしょう。なお、管理依託費の安さだけを基準にしてしまうと、良くない管理会社にあたってしまうこともあるので要注意です。

災害リスク

台風や地震による被害が増えている近年では、災害リスクの対策も重要です。また、火事による被害も無いとは言い切れません。

災害リスクの対策としては、投資用物件を購入するときには火災保険を付保するのが一般的ですが、保障内容と保障額の把握が重要になります。

なお、地震保険については火災保険の特約として付保するのが一般的です。地震保険単体の販売はない上に、火災保険契約後の特約付加はできないことも多いので要注意です。

また、エリア選定の時点でハザードマップを参照することも、災害リスクの軽減に役立ちます。ハザードマップとは、有事の際に水害にあうことが予測されるエリアを示すものです。ハザードマップは国土交通省が運営するwebサイトで確認できます。

※参照:ハザードマップポータルサイト
https://disaportal.gsi.go.jp/

修繕に関するリスク

不動産投資には、設備や建物の修繕に備えておくことも重要です。例えばエアコンや給湯器などの設備を交換する場合は、1回につき10万円以上の費用がかかることもあります。また、一棟もののアパートやマンションに投資する場合は、外壁の修繕などに多額の費用がかかります。

修繕のリスクに備えるためには、修繕が必要になるタイミングを予測しておくことが必要です。中古の物件を購入する場合は、前オーナーから修繕の履歴などを聞いておくと安心です。

可能な限り修繕費の発生を避けることが重要ですが、避けられない場合は、あらかじめ費用を積み立てておくなどの対策を要します。

物件の売却に関するリスク

不動産投資の利益を最大化するためには、家賃下落と経費上昇のシミュレーションをもとに、物件売却のタイミングを決めておくことが重要です。しかし、物件の売却活動を始めても、なかなか買い手が現れずに売却活動が長期化してしまうこともあります。

すでに収支が赤字になっている場合は、売却期間が長期化するにつれて赤字額が拡大してしまうため要注意です。なお、物件を売り急いでいることが買い手に伝わると、交渉で売却額を下げられてしまうこともあります。

物件の売却期間が長期化するリスクを軽減するためには、あらかじめ余裕を持ったスケジュールを立てておくことが必要です。

そのほか、売却額に関するリスクにも対策が必要です。不動産を売却する場合は、最初に不動産会社の査定を受けます。査定額が売り出し価格になることも多いので、査定額の検証は重要です。

複数の不動産会社から査定を受けると、適切な売却価格の見極めに役立ちます。売却額の査定には時間がかかることもあるので、余裕を持ったスケジュールを立てておくと安心です。

まとめ:大半のリスクは物件を選ぶときに回避できる

不動産投資に関するリスクの大半は、購入物件を選ぶときに対策できます。家賃の減少を織り込んだ収支シミュレーションや、ローン利用額の見極めなどが事前の対策として特に重要です。

弊社では、ご検討中の投資物件を無料で診断するセカンドオピニオンサービスを実施しています。年間350件以上の失敗相談を受け付けている弊社では、リスクヘッジに重きを置いたご提案にも自信があります。物件選びで迷われているときには、ぜひご相談ください。


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