マンション投資基礎知識

不動産投資の失敗例と失敗しないための始め方を解説!

不動産投資の失敗例について知ることは、これから不動産投資を始めようとしている人にとって、とても有益な勉強になります。初心者の人には、このような疑問や不安を持つ人もいるのではないでしょうか。

  • もし入居者が入らず、ローン返済に行き詰まったらどうしよう
  • 不動産会社にだまされたりしないか不安
  • 何から始めてどんな物件を購入すればいいのかわからない
  • 物件購入や失敗したときなど、誰に相談すればいいのかわからない

この記事では、弊社が運営する不動産投資かけこみ寺へ寄せられた、失敗の実例をご紹介します。一読いただければ、失敗しない不動産投資の始め方がわかるとともに、物件選びの視点を養うことが可能です。

空室でローン返済がきつくて失敗

弊社にご相談いただいたAさんは、12%という高利回りにひかれて、郊外に500万円の投資用マンションを購入しました。物件購入額500万円のうち、100万円は自己資金を入れて400万円の不動産投資ローンを組んでいます。

中古マンションだったので、物件購入時は入居者がいたのですが、物件購入してから少し時間が経った頃に入居者が退去してしまいました。Aさんは不動産会社に依頼して入居者の募集を始めましたが、一向に入居の申し込みが入りません。

入居の申し込みが入らない一方で、ローンは毎月返済が必要です。ローン返済の負担を重く感じたAさんは、物件の売却について不動産会社へ相談しました。しかし、不動産会社からは「売却価格を400万円にしても売れるかどうかわからない」と言われてしまいました。

500万円で物件を買ったのに400万円以下でしか売れないと、赤字だけが残ってしまいます。これでは、Aさんの投資は失敗したと言わざるを得ません。

利回りに惑わされない物件選びが重要

Aさんの失敗は、利回りありきで物件を選んでしまった結果、賃貸需要のない物件を購入してしまったことに起因しています。

利回りは家賃収入を物件価格で割り戻して計算するため、価格が安い物件の利回りは高く見えます。しかし、入居者が入らなければ、その物件の利回りは0と同じです。投資用不動産を選ぶときには、賃貸需要の見極めが何よりも重要になります。

不動産会社の押しに負けて物件選びで失敗

Bさんは、友人から新築ワンルームマンション投資の話を聞いて興味を持ちました。友人の勧めで不動産会社へ話を聞きに行ったところ、営業マンから「初期費用は10万円で十分です。物件を抑えるために、手付金として今日1万円お支払いください。」と言われたのです。

Bさんは、投資しても毎月の手残りが2,000円程度と聞かされて物件購入を躊躇しました。最初からたったの2,000円しか残らないのであれば、いずれ毎月赤字になるのではと不安だったのです。

しかし、諸費用をサービスするからと畳み掛けられたBさんは、断りきれずに勧められた新築ワンルームマンションを購入しました。物件購入後、しばらく時間が経ってからBさんの不安は的中します。毎月15,000円の赤字が出るようになってしまったのです。

また、入居者の入れ替えが発生すると、原状回復工事やクリーニングなどの費用がかかります。ただでさえ普段から赤字なのに、これらの費用をどう捻出するか、Bさんは頭を悩ませています。

物件選びはある程度知識をつけてから

Bさんの失敗は、知識がない状態で不動産会社へ相談した結果、強引な営業にあってしまったことが原因です。

特に、東京都内の新築ワンルームマンションは多く販売されています。しかし、新築マンションは、相場よりも高い価格が設定されているので要注意です。新築マンションの販売価格には、不動産会社の利益が転嫁されています。

物件購入価格が高いとローンの利用額も増えてしまいます。ローンの利用額が多いと、毎月の返済額や支払金利も高くなる点に要注意です。ローン返済と金利は不動産投資の収益を圧迫します。

物件購入当初から毎月2,000円しか手元に残らないのは、物件の割高な価格設定が背景にあったと考えられます。新築マンションの販売価格に関する背景を理解できていれば、Bさんが失敗することも無かったでしょう。

投資用不動産を選ぶときには、物件が立地するエリアの相場価格を把握することが重要です。併せて家賃相場も把握しておけば、不動産会社に良くない物件をつかまされてしまう失敗を防げます。

不動産会社がサポートしてくれない

Cさんは地方に住んでいますが、東京の不動産に投資したいと考えていました。あるとき、東京で中古マンションのモデルルームを見つけたBさんは、即決でその物件を購入したのです。

しかし、物件を販売していた不動産会社は、入居者募集に関するサポートなどを全くしてくれませんでした。Cさんは、仕方なく賃貸管理を引き受けてくれる不動産会社を自力で探すことにしました。

しかし、Cさんは地方に住んでいる上に、それほど頻繁に東京へ行けるわけではありません。不動産会社はなかなか見つからず、困り果てたCさんは弊社へ相談に来られました。

物件購入前に不動産会社の業務範囲について確認を

物件購入前に不動産会社の業務範囲について確認しなかったことが、Cさんが失敗した原因です。不動産投資は物件を購入して終わりではありません。物件購入後に入居者が入り、継続的な家賃収入を得ることで、初めて不動産投資が成立します。

入居者募集などの業務をどこの不動産会社に委託するのか、賃貸運営のプランを物件購入前に立てることが必要です。

ローンの金利が上がって失敗

Dさんは、年金など将来に不安を感じていたことから、投資用の新築ワンルームマンションを2,500万円で購入しました。

物件購入当初は不動産会社とサブリース契約を結んでいたため、毎月安定して家賃収入が入ってきていました。しかし、2年が経ったところで、不動産会社から「保証家賃を見直すか、見直しに応じられなければサブリースを解約する」と言われたのです。

