マンション投資事例

ワンルームマンション投資のメリット・デメリットとは?

メリットデメリット

「ワンルームマンション投資は初心者に最適」「ワンルームマンションは儲からない」など、ワンルームマンションは投資家の意見が別れる傾向にあります。

ワンルームマンション投資と他の不動産投資との違いは一体何でしょうか?「初期費用が安い」「入居者の回転率が高い」などメリット・デメリットが気になる方も多いでしょう。

今回はワンルームマンション投資の概要とメリット・デメリット、オーナーの体験談を解説していきます。

おすすめのマンション投資もご紹介しますので、ぜひ最後までご覧ください。

ワンルームマンション投資とは

不動産会社のPRで「初心者はワンルームマンション投資から」「ワンルームマンションからコツコツと」と言う謳い文句を見かける機会は多いでしょう。

果たして本当にワンルームマンションは初心者に適した投資なのでしょうか?メリット・デメリットを詳しく見ていきましょう。

ワンルームマンション投資のメリット・デメリット

ワンルームマンション投資における最大のメリットは、他の不動産投資と比べ初期費用・購入費用が安い事です。

都心など需要が高いエリアでは安定した家賃収入が見込める点も魅力です。

一方で、入居者の回転率が高い、出口戦略が限定されているなどのデメリットが存在します。

ワンルームマンションのメリット

ワンルームマンション投資のメリットは、主に以下の2点です。

  • 購入費用が安く、初期費用が安い
  • 需要が高いエリアであれば安定した家賃収入が手に入る

ワンルームマンションの最大のメリットは購入費用が安いため初期費用が少なく済むという点です。マンションやアパート一棟を購入した場合、購入費用が8000万円台から、初期費用は700万円程度かかることになるでしょう。都内のワンルームマンションは、中古の場合1,000万円台から購入できる物件も存在し、初期費用もその分おさえられます。

但し、当然のことながら、得られるリターンも一棟投資などに比べて少なくなります。売却益も狙えるコンパクトファミリー(コンパクトマンション)やファミリータイプと違い、ワンルームマンション投資で短期的に大きなリターンは期待出来ません。ローン返済後の賃料収入を目的として、長期的な運用を視野に入れる必要があります。

2点目のメリットとして、需要が高いエリアであれば安定した家賃収入を見込むことができます。

但し、需要が高いと言っても、近くに大手企業がある、大学があるなど、何かに依存している場合は、依存要素がなくなった場合のことも踏まえて、購入を検討するべきでしょう。

また、コロナ禍の影響で、今までワンルームに住んでいた方でもワンルーム+αの間取りを求める傾向が高くなっています。エリアの特徴を見極めて、物件を選択することが大切です。

ワンルームマンション投資のデメリットは、主に以下の3点です。

  • 出口戦略が限られている
  • 入居者の居住期間が短い
  • 新築ワンルームマンションは購入直後に価格が下がる

ワンルームマンションの大きなデメリットは、出口戦略が限られているという点です。

例えば約30㎡~50㎡程度のコンパクトファミリー(コンパクトマンション)は、投資用としてだけでなく、空室になった際に居住用として売却することも出来ますし、運用した後自身で住んだり、子供に相続したりなどの選択肢もあります。

ワンルームマンションは、居住者が単身に限られるほか住宅ローンを組むことが出来ません。売却する際は投資用としての販売となるため、出口が限定され流動性が低くなります。

また、公益財団法人日本賃貸住宅管理協会(日管協短観)による、2020年上半期の市場データによると、首都圏の学生の平均居住期間は、1~2年が21.7%、2~4年が76.7%となっており、98.4%が4年未満で退去していることが分かります。居住期間が短く入居者の退去頻度が多ければ、都度、ルームクリーニングや修繕費用、新規契約の際の仲介手数料などがかかってしまいます。空室率だけでなく、居住期間も収益にに影響する重要な要素なのです。

