マンション投資基礎知識

不動産投資で一棟もの投資が選ばれる理由は?メリットやデメリットを比較

不動産投資の業界では、投資規模が大きい人は一棟もの物件を複数運用しているケースが多いものです。また、毎月の利益を大きくするためには特に一棟もの投資は有効と言えます。

この記事では、一棟もの投資とその他の投資との違いに加えて、メリット・デメリットや安全な投資の進め方などについて解説します。

一棟もの投資とは

一棟もの投資とは不動産投資の業界ではよく使われる用語ですが、他の不動産投資との違いがわからないという人もいるのではないでしょうか。一棟もの投資と他の不動産投資との違いに加え、利回りなどについても解説します。

アパートもしくはマンションを一棟丸々運用する手法

一棟もの投資とは、アパートもしくはマンションを一棟丸ごと購入し、複数の住戸を同時進行で賃貸運用する手法のことです。

通常、「マンション投資」というとマンションを1部屋購入して運用する手法のことを指します。戸別に運用する手法とは区別するために、「一棟マンション投資」などと呼ばれることが多くなっています。

「不動産投資と収益物件の情報サイト健美家」が発表しているレポートによると、2021年7月~9月期における一棟アパートおよび一棟マンションの表面利回りはおおむね8%以上です。

※引用:不動産投資と収益物件の情報サイト健美家
https://www.kenbiya.com/img/press/pre2021-10-06.pdf

一棟もの投資のメリット

ここからは一棟もの投資のメリットについて解説します。主なポイントは、利益が比較的大きい点や空室リスクの対策ができることなどです。

毎月のキャッシュフローが大きい

一棟もの投資が持つ最大のメリットは、区分マンション投資や戸建投資などと比較すると、投資の手残り額となるキャッシュフローが特に大きい点です。複数の住戸を同時に運用するため、住戸数が多いほどキャッシュフローは大きくなる傾向にあります。

投資規模の拡大を目指すのであれば、一棟アパートもしくはマンションの投資を目指すのが適切です。

空室リスクを分散できる

一棟もの投資では複数の住戸を同時に運用できることから、1つの住戸で空室が発生しても、他の住戸が稼働していれば即赤字運用になることはありません。1棟もの物件を1つ運用しているだけで、空室リスクを分散できる点は大きなメリットと言えます。

物件によっては節税効果が大きい

節税目的で投資するのであれば、計上できる1年当たりの減価償却費が大きくなるため、木造の築古アパートが効果的です。ただし、築古の木造アパートは銀行からの担保評価を得づらく、ローンを利用できる可能性が低い点に要注意です。

自らが現金で購入できたとしても、物件を売却する時にはローンを利用しづらい点が大きく影響してきます。節税目的でアパートに投資するのであれば、出口戦略をよく考えてかから運用をスタートするのが重要です。

また、マンションなどと比較すると入居者にも敬遠されやすいため、入居者募集にも対策が必要になります。

一棟もの投資のリスクやデメリット

一棟もの投資は投資規模の拡大を目指す場合に有効ですが、規模が大きいなりのリスクやデメリットも存在するため要注意です。

初期投資が大きい

一棟もの投資のデメリットとしては、区分マンションや戸建て住宅と比較すると高価格な物件が多いため、初期投資が大きくなりやすい点が挙げられます。マンションの中には特に、1億円を超える物件も少なくありません。

物件価格が高いとローンを利用しても数千万円単位の頭金や諸費用がかかるため、資産を整理するなどして初期投資費用を工面する必要があります。

売却が比較的難しい

一棟もの物件は価格が高いため、購入に踏み切れる人も限られるのが実態です。物件を売却しようとしても、買手が限られることから売却完了までに時間がかかることもあります。

