本に学ぶマンション投資

普通のサラリーマンが実現させた毎年年収1000万円の不動産投資

普通のサラリーマンが実現させた毎年年収1000万円の不動産投資

名取 幸二 (著)

2019年9月5日発行

不動産投資による収入は不労所得です。投資家にとって不動産投資は少しの労働力で大きな利益を得るための手段となります。また、年金問題や医療費の問題に加え、残業の社会問題化に伴う労働時間の短縮など、サラリーマンが直面する経済的な問題は多いものです。

不動産投資は日々忙しく仕事をしているサラリーマンにとっても、有効な資産運用と言えます。この記事では、サラリーマンが不動産投資を始める時のポイントや、物件選びのポイントなどについて解説します。

サラリーマンが不動産投資を始める時の注意点

サラリーマンが不動産投資で成功するために重要なポイントは、成功するまでやりきるためのモチベーションを保つことと、自分で投資判断を下せるようになることです。

不動産投資で失敗すると金銭的な負担が重くなるため、不動産会社の言いなりになって失敗しないよう、主体的に情報収集と勉強を重ねることが重要になります。

成功するための最重要ポイントはモチベーション

サラリーマンが不動産投資で成功するためには、知識や経験よりもモチベーションが必要です。不動産賃貸業はサラリーマンと違って個人事業主であり、法人化すれば会社の社長になります。

自営業の世界は厳しい世界であり、他人のせいにする・自分で調査をしない・自分で責任を取らないなどの態度で臨むと成功できません。不動産投資で成功する人は、モチベーションを持って自己責任で行動する人です。

まずは不動産投資の目的を決め、いくらの収入を目指すのか決めることが、不動産投資で成功するためのカギとなります。

不動産会社の言いなりにはならない

不動産投資家にとって、不動産会社は大切なビジネスパートナーです。しかし、不動産会社の仕事は物件を売ることであり、顧客を儲かる不動産投資家にすることではありません。

全くの初心者の人は、最初に不動産会社のwebサイトから問合せをします。ここまでは問題ありませんが、例えばどの物件を購入するか悩んだ時には、不動産会社ではなく成功している不動産投資家に相談するのが賢明です。

不動産会社の担当者は知識や経験が豊富ですが、不動産投資家とは立場が違うため、必ずしも不動産投資家にとって最良の選択肢を示してくれるとは限りません。不動産投資家のネットワークを作ることも、不動産投資家にとっての仕事と言えます。

不動産投資の失敗はサラリーだけでカバーできない

例えば一棟マンションなどを運用すると、毎月大きなお金が入ってきます。しかし、同時に経費として出ていくお金の額も大きいものです。万が一空室などで失敗すると、サラリーマンの給料だけではリカバリーできません。

このため、毎月のローン返済は必ず家賃収入を原資とすることが必要です。安い物件だから、万一失敗しても給料からローン返済できるなどとは考えない方が賢明です。収支のバランスは物件を購入する前であっても試算できるので、無理のない資金計画を立てることが重要になります。

また、不動産投資という事業の本質は家賃収入であり、節税ではありません。節税するためには事業で赤字を出すことが必要です。毎月赤字が出ているのに、返ってくる税金でプラスが続くということは、一般的には起こりません。

節税になるからというセールストークを信じて不動産投資を始めた結果、赤字続きで失敗してしまったサラリーマン投資家は多いものです。失敗を防ぐためには、不動産投資の本質を見極めることも必要になります。

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不動産投資で成功するためのポイント

不動産投資で成功するための手順と物件選びの考え方について解説します。重要なポイントは、先に融資元の銀行を抑えることと物件選びに関する優先順位をつけておくことです。

まずは銀行に関する情報収集が重要

投資の初心者が不動産投資に取り組むときには、「自分に合った物件はどんなものなのか」という疑問を持つことが少なくありません。しかし、不動産投資の成功を目指すのであれば、物件の情報と同じくらい銀行の情報も重要になります。

良い物件の情報をつかめても、銀行から融資を受けられずに資金を用意できなければ、物件を購入できないからです。「銀行が先か、物件が先か?」という疑問を持つ人もいますが、答えは間違いなく「銀行が先」と言えます。このため、物件を選ぶときには、銀行から融資を受けられるエリアの中で選ぶことが必要です。

