マンション投資基礎知識

サラリーマンは不動産投資でいくらまで融資を受けられる?融資額を増やすためのポイントも解説

不動産投資を検討しているサラリーマンの人の中には、融資を利用するとしたらいくらまで利用できるのか、疑問に思っている人も多いのではないでしょうか。そのほか、以下の点について知りたいと思う人もいるでしょう。

  • どれくらい収入があれば融資を申し込めるのか
  • 多額の融資を利用できるのはどんな人なのか
  • 融資額を増やすための具体的な方法

融資の審査では申込者の収入以外にも確認されるポイントが複数あり、信用力があると判断されれば、より多くの融資を利用可能です。銀行が融資の審査で見ているポイントや、平均的な収入のサラリーマンが利用できる不動産投資の融資額などについて解説します。

サラリーマンに対する融資審査で確認されるポイント

不動産投資の融資を申し込むと、審査を経て融資額が決定されます。そして、銀行が審査で確認するポイントは大きく分けて2つあります。1つは物件に関する情報で、もう1つは申込者に関する情報です。まず、融資額を左右する審査について、銀行が確認するポイントを具体的に解説していきます。

購入する物件の担保価値と収益性

不動産投資の融資を利用するためには、購入する物件を担保に入れることが多いです。このため、銀行は審査で物件の担保価値を確認します。担保価値が高い物件とは、高く売れる物件のことです。このため、立地や周辺環境が良い物件に投資する場合は、融資を利用できる確率が上がります。

また、投資する物件の収益性も審査のポイントです。不動産投資の融資では、毎月の収益が返済の原資となります。収益性が高い物件に投資する場合は、融資額も上がりやすいです。

本業の収入

サラリーマンの場合は、本業の収入が高ければ融資額を増やしやすいです。銀行は審査で「申込者は本業でいくらの収入を得ているのか」を確認します。万が一不動産投資で収入が入ってこないときは、サラリーマンの場合は本業の収入で返済することになるからです。

なお、サラリーマンが融資を利用しつつ不動産投資をするためには、最低でも400万円〜500万円は収入が必要です。

「年収300万円でも不動産投資ができる」と謳っている不動産会社もありますが、収入が世間一般の平均よりも低いと融資の金利は高くなります。なお、国税庁の調査によると2019年における給与所得者の平均給与は441万円です。支払金利が高いと不動産投資の収益を圧迫するため、結果的に収益を出しにくくなります。

※参照:国税庁
https://www.nta.go.jp/publication/statistics/kokuzeicho/minkan/gaiyou/2018.htm#a-01

申込者の勤務先

銀行が申込者の収入を見るときには「収入の安定性」も併せて確認しています。収入の安定性を確認する根拠は申込者の勤務先です。一般的に、銀行は以下の順番で収入の安定性が高いと判断します。

  • 上場している大企業
  • 非上場の大企業
  • 中小企業
  • 自営業者

勤務先の規模が大きいほうが、審査の通過確率や融資額は上がりやすいです。ポイントはあくまでも勤務先の企業なので、例えば中小企業の役員と大企業のサラリーマンであれば、大企業のサラリーマンのほうが好印象に見られることもあります。

勤続年数

申込者の転職回数や勤続年数などもポイントです。転職回数が少なく長期間勤続している場合は審査で有利になります。反対に、転職回数が多く勤続年数が短いと、すぐに転職して収入が下がる可能性も高いと判断されます。この場合は、収入の安定性が低いと見られて融資額が下がりやすいです。

年齢

勤続年数が長ければ、融資限度額も増える可能性が高いです。しかし、年齢が高すぎると逆に融資限度額が減ることもあります。申込者の年齢は返済期間と関係があるからです。

例えば返済期間30年の融資を利用するならば、35歳までに融資申し込みするのが良いでしょう。35歳の時点で返済開始すると、30年経過後には65歳となって定年を迎えます。銀行の印象を良くして好条件の融資を引き出すためには、定年以前で返済終了するように申し込みすることも重要です。

収支のバランス

申込者の仕事に関係する項目のほか、収支のバランスも審査で確認されます。収支のバランスで重要なポイントは返済比率です。

返済比率とは、毎月の返済額が収入に対して占める割合のことを指します。例えば、月収30万円の人が毎月3万円を返済している場合の返済比率は10%です。返済比率は最大で30%が目安となります。

なお、住宅ローンの有無も返済比率に影響を及ぼします。返済比率の計算では、住宅ローンの返済も合算して毎月の返済額とみなされるからです。このため、住宅ローンが無い人は不動産投資の融資額が上がります。

ただし、先に不動産投資の融資を利用したために住宅ローンを組めなくなったということもあるので、どちらを優先するのか決めることが必要です。

家族構成

独身の人よりも妻帯者のほうが融資額を増やしやすいです。配偶者がいれば連帯保証をつけられます。連帯保証をつけると、銀行から見た貸し倒れのリスクが下がるため、審査で有利に働きやすいです。

