マンション投資基礎知識

ワンルームマンション投資を成功させるための秘訣とは?失敗例を分析して解説

ワンルームマンション投資を成功させるための秘訣とは?失敗例を分析して解説

比較的手ごろな価格で物件を購入できることから、ワンルームマンション投資は初心者向けの不動産投資です。しかし、本当に成功できるのか・失敗しないためのポイントはないのかなどについて気になる初心者の方も多いのではないでしょうか。

弊社は不動産投資にまつわる数多くの失敗相談を受けてきましたが、相談を受ける中で見えてきた成功の秘訣があります。ワンルームマンション投資を成功させるためのポイントについて解説します。

ワンルームマンション投資のメリット

最初に、ワンルームマンション投資を成功させることで得られるメリットについて解説します。最大のメリットは少ない元手で継続的な収入を得られることです。

必要な自己資金が少なくて済む

ワンルームマンション投資が持っている最大のメリットは、他の種類の物件よりも自己資金が少なくて済む点です。不動産の価格は面積に比例しますが、ワンルームマンションには20㎡~30㎡などの物件が多くなります。

ワンルームマンションは面積が小さい分だけ価格が安いため、自己資金を豊富に用意できなくても投資できる点が特徴的です。

不動産投資ローンを利用すれば、必要な自己資金は物件価格の10%~30%まで抑制できます。例えば1,500万円の物件を購入するのであれば、物件価格の10%を負担する場合に必要な自己資金は諸経費を含めて180万円ほどです。

一棟アパートなどを購入する場合は、必要な自己資金が1,000万円を超えることもめずらしくありません。投資の初心者でも手を出しやすいのがワンルームマンション投資のメリットです。

管理の手間が少ない

ワンルームマンションの運用では、最初の入居手続きが済めばあとは家賃の振り込みを待つだけになります。オーナーは賃貸管理会社からの入金報告などをチェックしていれば問題ありません。

ワンルームマンションの入居者ターゲットは主に会社勤めの単身者です。サラリーマンなどがターゲットに該当しますが、日頃忙しく仕事をしているサラリーマンは、管理会社やオーナーなどに連絡をしてくることがほとんどありません。

そのほか、ワンルームマンションには退去処理のボリュームが少なくて済むメリットもあります。不動産投資では入居者が退去すると壁紙の張替えなど退去処理が必要です。

しかし、住戸の面積が小さいワンルームマンションでは対応範囲も狭いため、退去処理の手間や費用も少なくなります。

ワンルームマンション投資のリスクやデメリット

ワンルームマンション投資において要注意のリスクやデメリットについて解説します。最も注意すべきポイントは、毎月の手残りが比較的少ないことと、空室時のローン返済についてです。

空室リスクに要注意

ワンルームマンションを1室のみ購入して賃貸運用している段階では特に、空室による赤字のリスクに要注意です。物件を1室のみ運用している状況下では、1度空室が発生すると、次の入居者が決まるまでの間は家賃収入が入ってこないことになります。

家賃収入が入ってこない一方で、賃貸管理費の支払やローンの返済は毎月継続が必要です。空室期間が長引くほど赤字が積み重なっていきます。

ワンルームマンション投資において空室で失敗しないためには、空室で家賃が入ってこない状態になってもローン返済などが負担にならないか、物件を購入する前の段階で検証が必要です。

キャッシュフローが少ない

ワンルームマンションは面積が小さい分、ファミリータイプの物件などと比較すると家賃の適正額も低くなります。その一方で、賃貸管理会社に支払う管理費など経費の割合は、住戸の面積と関係がありません。

経費支払いの原資となる家賃収入が少ないため、ワンルームマンション投資では毎月の手残り額も少なくなります。なお、家賃から各種経費を差し引いた手残り額のことをキャッシュフローと呼びます。

ワンルームマンション投資で「期待していたほどもうからない」と後悔しないためには、物件を選ぶ段階でキャッシュフローを確認することが重要です。

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ワンルームマンション投資の失敗例

つづいて、不動産投資の失敗相談サービスを展開している弊社へ寄せられた、ワンルームマンション投資にまつわる失敗例をご紹介します。

不動産会社からサブリース契約を打ち切られた

サブリースとは、入居者が入っているか否かに関わらず、毎月決まった金額を不動産会社が保証してくれるサービスのことです。

新築ワンルームマンションを販売している不動産会社の中には、サブリースがあるから空室の心配がないと営業しているところもたくさんあります。

しかし、物件購入後3年目などの段階で、不動産会社から一方的にサブリース契約を打ち切られたという失敗例は後を絶ちません。

不動産投資における賃貸借契約は、期間を2年に設定して入居者と締結するのが一般的です。不動産会社がオーナーに対して保証する収入は、入居者から受け取る家賃を原資としています。

