マンション投資基礎知識

不動産投資のリフォーム費用は必ず経費計上できるわけじゃない?経費と資本的支出の違いについて解説

不動産投資の過程で発生する経費の中でも、リフォームなどに関する費用は割合が大きくなりがちです。税金対策のために、できる限り多く工事費用を計上したいと考える人もいるのではないでしょうか。

しかし、不動産のリフォーム費用は必ずしも全額を経費計上できるわけではありません。内容によっては経費計上できる金額が大幅に減ることもあります。この記事では、不動産投資におけるリフォーム費用を経費計上するためのポイントについて解説します。

修繕費用は全てを経費計上できるわけではない

不動産投資の収支は毎年確定申告する必要があります。このため、賃貸運用の経費は確定申告で支出計上することが可能であり、修繕費用も経費計上できるものの1つです。しかし、修繕にかかった費用は必ずその全てを経費計上できるわけではありません。

修繕費と資本的支出

建物や設備の工事にかかった費用は、経費となる修繕費と資産計上するべき資本的支出とに分かれます。資本的支出となる場合は、まず貸借対照表でいうところの資産に計上し、減価償却によって1年ずつ経費計上していくことになります。

端的に結論だけお伝えすると、工事にかかった費用が資本的支出に該当する場合は、経費計上できる金額が大幅に小さくなるということです。

減価償却とは、資産の経年劣化による価値の減少分を税務上の経費として計上できるという仕組みのことです。減価償却費を計算するためには、資産の評価額を資産ごとに定められた耐用年数で割り戻して計算するため、工事費用が資本的支出に該当する場合は、経費計上できる金額が工事費用のうち数分の1になります。

国税庁は資産ごとの耐用年数をウェブで公開しているため、以下のウェブサイトを見れば耐用年数を確認可能です。ただし、国税庁が公開している耐用年数は区分けが細かくわかりにくい部分もあるため、自信を持てなければ税理士へ相談するのがおすすめです。

※国税庁
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/pdf/2100_01.pdf

修繕費と資本的支出の判断基準

修繕費と資本的支出の違いがあることは理解したものの、資本的支出に該当するのは何の費用なのか気になる人は多いのではないでしょうか。修繕費と資本的支出について、国税庁が示している判断基準を解説します。

国税庁が示している方針

修繕費と資本的支出の違いについて、国税庁はウェブサイトに以下のように記載しています。

その修理、改良等が固定資産の使用可能期間を延長させ、又は価値を増加させるものである場合は、その延長及び増加させる部分に対応する金額は、修繕費とはならず、資本的支出となります。

※引用:国税庁
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/hojin/5402.htm

つまり、入居者が退去した後の原状回復工事にかかった費用などは修繕費に該当するものの、例えば既存の古いインターホンをモニター付きインターホンへ交換するなど、明らかに建物の機能性や価値を向上させるような工事の費用は資本的支出になるということです。

しかし、上記のインターホンに関する工事の場合は、全額が資本的支出になるわけではなく、交換にかかった費用のうち通常の取り換えの金額を超える部分が資本的支出に該当します。

そのほか、工事金額が20万円未満の場合や概ね3年を目安として周期的に行われる工事費用については、機能性を向上させるものであっても修繕費として計上可能です。具体的には以下の流れによって判断します。

※個人による不動産投資を前提とした流れです。
※参照:国税庁
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/hojin/5402.htm

ボロ戸建のリフォームは要注意

2021年時点では、人が住めないような再建築不可物件などをリフォームして賃貸経営するスタイルが不動産投資家の間で広がっています。具体的には「ボロ戸建投資」と呼ばれるものです。

ボロ戸建投資はとにかく安く物件を購入できるため、高利回りを狙える投資として広がっていますが、そのリフォーム費用については注意する必要があります。

ボロ戸建のリフォーム費用は全て資産計上

ここまで解説した修繕費計上と資本的支出の違いは、全て賃貸事業を開始した後に発生した費用に関するものです。ボロ戸建投資において注意を要するポイントは、賃貸事業を開始する前に発生した修繕費用は、その内容に関わらず全て資本的支出に該当するということです。

なお、賃貸事業開始前に発生したリフォーム費用は、ボロ戸建投資であっても、それまで自分が住んでいた自宅を賃貸する場合であっても資本的支出に該当します。

また、いつの時点をもって「賃貸事業を開始した」ことになるのかは、国税庁のウェブサイトに記載されています。

事業の用に供した日とは、資産を物理的に使用し始めた日のみをいうのではなく、例えば、賃貸マンションの場合には、建物が完成し、現実の入居がなかった場合でも、入居募集を始めていれば、事業の用に供したものと考えられます。

※引用:国税庁
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/hojin/5400-2.htm

事業を開始したと認められるための要件は、「建物が完成していること」と「入居募集を始めていること」です。

ボロ戸建投資に当てはめて考えると、例えば人が住めるようにするために工事を要すると判断される状態は「建物が完成している」とは言い難いものです。また、リフォーム前の状態で入居募集を始めるのは現実的でないため、いずれにせよリフォーム工事は事業開始前に実施していると判断されます。

融資戦略によっては資本的支出の方が有利なことも

工事費用が資本的支出に該当すると、経費計上できる金額が小さくなると解説しましたが、工事費用を資本的支出に当てはめることは悪いことばかりではありません。

金融機関のローンを活用して投資規模の拡大を目指す場合は、資本的支出を増やす方が有利になることもあります。単純に、損益計算書にて赤字が発生している場合と、いくらかでも利益が出ている場合とでは、利益が出ている方が金融機関の印象が良いことは間違いありません。

金融機関は、減価償却費が実際の支出を伴わない経費であることを理解しています。このため、減価償却費による経費計上は経費としてあまり重視しないことも多いものです。実際の支出を伴う修繕費がかさんでいると、賃貸経営があまり上手くいっていないという印象を与えてしまうことにもつながります。

工事内容の明確化と明細を受け取ることが重要

賃貸事業開始後の工事費用について、修繕費計上できるのか資本的支出に該当するのかという判断を下すためには、工事内容の明確化と業者から工事費用の明細を受け取ることが重要です。

また、工事の内容次第では、確定申告に際して費用を修繕費と資本的支出とに分けることも発生する可能性があります。設備交換などを行う際は、機能的に現状維持に該当するものと、全く新しいものへ交換するものとで両方の見積もりを取得しておくと、確定申告の際に役立つでしょう。

まとめ

税金は不動産投資で発生する経費の中でも小さいものではありません。多くの人はできる限り税金を減らしたいと考えるものです。また、修繕費は不動産投資でかかる経費の中でも大きくなりがちです。

しかし、修繕費は必ず全額を経費計上できるとは限らないため、工事内容を決める前に修繕費と資本的支出との違いについて理解しておくことが重要になります。

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監修者プロフィール

  • 人物

    小川 進一

  • 氏名

    小川 進一

  • 保有資格

    • ・(公認)不動産コンサルティングマスター

    • ・相続対策専門士

    • ・不動産エバリュエーション専門士

    • ・宅地建物取引士

    • ・賃貸不動産経営管理士

    • ・定期借地借家プランナー

  • プロフィール

    不動産一筋35年!成約件数述べ5,000件以上。
    自身も都内に複数所有している実践大家。

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