売却完了までの時間を少しでも短くするためには、一棟もの物件の取扱実績が豊富な不動産会社や、地方の地場にコネクションを持っている不動産会社などを選ぶのが適切です。

地方でコネクションを広く持っている不動産会社は特に、地主なども顧客に多いため、エリアが合致すれば比較適容易に顧客が見つかることもあります。

維持管理の手間が大きい

一棟もの物件では、区分マンション投資などと違ってオーナーが自ら建物全体の維持管理に対応する必要があります。一棟もの物件では屋根や躯体なども管理対象となるため、定期的な鉄部塗装工事や屋上防水工事など、専門的な工事にも対応が必要です。

これらの対応をオーナー1人で対応すると大きな手間がかかるため、維持管理をスムーズに進めるためには、経験豊富な管理会社を見つけることが有効になります。

一棟もの投資の安全な進め方

投資額が大きくなるため、一棟もの投資を進めるのであれば特にリスクを小さくしたいと考える人も多いのではないでしょうか。ここからは、一棟もの投資を安全に進めるためのポイントについて解説します。

取扱実績が豊富な不動産会社を選ぶ

既に解説した通り、一棟もの物件では維持管理の対応が広範囲に及ぶほか、物件を購入できる人は限られています。日常的な維持管理や出口戦略における物件の売却などをスムーズに進めるためには、一棟もの物件の取扱実績が豊富な不動産会社を選ぶことが重要です。

物件の購入や管理会社の選定に当たっては、取扱実績を確認するとともに、複数の不動産会社を比較することがポイントになります。

あらかじめ資金の目途をつけておく

不動産投資における失敗を予防するためには、最初の物件選びが非常に重要です。また、既に解説した通り一棟もの投資は初期費用がかかります。

物件購入の時点で不動産会社から良い物件を案内してもらえるようにするためには、自己資金の目途と銀行から融資を受けられる目途がついていることを、先に証明することが重要です。

物件を買える可能性がない投資家に対して、不動産会社が優先的に良い物件を案内することはありません。他の投資家との競争に勝つためには特に、不動産会社の営業マンに対して「確実に買ってくれる人」という印象を与えておく必要があります。

場合によっては先に資産の整理を進める

投資規模拡大のためには一棟アパートか一棟マンションに投資すべきという考え方は、不動産投資の業界では常識的なものとなっています。

その一方で、不動産投資の初心者が最初から多額の資金を用意できるケースは少なく、「区分マンションなど小さな物件から始めよう。」と考える人は多いものです。

しかし、ローンを利用しながら区分マンションを数戸買ったところで資金調達に行き詰まり、一棟もの投資までたどり着けない人も大勢います。

個人の投資家が利用できるローンは特に、サラリーマンなど本業の収入によっておおよその上限が決まっているためです。マンション投資の時点でローンの利用額が上限まで達してしまうと、一棟もの投資を進めるためのローンを利用できなくなってしまいます。

最終的に一棟もの投資による投資規模の拡大を目指すのであれば、マンション投資から始めた場合は、一旦資産を処分して自己資金を捻出するのも1つの方法です。

まとめ

一棟もの投資では複数の住戸を同時並行で運用することから、空室リスクの分散などが可能になります。また、1ヶ月の利益が大きくなる点も一棟もの投資のメリットです。

その一方で、必要な自己資金が多くなる点や維持管理の手間・費用がかさむ点はデメリットであり、物件選びには慎重な姿勢が重要になります。

一棟もの投資を安全に進めるためには、取扱実績が豊富な不動産会社を選ぶとともに、資金が用意できていることを不動産会社へアピールすることなどが有効です。

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監修者プロフィール

  • 人物

    小川 進一

  • 氏名

    小川 進一

  • 保有資格

    • ・(公認)不動産コンサルティングマスター

    • ・相続対策専門士

    • ・不動産エバリュエーション専門士

    • ・宅地建物取引士

    • ・賃貸不動産経営管理士

    • ・定期借地借家プランナー

  • プロフィール

    不動産一筋35年!成約件数述べ5,000件以上。
    自身も都内に複数所有している実践大家。

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