不動産を新築として賃貸できるのは最初の入居者に対してだけであり、2人目の入居者に対しては中古として賃貸することになります。結果的に2年目から家賃が下がってしまい、オーナーに対して従来通りの収入を保証できなくなるケースは多いものです。

サブリースの利用を検討するときには、不動産会社が想定している家賃や保証額に無理がないか事前の検証が必要です。

物件を売却してもローンを完済できない

新築ワンルームマンションを購入した結果、物件を売却してもローンの残債が出る失敗をしてしまう人は多いものです。

ワンルームマンションかどうかに関わらず、新築の投資用不動産には不動産会社の利益が販売価格に転嫁されています。このため、新築ワンルームマンションは周辺相場よりも高い価格で販売されていることが多いものです。

サブリースがあるからと周辺相場より価格の高い新築ワンルームマンションをフルローンで購入した結果、失敗してしまう人はたくさんいます。

サブリース契約を打ち切られて赤字がかさむため、物件を売却しようとするものの、元の購入価格が高いために売却の査定額がローンの残債に届かないケースは多いものです。

新築ワンルームマンションを購入検討する場合は特に、物件価格と周辺相場とを照合することが必要になります。

ワンルームマンション投資で成功するためのポイント

ワンルームマンション投資を成功させるために重要な考え方は、周辺相場にあった価格で中古物件を購入することと、会社規模ではなく実績に基づいて不動産会社を選ぶことなどです。

中古物件を選ぶのが安全

すでに解説したとおり、ワンルームマンション投資で失敗する事例が多いのは新築物件にまつわるものです。ローン返済に行き詰まるなどの失敗を回避するためには、中古物件を選ぶのが安全と言えます。

また、新築物件では賃貸運用した履歴を確認できないため、実際に入ってくる家賃や支払経費などを想定することしかできません。しかし、中古物件であれば収支について履歴を確認できます。

正確な収支を想定できる点においても、中古物件を選ぶ方が新築物件に投資するより成功率が上がると考えられます。

不動産会社選びは慎重に

日本国内に不動産会社はたくさんあるものの、どの不動産会社も必ずワンルームマンションの賃貸運用に長けているわけではありません。物件の売買や賃貸運用などについて、不動産会社にはそれぞれ得手不得手があります。

ワンルームマンション投資を成功させるためには、ワンルームマンションの賃貸運用について実績を豊富に持っている不動産会社へ賃貸管理を委託することが必要です。

空室などで失敗しないためには、賃貸管理会社を選ぶ際に、ワンルームマンションの賃貸運用実績を確認することが重要になります。

物件や管理会社は現地へ足を運んで選ぶ

ワンルームマンション投資において物件選びに失敗しないためのコツとして、物件現地へ足を運んで現物を見ることが挙げられます。

現代ではインターネットで様々な情報を収集できますが、物件の周辺環境や雰囲気などについては、実際に足を運んでみないと気づけない点も多いものです。

入居者のターゲットとなる単身者の目線で見て、住みたいと思える環境であるかどうか、視覚的に判断することも重要になります。

そのほか、賃貸管理会社を選ぶ際には、候補となる会社が管理している物件を見に行くのも有効です。例えばマンションの廊下が清潔に保たれていない、敷地内の枯れ木が放置されているなど、管理が行き届いていない場合は管理委託後の対応にも不安が残ります。

まとめ

ワンルームマンション投資が持つ最大のメリットは、少ない元手で始められることです。その一方で、物件種別に比較すると毎月のキャッシュフローが少ない点には注意を要します。

なお、物件選びに際しては中古物件を選ぶのが成功への近道です。新築ワンルームマンションに投資すると、物件を売却してもローンを完済できないなどの失敗をする可能性が高くなります。

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監修者プロフィール

  • 人物

    小川 進一

  • 氏名

    小川 進一

  • 保有資格

    • ・(公認)不動産コンサルティングマスター

    • ・相続対策専門士

    • ・不動産エバリュエーション専門士

    • ・宅地建物取引士

    • ・賃貸不動産経営管理士

    • ・定期借地借家プランナー

  • プロフィール

    不動産一筋35年!成約件数述べ5,000件以上。
    自身も都内に複数所有している実践大家。

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