本に学ぶマンション投資

確実に儲けを生み出す不動産投資の教科書

確実に儲けを生み出す不動産投資の教科書

姫野 秀喜 (著)

2020年3月26日発行

不動産投資は再現性の高い投資手法であり、コツを抑えて実行すれば、多くの場合はしっかりと利益を得られます。不動産投資のコツには、地道な努力を要するポイントも多いものです。しかし、派手な手法は必要ないからこそ、サラリーマンでも利益を上げられます。

派手さはなくても不動産投資で確実に利益を上げるためには何に気をつければ良いのか、不動産業者・物件選び・融資の引き方など、段階を分けて解説します。

不動産業者を探す時のコツ

不動産投資においては、不動産業者が成否のカギを握っています。投資の初心者にとっては特に、本やYouTubeなどで勉強することも大事です。しかし、具体的な投資の事例などについて隅々まで教えてくれるのは不動産業者だけと言えます。

不動産業者は地道に足を使って探す

結論からお伝えすると、自分にあった不動産業者は足を使って探す以外にありません。例えば本業のあるサラリーマンの場合は、不動産業者を探す方法は以下の4つに大別されます。

  • 通勤経路のどこかに店を出している不動産屋を訪ねる
  • 本を出版している不動産業者を当たる
  • webで探す
  • 知り合いの口コミで探す

しかし、いずれも「この方法ならば必ず良い不動産業者に行き当たる」という方法ではありません。最終的には不動産業者の担当者と会って判断する必要があります。

良い営業マンを見極めるポイント

会って不動産業者を見極めるといっても、投資経験を持たない方の中には、どう判断していいかわからないという人もいるのではないでしょうか。営業マンを判断するためには2つの基準を用いるのが有効です。

1つ目の基準は営業マンの給与体系です。投資用不動産の営業職には、2つの給与体系があります。固定給と歩合給です。投資の初心者は固定給の営業マンをパートナーにすると、その後も安心できます。

歩合給の営業マンは、営業成績に生活がかかっているため、扱っているのがどんな物件であっても売ることを第一にしがちです。投資家から見ると、結果的に良くない物件を営業されることも考えられます。

2つ目の基準は営業マンが紹介してくる物件です。不動産投資の世界では「良い物件」はとても希少であり、多数流通しているわけではありません。営業マンがよく最初に紹介してくるのは、売りやすい区分マンションだったり、投資目的を選ぶ戸建住宅だったりします。

何度か会ううちに、より利回りの高い物件などを紹介してくるようになったら、その営業マンは良い営業マンです。

反対に、いつまで経っても同じような区分マンションしか紹介してこない、連絡が途切れるなどの場合は、投資家にとって良い営業マンとは言えません。このような場合は、別の不動産業者をあたる方が賢明です。

損しない物件を探すための方法

不動産投資の初心者が人的コネクションもない状態で良い物件を探し出すためには、大量の物件情報に触れることが必要です。大量の物件情報の中から良い物件を見つけ出すためのポイントを2つ解説します。

購入してはいけない物件の特徴

投資用物件の情報は「マイソク」という資料にまとめられており、投資の初心者はまず大量のマイソクに目を通すことが重要です。マイソクを入手したら、最初に3つのNG項目がないか確認します。NG項目とは以下のポイントです。

  • 土地が借地権である
  • 市街化調整区域または非線引区域である
  • 再建築不可の物件である

マイソクに記載されている内容のうち、権利の欄が「所有権」であれば問題ありません。しかし、「借地権」や「地上権」と書かれている場合は、その物件は検討対象外とするのが賢明です。

土地が借地権の物件は、金融機関からの評価が低いため、ローンを利用しにくいというデメリットがあります。また、都市計画の欄に「市街化調整区域」または「非線引区域」と記載されている物件も同様です。

「市街化調整区域」とは、マイソク作成の時点で建物を建てられないエリアのことを指しています。「非線引区域」は国が都市計画を作成しないと決めたエリアなので、電気や水道などのインフラが整っていない可能性を否定しきれません。

「再建築不可」とは、今建っている建物を取り壊した場合、建物が建てられないことを意味しています。再建築不可の物件も、金融機関からの評価が低いため不動産投資には不向きです。

利回り8%未満の物件はそもそも検討に値しない

利回りに着目すると、不動産投資の仕組みを考慮すれば50%や150%といった数字を達成するのは不可能です。また、時間を節約しながら特殊な技術も使わず、人口減少の可能性が低い都心部で不動産投資をする場合、達成可能な利回りは10%程度と言えます。

10%を超える利回りを出したいとしたら、投資手法として不動産投資は適切ではありません。FXやIPO株式投資など、金融投資をする方が理にかなっています。ただし、例えば地方都市では物件価格が安くなるため、ボーダーラインは10%に限りません。

東京23区で不動産投資をする場合は、表面利回り8%〜10%の物件を選ぶのが最適です。利回りが8%を下回っていると、各手数料や税金などの経費を差し引いた時に、手残り額が極端に少なかったりマイナスになったりします。