物件概要書を見たときに、投資の初心者は「ここはいい街だ」「立地が良い」などと考えます。しかし、慣れた不動産投資家は「この物件なら、〇〇銀行の□□視点で融資を受けられそうだ」「融資できるか担当者に確認を入れよう」と融資に関するイメージを先に持つものです。

銀行の種別に関して説明すると、例えば都市銀行(=メガバンク)は日本全国を融資対象としています。しかし、都市銀行から不動産投資の融資を受けられるのは、限られた富裕層だけです。

一般的なサラリーマンが不動産投資をするのであれば、地方銀行や信用金庫などが選択肢となります。そして、地方銀行や信用金庫などは、融資対象にできる物件が営業エリア内に限定されている点に要注意です。

銀行の担当者には誠意をもって接すること

銀行の融資審査は収入や物件の予測収益と言った数字の情報だけではなく、申込者の人柄も込みで進められます。投資家が自ら銀行を開拓する場合は特に、担当者との面談を避けることはできません。

そして、面談の際に担当者に横柄な態度で接していると担当者の心証を悪くしてしまいます。担当者の心証を悪くすると、例え高収入の人であっても融資を受けられません。

面談の際には身だしなみを整えて、銀行の担当者はビジネスパートナーとして誠意をもって接することが、銀行から融資を引き出すためのカギとなります。

とにかく物件を安く買うことが重要

不動産投資で成功する秘訣は複数ありますが、重要なポイントの1つは「とにかく物件を安く買うこと」です。不動産投資は物件を購入した時の条件で勝敗の90%が決まります。

物件購入後のリフォームや管理会社の選定など、後手の対策によって収益を向上させることは可能です。しかし、物件購入時の条件によってある程度の限界が決まることは否めません。

不動産投資では「収益性の高い物件をより安く購入する」「銀行からの融資条件を良くする」という2点の条件を満たせているかで、勝負がほぼ決まってしまいます。

不動産投資は物件を購入して終わりではなく、物件を賃貸運用し始めてから始まりと言っても過言ではありません。また、最終的に物件を売却することで不動産投資は終了します。物件をとにかく安く購入することは、物件の売却を成功させるために重要なポイントです。

また、銀行からの融資条件を良くすることは、賃貸経営を安定させるために役立ちます。すでに解説したとおり、不動産投資ローンの返済は家賃収入を原資とすることが重要です。返済元本と支払金利は経費の中でも大きな割合を占めるため、これらを抑制することが収益安定化の重要なポイントです。

100点満点の物件はない

ほぼすべての不動産投資家は「良い物件に投資したい」と考えています。また、一般的に「良い物件」とは今後値上がりする期待があって、修繕などの対応箇所が少なく、入居者からも人気がある物件などです。

しかし、これらすべての条件を満たす物件はほとんどなく、100点満点の物件はまずないと思っておく方が良いでしょう。不動産投資の世界はスピード勝負なので、もし100点満点の物件があったとしても、自分のところへ物件情報が来る前に誰かに先を越されています。

このため、不動産投資を進捗させるためには、自分にとっての100点満点の物件が持つ条件を定めたうえで、何が欠けても良いのか許容範囲を決めることが必要です。物件の条件に関する優先順位をつけることで、不動産投資のスピードを上げることが可能になります。

まとめ

サラリーマンが本業の仕事をしながら不動産投資の情報収集や勉強を重ねるためには、特に時間管理とモチベーションが必要です。また、最終的な目標に基づいた計画を最初に立てることも重要なポイントになります。

そのほか、理想とする物件の条件について優先順位を決めることと、資金調達のために銀行を先に抑えておくことなども、物件獲得の競争に負けないためには重要なポイントです。



普通のサラリーマンが実現させた毎年年収1000万円の不動産投資

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監修者プロフィール

  • 人物

    小川 進一

  • 氏名

    小川 進一

  • 保有資格

    • ・(公認)不動産コンサルティングマスター

    • ・相続対策専門士

    • ・不動産エバリュエーション専門士

    • ・宅地建物取引士

    • ・賃貸不動産経営管理士

    • ・定期借地借家プランナー

  • プロフィール

    不動産一筋35年!成約件数述べ5,000件以上。
    自身も都内に複数所有している実践大家。

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