公益財団法人日本賃貸住宅管理協会(日管協短観)による、2020年上半期の市場データ

公益財団法人日本賃貸住宅管理協会(日管協短観)による、2020年上半期の市場データ

ワンルームマンション投資体験談

ワンルームマンション投資を行った医師のAさんと会社員のBさんの体験談をご紹介します。Aさんはコツコツ投資を行って今もワンルームマンション経営を続けており、Bさんは物件を手放す結果となってしまいました。

さらに、新築ワンルームマンションの場合、購入後すぐに価格が下落します。

新築ワンルームの分譲価格は、中古ワンルームよりも1~2割、場合によっては3割近く高い価格が設定されています。新築で購入をしたとしても、直後に中古扱いになります。購入直後に1~2割金額が落ちてしまうと言っても過言ではありません。さらに、新築プレミアの賃料で貸すことができるのは最初の賃借人のみ。次の賃借人に貸し出すときには中古賃料の相場になります。新築ワンルームは中古ワンルームよりもさらに初期費用が安く、気軽に始めやすいメリットがありますが、その分、リスクが大きく、注意が必要です。

ワンルームマンションのメリット・デメリットをお伝えした所で、実際に投資を行ったオーナーの体験談を2例見ていきましょう。

コツコツワンルームマンション投資を続けるAさんの体験談

Aさんは勤務医です。知人のすすめをきっかけに、中古ワンルームマンションを購入。

最初の1戸目の購入の際は2割の頭金を入れて購入、頑張って繰り上げ返済をして完済し、2戸目を購入した後は、1戸目の賃料を返済に充てながら、繰り上げ返済も進めました。その後も繰り上げ返済をしながらコツコツと追加購入し、現在は7室のオーナーとなっています。

Aさんは、「一棟投資を行っている先輩投資家には収益では敵わないが、少しずつコツコツが自分には合っている。自身に合った投資法を見つける事が大事」と語ります。

ただ、「医師で不動産投資を行い、失敗する仲間も多い。LINEグループで『ワンルームマンション被害者の会』もあるくらい」とのことで、「無理のない収支計画を立てることが大事」と仰っていました。

会社員のBさんはマンションを手放す結果に

会社員のBさんは、会社にかかってきた営業電話をきっかけにフルローンで都心の新築ワンルームマンションを購入、運営をスタートしました。毎月数千円の持ち出しが発生する計算でしたが、「30年サブリース契約だから、空室になっても大丈夫」「都心のマンションは相続税対策になる」という不動産会社の言葉を信じ、購入を決意しました。

 

しかし最初の入居者が2年で退去、その際にサブリース会社から「サブリース契約に基づき、賃料を見直します」と言われました。契約時はサブリース契約の細かい内容まで目を通していませんでしたが、確かに、2年ごとに借り上げ賃料の見直しをすると記載されていました。結果、新築時に比べ賃料が下落したという理由で借り上げ賃料が15%ほど下がり、当然のことながら、毎月の持ち出し金額も増えました。

サブリース契約を解約しようとしてもサブリース会社は応じてくれません。毎月の負担も大きく、今後の運営が不安になったため、購入から5年でBさんはマンションを手放すことにしました。売却のため、別の会社に査定を依頼すると、購入時の価格よりも2割も落ちていて、査定金額で売却しても抵当権が抹消できません。不動産会社からは頑張って持ち続けてはどうかと勧められましたが、思い切ってストレスを解消したいと、結果、百万単位の持ち出しをして売却をしました。

ワンルームマンション投資は慎重に

AさんとBさんの違いは、「中古か新築か」、そして「長期的な収支計画を立てているか」ということです。

ワンルームマンション投資を成功させるためには、まず中古を購入することが大切です。

そして、前述のように、ワンルームマンションは短期的に大きなリターンを期待できない分、長期的な目線で収支計画を立てることが必要です。

また、コンパクトファミリー(コンパクトマンション)であれば、ワンルームマンションのデメリットをカバーすることができます。ワンルームマンション以外に、コンパクトファミリーも視野に入れて検討されるのも良いでしょう。


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