本に学ぶマンション投資

200万円から6年で20億円!売却から逆算思考する不動産投資

200万円から6年で20億円!売却から逆算思考する不動産投資

岡田 のぶゆき (著)

2021年7月24日発行

株式投資やFXなどと違って、不動産投資は短くても数ヶ月・長い場合は数十年に渡り物件を運用していく手法です。長期間にわたる運用を成功させるためには、根本的な考え方や物件の選び方などに関するポイントがあります。

また、不動産投資では将来的に物件を売却すべきタイミングが必ず訪れます。このため、保有期間に関わらず、売却を意識した物件選びが重要です。

不動産投資の考え方に関する注意点や、長期保有もしくは短期保有を目的とした場合の物件の選び方などについて解説します。

不動産投資で利益を上げるための注意点

不動産投資で成功するための根本的な考え方や、不動産投資の一例としてマンション投資における注意点について解説します。

自分の目標を決めること

不動産投資は銀行のローンを利用して物件を買うことが多いため、「失敗すると借金を背負うことになってしまう」というイメージを持っている人は多いものです。

投資に対するリスクのイメージが頭から離れずに、最初の一歩をなかなか踏み出せないという人は大勢います。また、不動産投資家の方々には、以下のような悩みを持つ人もいるのではないでしょうか。

  • 物件評価の計算方法は勉強したものの、評価に見合う物件が見つからない
  • 自分にどんな物件が買えるかわからない
  • 現在所有している物件で問題が発生しているために、新たな投資に踏み切れない
  • 今後の日本経済について考えると怖くて物件を買う気がしない

物件の購入に踏み切れない理由は人それぞれではあるものの、多くの人に共通しているポイントは、お買い得な物件を買えていない・物件を買えても購入価格に妥協しているということです。

物件の購入価格について妥協を重ねると、不動産投資の成功は遠のいていきます。購入価格について売主と交渉することを「指値交渉」と言いますが、もし指値交渉が上手くいかなかったとしても、上手くいく物件が見つかるまで物件を探すことが重要です。

また、「良い物件」とは一般的に高利回り・好立地などのイメージが強いものの、物件の良し悪しを判断する基準は人によって異なります。

例えば、東京23区内で表面利回りが6%を超えていれば高利回りと判断する人もいる一方で、8%は超えていないと高利回りとは言えないと考える人もいるでしょう。

自分にとって良い物件を判断するためには、まず「自分の目標」を整理したうえで、目標へたどり着くためにはどうしたら良いかを考えることが必要です。希望の投資規模や規模拡大スピードによって、投資手法は変わってきます。

区分所有マンション投資の注意点

区分所有マンションとは、マンションの中にある1戸の住戸を指しています。不動産投資の世界では、一棟マンションとの区別をつけるために「区分マンション」などと呼ばれることも多いものです。

区分所有マンション投資は、投資の初心者が実績と経験づくりを目的として投資に取り組む場合に有効と言えます。区分所有マンションの価格は一棟アパートや一棟マンションなどと比較して安いため、多額の頭金を用意できなくても購入できるケースが多いものです。

ただし、区分所有マンションは物件購入額と比較して銀行からの担保評価が低くなることも多くなっています。このため、物件数を増やして投資規模を拡大していきたい場合には、区分所有マンションは不向きであると考える人も多いものです。

運用戸数を増やして利益を拡大していきたいのであれば、物件価格を1,000万円以内に抑えて投資用のファミリー向け物件を購入し、いずれ実需向けに売却する手法が有効になります。

ファミリー向けの物件は単身者向けの物件と違って実需の買手が多いため、実需の買手が現れれば、投資家向けに売却するよりも高く売れることもあります。

投資規模の拡大を見据えるのであれば、新築のワンルームマンションは不向きです。ローンが使えるからと、2,000万円を超えるような新築のワンルームマンションを購入する人もいます。

しかし、ワンルームマンションは大半の場合に投資目的でしか売却できません。また、新築物件は購入後すぐに価格が下がることも多いものです。

不動産投資で失敗する人が急増。最大2万円Amazonギフト券プレゼント中のセミナー申し込みはこちら

長期保有と短期保有とを使い分ける

不動産投資で成功するためのカギは、投資のリスクを明確にしたうえで、個々の物件をいつまで所有するかあらかじめ決めておくことです。物件ごとの計画があるからこそ、売却・購入のサイクルを回していけるようになります。

ここからは、物件の保有期間を長期と短期に分けて、それぞれの投資手法におけるポイントを解説します。

長期的な投資手法のポイント

物件の保有期間を長期と判断する目安は5年~10年です。建物の法定耐用年数が長期間残っている物件は長期保有に向いています。「建物の法定耐用年数」とは、国税庁が物件の構造ごとに定める耐用年数の目安のことです。具体的な年数は以下のリンクから確認できます。

※参照:国税庁
https://www.keisan.nta.go.jp/h30yokuaru/aoiroshinkoku/hitsuyokeihi/genkashokyakuhi/taiyonensutatemono.html

