本に学ぶマンション投資

不動産投資"購入後"の教科書

不動産投資"購入後"の教科書

株式会社和不動産 仲宗根和徳 (著)

2015年2月16日発行

不動産は買って終わりではありません。成功するオーナーは不動産購入後も行動を起こし、投資を成功させています。しかし実際には、不動産会社に購入を勧められたオーナーが、購入後は何をどうすればよいかわからず途方にくれるケースは多いようです。

本エントリーでは、オーナーが不動産購入後に何をすべきかを具体的にお伝えします。

不動産投資は事業であり目標が必要

不動産投資は、一つの事業です。

事業とは、利益を得るために行う継続的な取り組みであり、成功するには目標を定める必要があります。たとえば以下のようなものです。

  • 何歳までにどれくらいの不動産年収が欲しいのかという長期的な目標
  • 上記を達成するための中期的な目標
  • 「家賃をどうすれば上げられるか」などの短期的な目標

目標を決めたら、実行に向けて計画を作ります。その計画を実行し、実行結果を検証していくPDCAサイクルを回していくことで、不動産オーナーにとって最も重要なノウハウが構築されていきます。

大きな資産を運用して手取り収入を増やす

不動産投資の収入を増やしていくためには、所有不動産を増やす必要があります。

例えば2,000万円のワンルームマンションを購入して、毎月2万円のキャッシュフローが生まれるとします。

2,000万円の物件を1部屋だけ持っているよりも、1億円の融資を受けて、2,000万円×5物件で10万のキャッシュフローを生み出すほうが、利益も増え、次の不動産を買うための貯蓄も生まれます。

この資産形成のスピードを加速させるために必要となるのが、不動産投資ローンです。ワンルームマンションであれば、年収の15倍程度までを上限として融資を受けることができます。リスクを考えながら、目標の収入を実現するために融資を最大限活用していきましょう。

投資用ローンは、できる限り長期で組む

不動産投資ローンを受ける時は、できるだけ短期間で返済した方が有利という考え方もあります。実際に、短期間での融資であれば、返済金利を抑えられるので最終的な支出は少なくできます。

しかし、不動産投資でキャッシュフローを増やすためには、長期間の融資を受ける方が有利だと言えます。

例えば3,000万円、金利2%で20年、30年のローンを借りたとしましょう。総支払額は20年で返済したほうが少ないですが、毎月の返済額は20年では151,765円、30年では110,885円と大きく変わります。返済期間を長く設定できれば、家賃収入からのローン返済額を減らすことができるので、手元に残るお金、いわゆるキャッシュフローが増えるのです。キャッシュフローが増えれば、急に資金が必要になった場合や家賃収入が下がった場合でも、余裕を持って対応できるようになります。

もし返済金利を少なくしたい場合は、手持ちのキャッシュの余裕を見ながら、繰り上げ返済を行うことで対応していきましょう。

不動産投資で成功するオーナーの特徴

不動産投資の世界は、必ず成功するオーナーと失敗するオーナーに分かれます。
成功するオーナーは以下のような特徴があります。

お金の流れを把握している

成功するオーナーは、お金の流れを必ず把握しており、几帳面に帳簿を付けています。その物件がどれくらいの収益を生み出しているのか、また運営上どの程度の経費が発生しているのかを把握しておかないと、不動産投資に関する鋭敏な感覚を養うことができません。

必要な帳簿は2つです。

まずは、個人資産がどれくらい増えているのかという帳簿です。資産の動きを把握すると、モチベーションの向上につながります。

もう一つは、部屋ごとの帳簿です。部屋ごとの収益の帳簿をつけることで、物件購入費やリフォーム代、広告費に対してのリターンをどの程度得ているのかを、部屋別に把握できるようになります。

このようなお金の流れを見ながら不動産投資の経験を積んでいくことで、効果の高いリフォーム手段や、良い収益物件の特徴を自然と感じ取れるようになるのです。

家賃をアップできる努力と投資を惜しまない

基本的に不動産は、土地の価格が上がらない限り、家賃が下がっていきます。建物の築年数が経過し、近隣に似たタイプの物件が増加することで競争力が下がっていくからです。 

そこで家賃を高くしていく工夫や努力が重要になります。おさえるべきポイントがいくつかあります。

一つ目は、リフォームして賃料アップを図ることです。大きなリフォームを行えるタイミングは空室の時です。空き部屋が出た時は家賃を上げるチャンスだと捉え、競合物件を研究し、部屋の状態を確認して、家賃を上げるための設備投資や対策を考えましょう。

もう一つは、客付けをしてくれる不動産仲介会社に、仲介料とは別に広告料を支払うことです。不動産会社は、同程度の物件が複数あるなら、当然実入りが多い広告料つきの物件を優先して勧めます。その際は少し高めの家賃を設定しておくと、通常家賃2か月分が収入となる不動産会社の取り分も増えることになります。

なお、家賃を上げておくことは出口戦略でも有効です。家賃が高ければ、その分、次のオーナーが得る収益も高くなることが予測されるため、高く売れることになります。売却する際に手を入れ、賃料を上げておくのは賢いやり方といえます。

物件の競争力を上げる工夫をする

競合物件が増えてくると、自分の物件が埋没し、客付けが難しくなります。自分の物件が「注目されるポイント」、つまりストロングポイントを作る必要があります。

ストロングポイントがあれば、部屋探しをしている人へ直接訴求できるだけでなく、仲介業者があなたの部屋を紹介しやすくなります。

ストロングポイントを作る際に重要なことは、ターゲットを絞ることです。特に女性は家賃を惜しまない傾向があるため、女性が住みたくなるようなイメージ作りは重要です。

また法人契約狙いも有効です。法人は家賃補助があるケースが多く、家賃を高めに設定できるからです。家具を付けてその分家賃に上乗せするケースもあります。

不動産投資で成功するためのスキルとは

不動産投資で成功するためには、オーナーとしてのスキルを身につけることも必要です。

貯金力

不動産投資のスピードを高めるためには融資を受けることが重要とお伝えしましたが、融資を受けられる金額には限界があります。誰しも1億円、2億円と借りられるわけではありません。

そこで、不動産を多く購入するために、しっかり貯金する力を身につけておきましょう。収入が増えてもむやみに浪費する癖をなくします。

また、設備投資するときには、コストパフォーマンスを重視しましょう。

効率を考慮したお金の使い道を考えれば、自ずと貯金が増えていきます。そして貯まった貯金で繰り上げ返済を行えば、ローンも完済でき、別の不動産物件購入用の融資を受けることができるようになるのです。

投資判断力

不動産投資で成功するためには、情報収集を怠らないこと、そして得た情報から適切な投資先を選ぶ判断力を身につけることが大切です。

今需要がある物件はどういったものか、今後伸びていくエリアはどこなのかという情報を収集、分析をしながら、最終的な判断を下せるようになりましょう。

行動力

不動産投資を始めるためには資金と多大なエネルギーが必要です。物件の情報収集や定期的な業界動向の把握、本やネットでの勉強、またオーナー同士のつながりなどのコミュニケーションを欠かすことはできません。もちろん不動産会社との交流も必要です。

行動を常に起こすことで、不動産投資の生きたノウハウを獲得し続け、成功につなげることができるのです。

まとめ

不動産投資を学ぶ上で、物件を購入するためのノウハウも非常に重要ですが、物件購入後のことも忘れてはいけません。事業に携わる経営者として、入居者の生活を預かる不動産オーナーとして、自ら実践して得た経験こそが使えるノウハウとなり得ます。本エントリーでまとめたポイントは抑えておいて損はないはずです。



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