マンション投資基礎知識

不動産投資でローンの残債がある物件を売却するときのポイント

残債がある物件のローン返済について

残債がある投資用不動産のローン返済はどのようになるのか解説します。売却額で返済しきれる場合は問題ありませんが、売却額が残債に満たない場合は対策が必要です。

売却額で全額返済できる場合

物件の売却額でローンを完済できる場合は、注意すべき点はそれほど多くありません。物件の決済と同時に金融機関へ一括返済を行い、抵当権の解除手続きを取ります。

近年では返済開始以降2年目以降は繰上げ返済手数料がかからないケースも増えていますが、手数料の有無と金額については事前の確認が重要です。

売却額が残債に満たない場合

売却額がローンの残債に届かず、一括返済できない場合は、自己資金の投下やローンの借り換えなどが必要になります。または任意売却で物件売却後の返済負担を軽減するのも1つの方法です。

ローンの借り換えについては、住宅ローンやほかの投資用物件のローンなど、借入が重複する場合に要注意です。借入が重複すると返済負担が重くなるほか、金融機関の審査でも返済金利が高くなるなど不利なケースが多くなります。

なお、任意売却については売却活動へ入る前に金融機関の許可が必要です。長期間の滞納などがない限りは認められる可能性が低くなります。任意売却はどんなケースでも利用できるわけではないので要注意です。

投資用不動産を売却する時期と注意点

投資用不動産を売却するのに適した時期を知りたいと思う人も多いのではないでしょうか。しかし、売却に適した具体的な時期は物件によって異なるため、個別のシミュレーションが必要です。一方で、物件を売却するのに避けるべき時期や注意点などは複数あります。

空室期間中の売り出しは避ける

投資用不動産を売却する場合は、居住用の住宅を売却する場合とは違い、収益性に気を配ることが重要です。物件を売却する際に注意すべき1つ目のポイントとして、空室期間中を避けて物件を売り出すことが挙げられます。

物件の買い手から見ると、物件購入後に入居者を募集しなくてはならない空室期間中の物件よりも、入居中で物件購入後すぐに家賃が入ってくる物件のほうが魅力的です。

空室期間中に売り出すと、買い手から売り急いでいると思われて指値交渉されてしまうこともあります。交渉によって売却額を下げられないためにも、入居者がいる状態で物件を売り出すのが賢明です。

区分マンションは大規模修繕工事の時期を避ける

投資用の区分マンションを売却する場合は、大規模修繕工事の時期を避けることも重要になります。大規模修繕工事とは、マンションの管理組合が定期的に実施する共用部の修繕工事のことです。

外壁タイルの張替や鉄部塗装工事などのために、工事期間中はマンションの外周に足場が組み立てられます。また、足場の外側には飛散物防止目的でネットも張られるため、マンションの外観を確認できなくなります。外観を確認できないとほかの物件との競争力を維持できない点に要注意です。

また、大規模修繕工事では騒音や振動などが発生するため、入居者募集の面でも不利に働きます。

大規模修繕工事の時期は、管理組合が作成している長期修繕計画を確認すれば把握可能です。マンションの取引においては、売主による長期修繕計画の提示が法律で義務付けられているため、物件購入までの間に確認できます。

複数の不動産会社に査定を依頼する

投資用物件を売却する際には、どんな投資家であっても、少しでも高く物件を売却したいと考えるものです。物件売却額を上げるためには、不動産会社から取得する査定の金額を上げることも重要になります。不動産の売り出し額は、不動産会社から取得した査定に基づいて決定されるためです。

投資用不動産を売却する場合は、賃貸管理を委託している不動産会社に売却手続きを依頼するケースが多くなります。しかし、必ずしも管理会社に依頼しなくてはならないわけではありません。

不動産会社から物件の査定を受ける場合は、複数の不動産会社に査定を依頼するのが有効です。複数の不動産会社から査定を受けることで、査定額とともに不動産会社も比較できるようになります。査定額とともに査定の根拠についても比較することで、より対応の良い不動産会社を選ぶことが可能です。

売却額のみでローンの残債を返済するためには

種類を問わず、大半の不動産は年数の経過に伴って価格が下がります。このため、ローンを使って物件を購入したら、物件を売却しても残債を返済しきれないのではないかと不安に思う人もいるのではないでしょうか。できる限り、物件の売却額のみでローンを完済するための対策について解説します。

物件購入時点で出口戦略を立てておく

物件を売却してもローンの残債を残さないために重要なポイントは、物件購入の時点で出口戦略を立てておくことです。出口戦略とは、物件を売却して不動産投資の利益を確定するための計画のことを指します。

出口戦略を立てる上では、経年による物件価格の値下がりや、維持管理経費の値上がりによる利益の縮小などをシミュレーションすることが必要です。

経費支払い後の手残りとなるキャッシュフローがマイナスになるタイミングをあらかじめ見計らうことで、物件売却に適した時期を見定められます。

また、物件価格の値下がりとローンの返済シミュレーションを組み合わせることで、損をしない売却時期を決定可能です。

中古物件に投資する

不動産投資の世界では、物件を売却してもローンの残債を返済しきれない失敗例は少なくありません。しかし、こうした失敗例の大半は、周辺相場の確認をせずに新築物件を購入した結果として発生しています。

弊社に寄せられた失敗相談の中にも同様の事例が複数あります。実際に相談が寄せられた失敗例については、こちらのページをご覧ください。

不動産投資のかけこみ寺ホットライン
https://www.gp-asset.co.jp/kakekomi/

新築物件には物件開発元となる不動産会社の利益が物件価格に転嫁されており、周辺の相場価格よりも高い値段で売り出されていることが大半です。また、周辺相場よりも高い価格で物件を購入する際にローンを利用すると、借入額が膨らみます。

多くの場合、購入した新築物件を売却する際には、購入価格よりも大幅に値下げしての売却を余儀されなくされる点に要注意です。さらに、借入額が膨らんだ結果として、物件を売却しても残債を返済しきれない事態に陥ってしまいます。

過去の入居率や貸出家賃推移など、運用実績を確認してから物件購入できるメリットもあるので、物件の比較が容易な点でも中古物件はおすすめです。

まとめ

物件を売却してもローンの残債を返済できなかった失敗例は少なくありません。残債を返済しきれないのは、もともと高すぎる物件を購入してしまったことが原因となったケースがほとんどです。

このため、物件の購入時点で周辺相場を調査するほか、出口戦略を考えて物件の売却時期を見極めることなどが重要になります。また、必ず物件の売却が成功する時期というのはありません。しかし、物件の売り出しを避けるべき時期は複数考えられます。

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監修者プロフィール

  • 人物

    小川 進一

  • 氏名

    小川 進一

  • 保有資格

    • ・(公認)不動産コンサルティングマスター

    • ・相続対策専門士

    • ・不動産エバリュエーション専門士

    • ・宅地建物取引士

    • ・賃貸不動産経営管理士

    • ・定期借地借家プランナー

  • プロフィール

    不動産一筋35年!成約件数述べ5,000件以上。
    自身も都内に複数所有している実践大家。

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