住宅の法定耐用年数は、戸建やアパートなどの形態に関わらず、木造住宅が22年でありRC造の物件は47年です。

法定耐用年数は、物件の購入者がローンを利用する場合の返済期間に関わってきます。金融機関は物件の残存法定耐用年数を最長の返済期間とするためです。つまり、大半の金融機関は法定耐用年数の残っていない物件に対して担保価値を認めません。

また、長期的な物件保有を目指すのであれば特に、金融機関からの「積算評価」を意識することが重要です。ローン審査で金融機関が見るポイントとして、収益評価と積算評価の2点が挙げられます。

収益評価とは、その物件を運用することでいくらの収益を得られるかというポイントです。利回りが高い物件であれば、金融機関からの収益評価も得やすいと言えます。

その一方で「積算評価」とは土地と建物が持つ資産価値のことです。積算評価は想定される運用収益と無関係に算出されます。土地の評価基準には路線価などが用いられ、建物の評価基準には新築時の価格と年数の経過による想定目減り金額が用いられます。

収益評価は毎月の返済を問題なく継続できるか、積算評価は万一返済不能状態となった場合にいくらで売れそうかを確認するためのポイントです。

長期的に不動産投資の規模を拡大するためには、金融機関のローンを継続的に利用することが必要になります。ローンの利用を重ねていく場合に、積算評価の低い物件を保有していると、審査に悪影響を与えるため要注意です。

そのほか、積算評価の高い物件は売却する時にも有利になります。積算評価が高い物件は、その物件を売却するときに、買手がローンを利用しやすい物件でもあるためです。

短期的な投資手法のポイント

投資期間を短期間に設定するべき物件としては、築古で法定耐用年数があまり残っていない物件などが挙げられます。

短期間での売却を考えるのであれば、その物件を購入できる人は自分以外にどの程度いるかを考えることも必要です。また、ローンをできる限り良い条件で利用可能であり、毎月の収支がプラスになる物件を意識することも重要になります。

なお、木造の築古アパートなど、買手がつきにくくローンも利用しづらい物件を購入する場合は、建物を解体して更地にするなどの方法も検討することが必要です。

ただし、物件を購入してから短期間で売却しようとすると、売れなかった場合のリスクが大きくなります。例示した木造の築古アパートなどは、築浅のRC造マンションなどと比較すると入居者も入りにくいものです。売却期間と空室期間とが長引くほど損失が積み重なってしまうため、注意を要します。

長期と短期とを判断する基準について

長期保有に向いている物件と短期保有に向いている物件とでは、それぞれ特徴が異なります。長期と短期との適性を判断するためのポイントは、例えば以下のようなものです。

  • 建物の構造
  • 残っている法定耐用年数
  • 物件が立地しているエリア
  • 予測される修繕費用と修繕のタイミング
  • 物件規模

短期間で売りやすい物件の特徴は、価格が最高でも2億円までのものです。できれば5,000万円までの価格を意識すると、投資初心者に対して売りやすくなります。価格が低いほどローンを利用しやすくなるためです。このため、ローンを利用しやすい時期であれば、短期保有物件の転売益も狙いやすいと言えます。

まとめ

不動産投資で成功するために重要なポイントは、投資で得た資金を利用して何をしたいのか、そのためにはいつまでにいくらの利益を上げる必要があるのかについて最初に考えることです。

不動産投資には短期的な手法と長期的な手法とがあります。しかし、どちらを中心とするにしても、不動産投資そのものを長期的に継続したいのであれば、物件の売却を避けることはできません。

売却を意識して物件を選ぶためには、指値交渉で妥協しないことと積算評価が高い物件を判断することなどが重要です。

価格が高すぎる物件を購入すると、物件の売却で利益を得られません。また、積算評価が低い物件を購入すると、次の買手がローンを利用しづらくなるため売却成功の確率が下がってしまいます。



200万円から6年で20億円!売却から逆算思考する不動産投資

200万円から6年で20億円!売却から逆算思考する不動産投資

岡田 のぶゆき (著)

2021年7月24日発行

あわせて
読まれています

人気の記事

人気のタグ

監修者プロフィール

  • 人物

    小川 進一

  • 氏名

    小川 進一

  • 保有資格

    • ・(公認)不動産コンサルティングマスター

    • ・相続対策専門士

    • ・不動産エバリュエーション専門士

    • ・宅地建物取引士

    • ・賃貸不動産経営管理士

    • ・定期借地借家プランナー

  • プロフィール

    不動産一筋35年!成約件数述べ5,000件以上。
    自身も都内に複数所有している実践大家。

マンション投資の教科書を運営するジー・ピー・アセットが主催するセミナーのご案内 超入門!! 失敗相談事例に学ぶマンション投資セミナー


失敗しにくい不動産投資を誰でもお手軽に。自動でおまかせできる不動産投資FUKURAM