サラリーマンに対する融資限度額の目安

不動産投資の融資限度額は購入する物件や申込者によって異なります。なお、一般的にいわれている融資限度額は年収の7倍〜10倍です。融資限度額や融資条件について、具体例を用いて解説します。

具体例:年収500万円の場合

例えば年収500万円のサラリーマンが不動産投資の融資を利用した場合は、以下のような条件となることが多いでしょう。

融資限度額 5,000万円
金利 変動金利で1%〜3.5%
返済期間 最長で35年
自己資金 0円〜物件価格の30%


金利は審査結果によって違いますが、自己資金が多ければ金利も下がる可能性があります。近年では、自己資金なしのフルローンで融資する銀行は少数派です。投資の破綻を避ける観点からも、最低でも物件価格の10%は自己資金を用意しておくほうが良いでしょう。

このため、例えば2,000万円の物件に投資するならば200万円、3,000万円の物件ならば300万円は自己資金を用意しておくと無難です。

なお、不動産投資と収益物件の情報サイト健美家が2020年4月〜5月に実施したアンケートでは、不動産投資の融資を利用した人には、金利1%台から2%台の融資利用者が多いです。また、同アンケートでは、フルローンの利用者が約30%いる一方で、物件価格の10%〜20%を自己資金で用意した人は融資利用者の約56%を占めています。

※参照:不動産投資と収益物件の情報サイト健美家
https://www.kenbiya.com/info/user_anquite_result202004.html

サラリーマンが融資額を増やすためのポイント

融資の審査で見られているポイントは、勤続年数や家族構成など簡単に変えられないものばかりです。融資額を増やすための方法など無いように思われるかもしれません。しかし、サラリーマンが融資額を増やすために取れる対策は複数あります。

不要なクレジットカードは解約する

もし使っていないクレジットカードがあるのなら、解約しておくほうが融資審査で好印象につながります。解約できないのであれば、利用限度額を引き下げておくことも有効です。

クレジットカードの利用枠が残っていると、銀行は融資審査に際して「申込者が利用枠の分まで借金をする可能性がある」と判断します。結果的に融資額が下がってしまうこともあるので、利用枠が余っているのならば、引き下げ手続きしておくのがおすすめです。

既存の借り入れは完済しておく

すでに解説したとおり、不動産投資の融資を申し込む時点で別の借り入れがある場合は、毎月の返済額が大きくなるため、融資審査で不利になります。

融資審査の時点で少しでも返済比率を下げておくために、既存の借り入れは可能な限り完済しておくのがおすすめです。もし完済が難しければ、既存の借り入れに関する金利の見直しや借り換えをすることも有効になります。

マイナス金利の導入以降、ほとんどのローンにおいて金利が下がっているので、借り入れ時期によっては金利を引き下げられる可能性もあるでしょう。

別の物件を担保に入れる

もし不動産投資の融資を申し込む時点でローン完済済みの物件が別にある場合は、その物件を担保に入れることで融資額を増やせます。

不動産投資の融資は、その大半が購入する物件を担保に入れることで利用できるようになっています。購入する物件に加えて担保価値がある別の資産を担保に入れられれば、その分融資額を増やすことが可能です。

おすすめの金融機関

ここまでサラリーマンの融資限度額や融資額を増やすための対策について解説してきましたが、そもそも審査に通りやすい銀行はないのかと疑問に思う人もいるでしょう。

不動産投資の融資を利用するならば、信用金庫や信用組合などがおすすめです。信用金庫や信用組合は、都市銀行や地方銀行などと比較すると、審査がゆるいことも多々あります。また、担当者と関係性を作れれば、物件の買い増しをするときにも相談しやすいです。

ただし、信用金庫の営業エリアはあまり広くありません。また、申込者が住んでいるエリアや物件が立地しているエリアと営業エリアとが合致していないと、融資してくれないので注意しましょう。

なお、不動産会社が銀行と提携して融資を提供している場合もあります。この場合は審査通過の可能性が高いものの、不動産会社と銀行とのつながりが薄いと、金利などの条件が良くないことも多いです。

提携の融資を利用するならば、提携し始めてからどれくらい経つのか聞いてみると良いでしょう。期間が長ければ融資実績も多いと考えられるため、良い条件で融資を利用できる可能性もあります。

まとめ

不動産投資の融資では、審査で勤務先・勤続年数などの他に年齢や家族構成なども見られています。また、サラリーマンが不動産投資で利用できる融資額は、年収の10倍までが目安です。

融資額を少しでも増やすためには、不要なクレジットカードを解約するほかに、既存のローンを完済しておくなどの方法があります。なお、融資の利用にあたっては信用金庫や信用組合などに申し込みするのがおすすめです。

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