マンション投資事例

ワンルームマンション投資は儲からない?リスクや体験談を紹介

リスク

不動産投資初心者に人気のワンルームマンション投資は、不動産投資の中では、投資金額が少なく、初期費用も安く抑えられるため始めやすいというというメリットがありますが、売却益が狙いづらい、新築の場合は購入後すぐに価格が落ちてしまうなどのリスクがあります。 

「ワンルームマンション投資は儲からない」と訴えるオーナーも存在しますが、果たして本当なのでしょうか? 

ワンルーム投資の3つのリスクと運営を行ったオーナー2人の体験談を見ていきましょう。

ワンルームマンション投資の3つのリスクとは

ワンルームマンション投資には、不動産投資に共通するリスク以外に、出口戦略が限定されてしまう、新築の場合には、購入直後に価格が下落してしまう、新築時の賃料相場がキープできないというワンルームマンション投資特有のリスクがあります。 

1.新築物件は家賃下落リスクが高い

賃料は、新築時が最も高く、以降は下落傾向となります。 

新築物件はいわゆる「新築プレミア」という付加価値で家賃を高く設定しても入居希望者が見つかりますが、最初の入居者が退去した後に次の募集をする際には新築時よりも賃料が下がることがほとんどです。 

2.売却価格が下がるリスク

建物は、基本的には経年劣化と共に価値が下がります。 

自身の不動産投資が成功か失敗かを判断する基準は、『購入から売却までのトータル収支の結果』となりますので、売却代金が低い場合、家賃収入が安定していたとしても、トータルでマイナスの経営になってしまうこともあります。 

3.出口戦略が限られている

ワンルームマンションの出口戦略は主に投資家への売却となります。 

30㎡以上のコンパクトファミリータイプやファミリータイプのマンションである場合、住宅ローンを組むことが出来るため、投資家以外に居住用として探している方にも売却が可能であるほか、自分で住んだり、子供や孫に贈与・相続したりといった選択肢もありますが、ワンルームの場合は、出口戦略が限られてしまいます。 

ワンルームマンション投資の体験談

ワンルーム投資を行った会計士のAさんと主婦のBさんの体験談をご紹介します。 

Aさんは最終的に赤字となりマンションを手放すことになり、Bさんは安定した家賃収入で運営は成功しています。 

2人の事例を共に見ていきましょう。 

大企業の近くにあるワンルームマンションを購入したが…

40代の会計士・Aさんは趣味のゴルフで知り合った不動産業者にワンルームマンション投資を勧められ、都内の中古ワンルームマンションを30年ローンで購入しました。 

購入した物件は、業者曰く大手電機メーカー企業の近くにあり空室が出てもすぐ社員が入居するとの話です。誰もが名前を知っている大企業で従業員数も多い事から、Aさんは安定した需要が見込めると判断しました。 

運営後3年は順調な経営が続きましたが、会計士であるAさんは節税効果が想定より低いに気づきました。 

 

初年度は経費が多く帳簿上赤字でも実際には黒字で税金が還付され、節税効果が実感できましたが、2年目以降は「物件の購入費用の低さから節税効果が不十分である」と感じました。しかしローンを組んでしまったため運営を続けていました。 

近くにあった大企業が移転をすることになり、ワンルームマンションから社員は退去してしまいます。ファミリー層が多く、独身の社員にしか需要が見込めないエリアだったため4ヶ月空室が続き、5ヶ月目にようやく賃借人が付きましたが、購入当時よりも賃料が10%近く落ちてしまいました。その分、月々の持ち出し金額も増えてしまい、『次にまた空室になったら…』と不安を感じたAさんはマンションを売却することにしましたが、利回りが落ちていたこともあって購入時の価格には及ばず、残債が消えるギリギリの価格でどうにか売却することができました。売却時の費用なども含め、トータル収支はマイナスとなってしまいました。 

Aさんが失敗した理由

Aさんのワンルーム投資が失敗した大きな理由は「依存物件」であったことです。 

企業や大学の近くにあり1つの集団のみに入居を依存した物件は、大学の廃校や企業の移転などのリスクがあります。 Aさんの事例ではエリアで単身世帯の需要があれば入居が見込めましたが、ファミリー層が多い地域という点もネックとなりました。 

Aさんのようなケースでも、ワンルームでなく、2人入居にも対応出来るような物件を選ぶことで、失敗を防ぐことは可能です。ワンルームであっても30㎡以上の少し広めのタイプなど、1人入居に限定されない物件を選ぶと良いでしょう。 

都内駅近物件で安定経営

Bさんは30代で、約1年後に結婚を控えています。すぐにではなくても将来的には子供も欲しいと考えていたため、子育て期間中にも出来る資産運用を検討していました。資産運用に関する複数のセミナーを受講し、ミドルリスクミドルリターンで、手間があまりかからないとの利点から不動産投資に興味を持ち、業者に問い合わせをしました。 

業者の「始めはワンルームマンション投資から」という言葉から、都内の中古ワンルームマンションを購入することにしました。 フルローンの提案もありましたが、毎月の持ち出しの金額が大きいことに不安を感じ、1割の頭金を入れて、持ち出しを軽減し、残りはローンを組むことにしました。 

購入から1年後に結婚、2年後には長男が生まれて仕事を退職、4年後には長女も生まれ、今は専業主婦として、子育てに忙しい毎日を送っています。今までに二度、賃借人が退去しましたが、需要が高い駅近物件のため、退去後すぐに入居者が決まりました。また、頭金を入れたおかげで月々の負担にもストレスを感じることなく、不動産投資開始から7年目を迎えます。 

Bさんが成功した理由

Bさんの成功原因は「都心の駅近で需要が高いエリアだった」という点です。 そのため入居者が途切れず安定した家賃収入を手に入れる事が出来ました。 

また、不動産投資を始めた方の中には、購入当初はなんとかなると思っていても、月々の負担が徐々にストレスになり、売却を希望される方もいらっしゃいます。 換金性の低さは不動産投資のリスクの1つでもありますが、特にワンルームマンションは、前述のように出口が限定されます。 頭金を入れ、月々の負担を軽減したことでストレスなく運用ができたことも大きなポイントと言えるでしょう。 

ただ、『成功』とは言っても、不動産投資の本当の結果(トータル収支)が分かるのは、Aさんの例のように売却をした時です。購入~運営時だけでは成功とは判断しきれないため、売却に有利な物件を選ぶことが、『成功』のポイントです。 

ワンルームマンションはリスクを回避し、中古物件で

ワンルームマンション投資のリスクと体験談を踏まえると、ワンルームマンションで失敗をしないためには、立地の良い中古物件を狙うことがポイントと言えるでしょう。 

しかし、『成功』=『儲かる』ためには、前述の通り、運用時(賃料収入)だけでなく、売却時(売却益)を想定しておくことが重要です。 そのため、投資用・居住用両方のマーケットに流通が可能で、かつ、収益還元法と取引事例比較法の査定方法の違いによって売却益も狙いやすい、「コンパクトファミリー(コンパクトマンション)」を物件選びの選択肢に加えることをお勧めします。 

「ワンルームマンションは儲からないのでは」「ワンルーム投資のリスクが気になる」という方はコンパクトファミリー(コンパクトマンション)投資も検討してみてはいかがでしょうか? 


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