本に学ぶマンション投資

会社を辞めずに大富豪になる プレミアムマンション投資 名刺は銀行に預けよう

会社を辞めずに大富豪になる プレミアムマンション投資 名刺は銀行に預けよう

若月 りく (著)

2021年8月1日発行

老後の2,000万円問題やコロナによる経済の落ち込みなど、サラリーマンを取り巻く経済的な不安は近年大きくなっています。不動産投資は経済的な不安を取り除く方法として有効です。

しかし、不動産投資というと多額の元手が必要、失敗のリスクが怖いという人も多いのではないでしょうか。この記事では、サラリーマンが不動産投資で堅実に資産拡大を目指すための方法について解説します。

名刺を使って不動産投資のローンを利用する

不動産投資で規模拡大を目指すのであれば、ローンの利用が不可欠です。自分が銀行のローンなど利用できるのか、疑問を持つ人も多いのではないでしょうか。

しかし、所属している組織の信用度が高ければ、不動産投資でローンを利用するのはそれほど難しいことではありません。

「レバレッジ名刺術」とは

この記事でいうところの「レバレッジ投資術」とは、名刺が持つ信用力を利用して、自分のお金ではなく「金融機関のお金」によって資産を拡大していく投資術のことです。

名刺が持つ信用力は非常に強力で、有名企業や大手企業に勤めるサラリーマンであれば、銀行が大きなお金を貸してくれます。所属している組織に信用があるからです。

不動産投資はビジネスであり、「商材」となる物件を購入するためには、数百万円~数千万円の資金が必要になります。不動産投資で多くの人が行き詰まるポイントは、資金調達です。しかし、名刺に信用価値があれば、銀行は積極的に融資してくれます。

銀行は新築物件を好んで融資する

名刺に信用価値があれば銀行がお金を貸しくれると解説しましたが、どんな物件でも必ずお金を貸してくれるわけではありません。銀行から融資を引き出すためには、銀行が好む物件を購入する必要があります。

銀行が好む物件とはリスクの低い物件です。そして、新築物件は銀行から見てリスクの低い物件に該当します。

投資用の新築マンションは、多くの場合は投資用不動産のデベロッパーが建設しています。また、投資用不動産のデベロッパーは物件購入のハードルを下げる目的もあって、銀行と提携していることが多いものです。

提携ローンを利用しつつ、デベロッパーが分譲している物件を購入することで、多額のローンを利用できます。

不動産投資で借りるお金は借金ではない

提携ローンを利用すれば、不動産投資における資金調達のハードルをクリア可能です。しかし、銀行から借りたお金のことを「借金」と捉える人は少なくありません。結果的に不動産投資に対して二の足を踏んでいる方もいるのではないでしょうか。

しかし、ローンを利用して購入した物件には「資産価値」があります。会計的には、銀行からの借入額は財務諸表でいうところの負債です。その一方で、反対側には「資産」として購入した物件の資産価値を記載することになります。

不動産投資におけるローンは、後に何も残らない浪費のために借りるお金ではなく、資産を購入するための資金です。

不動産投資で失敗しない物件とは

不動産投資ローンは資産を購入するための資金と解説しましたが、投資用不動産を負債ではなく資産とするためには、投資に失敗しないことが必要です。ここからは、不動産投資で失敗の可能性が低い物件について解説します。

都市部の新築ワンルームなら失敗の可能性が低い

周辺相場と乖離していない価格であれば、都心の新築マンションは時間が経っても価格がなかなか下がりません。また、駅近など好立地の物件であれば、周辺エリアの再開発によって物件が値上がりすることもあります。

その一方で、不動産投資の玄人からは、都心の新築マンションは利回りが低い物件と見られがちです。確かに、都心の新築物件よりも地方の中古物件の方が、物件価格が低いために利回りを確保することは容易になります。

しかし、地方都市では人口減少によって住宅の賃貸需要が先細りするエリアも少なくありません。そのほか、不動産投資の世界では「おいしい物件の情報」はお金がある人のところへ流れやすいものです。

総じて、不動産投資の初心者が地方の中古物件で成功を重ねていく難易度は、極めて高いと言えます。地方で投資玄人との競争に身を投じるよりは、多くの玄人が避けるところで勝負する方が、初心者にとっては安全です。

「2,000万円隔年購入」が効率的

不動産投資で成功するためには、目についた物件をやみくもに買い増していくのではなく、最初に計画を立てることが重要になります。堅実に利益を重ねていきたいのであれば、2,000万円の物件を隔年で5件購入するのがおすすめです。