融資元の金融機関を開拓する方法

不動産投資は金融機関から融資を受けて進めるのが一般的です。可能な限り好条件で融資を受けるためには、金融機関の開拓も重要なポイントになります。

金融機関を探すためのステップ

融資元の金融機関を探すためには、3つのステップが必要です。まず「投資するエリアを絞り込むこと」が1つ目のステップに該当します。なお、不動産投資家が融資を受けられる金融機関には以下の4種類があります。

  • 都市銀行(メガバンク)
  • 地方銀行
  • 信用金庫と信用組合
  • ノンバンク系金融機関

都市銀行は日本全国に支店があるため、融資する物件の立地をあまり選びません。しかし、審査のハードルが高いデメリットを持っています。例えば投資の初心者が最初に融資を受けるのであれば、地方銀行か信用金庫などがおすすめです。

地方銀行や信用金庫は対応エリアが限られるため、先に物件のエリアを絞り込む必要があります。

2つ目のステップは、ターゲットとなる金融機関の融資条件を把握することです。金融機関は、それぞれ独自に年収や融資限度額などの融資条件を決めています。金融機関から融資を引き出すためには、条件を満たした物件の持ち込みが必要です。

3つ目のステップは、金融機関を実際に訪問することです。ターゲットとする金融機関を絞り込んだら、アポイントを取り付けて担当者と面談します。金融機関を訪問する時には、自分自身の収入や目星をつけている物件の資料などが必要です。

3つのポイントを意識する

金融機関から融資を引き出すためのポイントは「支店」「担当者」「タイミング」の3つです。

金融機関にはたくさんの支店があり、支店ごとに予算枠や融資の目標額を設定しています。予算枠が埋まっている支店は融資は積極的にしませんが、目標未達の支店は融資を前向きに検討してくれます。

金融機関が融資をするためには、担当者から上層部へ提出される稟議書のチェックが必要です。融資の可否には稟議書の質が関わっています。融資の確率を上げるためには、優秀な担当者を見つけることが必要です。

タイミングについては、金融機関から融資を引き出しやすいタイミングがあります。具体的には3月と9月です。3月は年度末に該当し、9月は半期末に該当します。金融機関の融資目標は、年度末または半期末を期限として設定されることが多いものです。期末を狙って相談を持ちかければ、融資を引き出す確率を上げられます。

空室を減らすためのポイント

空室を減らして満室経営を達成するためには、良い管理会社に管理を委託することが必要です。管理会社の見極め方について解説します。

管理会社の得意分野を見極める

管理会社の業務は大きく管理と客付に分類できます。管理は既存のオーナーや入居者に対するサービスであり、客付は新たな入居者を探してくる業務です。両方とも得意な管理会社を見つけられればベストですが、そうした管理会社は少ないのが実態です。

管理会社を選ぶ時には、現時点で自分が重視すべきは入居者への対応なのか、とにかく新たな入居者を見つけることなのか、優先順位を決めることが必要になります。例えば初めての不動産投資であれば、客付の方が優先順位は高くなります。すでに複数の物件を抱えているのであれば、優先すべきは既存の入居者への対応です。

管理委託してはいけない管理会社とは

特に都心のエリアであれば、管理会社の選択肢は無数にあります。しかし、避けるべき会社があるのが事実です。管理委託を避けるべき管理会社の特徴として、以下の3点が挙げられます。

  • リフォーム系の不動産業者
  • 安かろう悪かろうな会社
  • キャリアは長いがやる気があまりない会社

本業がリフォーム業の管理会社は、細かな修繕などの見積額が高い傾向があります。仲介手数料無料など、入口では経費がかからないことをアピールしつつ、本業のリフォームで稼ごうとしているパターンです。

リフォームは費用対効果が重要であり、費用ばかりが高いリフォームは、相対的な効果を得られない危険もあります。

安かろう悪かろうな会社は、極端に管理手数料が安いという特徴があります。特に、管理の実績をあまり持っていないところが安さを押し出している場合、シェア獲得のために価格をアピールしている可能性もあります。この場合は、肝心の実務が手薄になっているケースも少なくありません。

キャリアは長いがやる気がない会社に関しては、外から店舗の中を見れば予測がつきます。不動産業界は歴史が深いので、昔ながらの不動産屋で接客態度が良くないところも多いものです。

このような管理会社は、現代的な客付のノウハウをどこまで持っているのか疑わしいと言えます。空室のリスクを避けるためには、こうした管理会社に管理委託をするのを避ける方が安全です。

まとめ

不動産投資では、堅実に基本を守って不動産業者と物件を見極めれば、多くの人が利益を上げられます。著者が推奨するのは、手足を使って多くの不動産業者や物件情報に触れる方法です。時間と労力を必要とされる方法もありますが、だまされてしまったり失敗したりする確率を下げるためには、最も確実な方法とも言えます。


【関連リンク】#本に学ぶ不動産投資
▼その他の本はこちらからご確認ください。



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監修者プロフィール

  • 人物

    小川 進一

  • 氏名

    小川 進一

  • 保有資格

    • ・(公認)不動産コンサルティングマスター

    • ・相続対策専門士

    • ・不動産エバリュエーション専門士

    • ・宅地建物取引士

    • ・賃貸不動産経営管理士

    • ・定期借地借家プランナー

  • プロフィール

    不動産一筋35年!成約件数述べ5,000件以上。
    自身も都内に複数所有している実践大家。

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