結局サブリースを解約したDさんは、通常の管理委託で入居者を募集します。入居者はなんとか見つかったものの、家賃収入が当初より20,000円も下がってしまいました。

Dさんにはさらにもう1つ大きな問題がありました。ローンの金利が物件購入当初よりも上がっていたのです。Dさんが契約したローンは、返済開始時は金利が低く設定されているものの、時間の経過に伴って金利が上がっていく仕組みになっていました。

家賃の値下がりと金利の上昇によって、Dさんには毎月40,000円の赤字が発生しています。

無理なローンを組まない

Dさんが失敗した原因は、物件購入前に収支のシミュレーションを確認しなかったことと、無理なローンを組んでしまったことです。

Dさんが不動産会社からサブリース契約の見直しを迫られたのは、保証家賃が高すぎたことが原因でした。もともと、十分な金額の家賃で入居者を入れられなかったため、不動産会社はサブリースによって赤字を計上していたのです。物件購入前に保証家賃の検証ができていれば、Dさんの失敗は未然に防げたと言えます。

また、Dさんは物件購入額に加えて諸経費も含めた金額をローンで借りています。いわゆるオーバーローンと呼ばれるローンの利用方法です。オーバーローンを利用すれば、物件購入時の費用を支払わなくて済みますが、借入額はかなり大きくなります。

オーバーローンは、借入額が膨らむとともに、毎月の支払金利も高くなる点がデメリットです。特にワンルームマンションに投資している場合は、空室時の支払金利が大きな負担となります。

ワンルームマンション1部屋だけに投資していると、空室が発生したときに、給与からのローン返済が必要な点に要注意です。不動産投資ローンを利用するときは、万が一給与収入からローン返済することになっても問題ないか検証することが必要になります。

何から始めれば不動産投資に失敗しない?

ご紹介した4つの失敗例に共通している点は、物件購入前に失敗の原因があることです。不動産投資の失敗を防ぐためには、何から始めればいいのか解説します。

投資目的を決めて物件の購入候補を絞る

これから不動産投資を始めようとしている人の中には、どんな物件を購入すればいいのかわからないと思う人も多いのではないでしょうか。

購入すべき物件を絞り込むためには、投資目的を決めることが必要です。投資目的によって最適な物件は異なります。例えば、とにかく大きな家賃収入を狙いたいのであれば、アパート投資が最適です。

また、毎月の収入額は減ったとしても、入居者を切らさず家賃収入を長期継続的に狙っていきたいのであれば、立地の良いマンションなどが向いています。ただし、新築ワンルームマンションなどは、失敗例でも解説したように、相場より高い価格が設定されていることも多いので要注意です。

投資の初心者は「自分が買える物件」に着目しがちです。しかし、物件を選ぶ前に投資のゴールとなる投資目的を考える方が、失敗する確率を減らせます。

不動産会社へ相談する前に自分で知識をつける

投資目的を定めたら、本やwebを利用して、不動産投資に関する知識をつけることが重要です。知識がない状態で不動産会社へ相談すると、失敗例でご紹介したBさんのように、不動産会社によくない物件をつかまされてしまいます。

不動産投資の本やwebサイトは、マンションやアパートなど物件別に別れていることが多いものです。例えば、家賃収入を大きくするためアパートに投資したいと考えるのであれば、アパート投資に関する本を読むなどするのが適切です。

知識をつけることで、不動産投資の利回りは何%を基準にすれば良いのかなど、物件選びに必要な判断基準が身につきます。

物件価格の相場観を養う

Aさんのように、相場よりも高い物件をつかまされてしまわないようにするためには、自ら物件価格の相場観を養うことが重要です。日頃から物件情報に触れるようにすることで、エリアごとの物件価格相場がわかるようになってきます。物件情報を収集するためには、不動産投資のwebサイトを日頃から見ることが有効です。

例えば、楽待や健美家といった不動産投資のポータルサイトには、大量の投資用物件情報が掲載されています。エリアごとに物件情報を確認することで、物件価格の相場観を養えます。

不動産投資かけこみ寺では不動産投資のご相談を承ります

不動産投資に関する悩みとして多いのは、投資前または失敗したときに、誰に相談すればいいのかわからないというものです。

弊社は「不動産投資かけこみ寺」という相談サービスを展開しています。物件購入・賃貸管理・物件売却など、それぞれの段階において、投資家の皆様へ第三者視点からのアドバイスが可能です。

これまで年間350件に及ぶご相談をいただいており、弊社は不動産投資の失敗例についても熟知しています。不動産投資に関する数々のお悩みを解決してきた弊社だからこそ、お伝えできるアドバイスがあると自負しています。

物件選びに迷っている、不動産投資を始めたけれどうまくいかないなどの場合は、ぜひ弊社までご相談ください。

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監修者プロフィール

  • 人物

    小川 進一

  • 氏名

    小川 進一

  • 保有資格

    • ・(公認)不動産コンサルティングマスター

    • ・相続対策専門士

    • ・不動産エバリュエーション専門士

    • ・宅地建物取引士

    • ・賃貸不動産経営管理士

    • ・定期借地借家プランナー

  • プロフィール

    不動産一筋35年!成約件数述べ5,000件以上。
    自身も都内に複数所有している実践大家。

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