この金額と件数には、団体信用生命保険の保障上限が関係しています。団体信用生命保険とは、契約者がローン返済中に死亡した場合、残債と同額の保険金が支払われる生命保険です。

団体信用生命保険の保障上限額は1億円なので、上限に合わせて物件を買い増していくのが低リスクと言えます。また、物件の保有期間はそれぞれ10年を目安として入れ替えていくのが安全です。

不動産の正確な相場変動は読み切れない部分も多いため、物件の売却価格とローン残債とのバランスを見ながら計画に沿って物件を売却し、売却益を積み上げていくことで、着実に資産を拡大できます。

確実に賃貸需要があるエリアとは

不動産投資で赤字を出さないために重要なポイントは、賃貸需要を見極めて空室期間を限りなく減らすことです。

著者は新築ワンルームマンションを買い増していく投資法を推奨しています。新築ワンルームマンションで賃貸需要のある物件とは、オフィス街が近いだけではなく、遊びや娯楽の要素を持った街にも近く、交通の便が良い物件です。

例えば東京都内であれば、JR山手線の沿線か山手線の内側であれば、この条件はほぼクリアできます。地方都市でいうならば、例えば福岡県なら中州・天神に近い住吉などのエリア、大阪であればキタやミナミなどの繁華街から10分圏内の場所などが適当です。

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良い物件を最初に持ってきてもらうためのコツ

都心の新築物件は賃貸需要が高く、値崩れもしないために手堅い物件です。しかし、できれば新築物件の中でも良い物件に投資できる方が望ましいと言えます。不動産会社から良い物件を引き出すためのコツについて解説します。

最初に買うべきは営業マンの気持ち

不動産投資の世界では、良い物件は「すぐに物件を買えそうな人」のところへ流れていきます。このため、不動産会社の営業マンに「良い物件の情報を持ってきてほしい」とお願いしても、情報が一向に来ないことはさほどめずらしいことではありません。

営業マンから情報が流れてこないとしたら、営業マンが怠慢なのではなく「物件を買える見込みが低い顧客」と思われている可能性があります。顧客が不動産会社を選べるのと同様に、営業マンも顧客を選べるということを理解するのが重要です。

営業マンから良い物件の情報をもらうためには、どうしたら営業マンに自分を選んでもらえるのか考える必要があります。

大事な場面で自分を選んでもらうために必要なことは、営業マンとの意思疎通がスムーズにできる顧客であることをアピールすることです。アピールのためには、営業マンとの関わり方において注意すべきポイントが3つあります。営業マンに無用なストレスを感じさせないことが何よりも重要です。

  • 希望する条件を明確に伝えておく
  • 物件の検討はシンプルにする
  • レスポンスや意思決定を迅速にする

質問をして物件を見極める

都心の新築物件はリスクが低い物件の1つですが、購入前にはある程度の見極めが必要です。もしも売れない物件があるとすれば、その原因は主に2つ考えられます。

1つ目はシンプルに値段が高すぎるということです。そして、2つ目は周辺環境などに根本的で致命的な問題がある場合です。

このため、営業マンから物件を案内されたときに懸念点を感じる時は、なぜこの物件を自分に案内してきたのか、質問することが必要です。回答の内容が腑に落ちないものであれば、無理に購入する必要はありません。

このようなやり取りも、日頃から営業マンとの関係作りができていれば問題なく進められます。

まとめ

都心の新築ワンルームマンションは価格の高さからローンの利用額が膨らみやすく、投資効率はあまり良くないというのが不動産投資の常識です。しかし、郊外の中古マンションなどに的を絞ると競争が激しく、初心者が投資玄人に勝つのは難しいと言えます。

堅実な資産の拡大を目指すのであれば、2,000万円の物件を隔年で1億円分まで買い増していくなど、計画に沿った投資手法が重要です。都心の新築マンションはこのような投資手法に最も適した物件と言えます。



会社を辞めずに大富豪になる プレミアムマンション投資 名刺は銀行に預けよう

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若月 りく (著)

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監修者プロフィール

  • 人物

    小川 進一

  • 氏名

    小川 進一

  • 保有資格

    • ・(公認)不動産コンサルティングマスター

    • ・相続対策専門士

    • ・不動産エバリュエーション専門士

    • ・宅地建物取引士

    • ・賃貸不動産経営管理士

    • ・定期借地借家プランナー

  • プロフィール

    不動産一筋35年!成約件数述べ5,000件以上。
    自身も都内に複数所有している実践大家。

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