本に学ぶマンション投資

43歳で「FIRE」を実現したボクの無敵不動産投資法

43歳で「FIRE」を実現したボクの無敵不動産投資法

村野 博基 (著)

2020年12月15日発行

数年前から「FIRE(Financial Independence, Retire Early)」という言葉がメディアに登場しており、この状態を目指すために不動産投資を検討する人も増えました。

しかし、サラリーマンをアーリーリタイアするためには、利益をあげ続けることが必要であり、不動産投資の組み立て方がわからないという人もいるのではないでしょうか。

この記事では、著者が不動産投資でFIREを達成するまでに、どうやって不動産投資を組み立ててきたのか解説します。

不動産会社の選び方

著者が不動産投資に興味を持ったのは、社会人になってから始めた株式投資で利益が上がったため、ローンを利用して元手を増やしたいと考えたからです。ローンを利用するためには担保が必要と知った著者は、担保にするための不動産を探しました。

どの不動産会社もキャピタルゲインを強調している

不動産に興味を持って、不動産会社へ片端からメール問い合わせした結果、著者は多くの会社の営業マンと面談しました。

その結果、著者がわかったことは、どの不動産会社も「この物件は値上がりして儲かります。売却すれば利益が出るので投資しても安心です。」とキャピタルゲインを強調して営業していることです。

しかし、著者が考えていたのは、ローンを利用するために担保とする不動産が欲しいということでした。そして、著者は「担保価値のある不動産とは、将来的な売却益を見込める物件ではなく、毎月の家賃収入で安心して稼げる物件なのだろう。」と考えました。

最終的に著者が選んだのは、物件の値上がり益を強調してくる不動産会社ではなく、賃貸管理を強化して業績を拡大している会社です。理由は、不動産投資で重要なポイントは以下の2つだと考えたためです。

  • 不動産投資は家賃収入を確実に得ていくことが重要
  • 管理委託する不動産会社は長く続いてくれる会社でないと困る

不動産投資は、その他の投資と比較するとイニシャルコストが多くかかります。不動産投資で収益をプラスとするためには、まず、時間をかけてイニシャルコストを回収することが必要です。

キャピタルゲインを強調している不動産会社は、物件が売れないと経営が厳しくなるため、長続きするかわかりません。しかし、管理に力を入れている不動産会社は、管理を続けていく限り経営を続けられます。

「担保価値のある不動産に投資したい」と考えていた著者が選んだのは、管理に重きを置いていて、長続きしそうな不動産会社でした。

不動産投資ローンの考え方

不動産投資ローンを利用するにあたって重要なポイントは、投資した物件の利回りと金利との関係です。著者は、物件を選ぶときに「ネット利回りが6%を下回らないこと」を基準としています。

ネット利回りとは、家賃収入から物件運用にかかる諸経費を差し引いて残った手取り家賃を、物件価格で割り戻した利回りのことです。

過去、バブルの崩壊によって不動産投資が破綻したのは、ネット利回りよりも借り入れ金利の方が高かったからです。家賃収入からローンを返済すると赤字になる運用では、不動産投資を継続できません。

不動産投資を進めるにあたっては、物件そのものの良し悪し以上に、ネット利回りと借り入れ金利とに気を配ることが重要です。

投資用マンションの選び方

著者は東京23区内の区分マンションを増やすことで利益を拡大してきました。著者が投資用マンションを選ぶにあたって重要と考えているポイントについて解説します。

最終的な判断は自分ですること

特に、投資初心者の人は不動産会社の話を鵜呑みにしてしまいがちです。しかし、話を聞いて「それは本当なのかな?」と思うポイントがあったら、自分で確認することをおすすめします。

確認するためには、現地まで足を運んでみる・webで検索してみるなどの方法があります。物件のマイナスポイントをあえて強調してくる不動産業者はいません。しかし、不動産業者にごまかされたまま投資へ踏み切ってしまうと、投資家が後悔することになってしまいます。

「よい物件」とは「家賃がちゃんと入る物件」

不動産投資家は誰でも「よい物件」に投資したいと考えています。しかし、物件の良し悪しを示すポイントは1つではありません。例えば、築浅であること・想定利回りが高いこと・立地がよいことなど、その尺度は様々です。

著者は「家賃がちゃんと入る物件」を「よい物件」と定義しています。家賃がちゃんと入る物件とは、「長く安定した家賃収入が入ってくる物件」とも言えます。

「長く」家賃収入を得るためには、物件の管理状態が良好でアクセスも良いことが必要です。また、「安定した」家賃収入を得るためには、空室期間が短い上に家賃が下がりにくい立地であることが重要です。さらに「家賃収入」に着目すると、売却益だけを期待した物件や節税を第1目的とした物件は、よい物件とは言えません。

これらの基準を用いて判断すると、例えば東京のような人口が集中している都会の1Rマンションも有効な選択肢の1つと言えます。

なお、「好立地で高利回りの新しい物件」は基本的にないので、そういった物件の情報が回ってきたときには、何かしら裏があると考える方が安全です。

自分にとって「よくない物件」も明確に

投資用物件を選ぶにあたっては、「よい物件」の条件を考えると同時に「よくない物件」についても基準を決めておくのが重要です。著者にとっては「新築物件」が「よくない物件」に該当します。

新築物件を「よくない物件」と定義しているのは、ちゃんと家賃が入ってくるか判断できないからです。新築物件は賃貸された実績を持っていないため、入居者を入れられるかどうか、物件購入前に判断できません。

中古物件は過去の実績から適正家賃や空室率といった情報を得られます。著者は、これらのデータがあってはじめて投資可否を判断できると考えています。

不動産投資と株式投資の違い

資産運用を検討する上で不動産投資と株式投資のどちらを選ぶか、迷う人も多いものです。著者が考える不動産投資と株式投資との違いについて解説します。

両者は稼ぎ方が違う

株式は「配当」という継続的利益をもたらすものの、一般的な株式投資では「売買」で利益を得ます。安く買って高く売るのが基本となるので、タイミングを逃すと大損したり大儲けしたりといったことになります。

その一方で、不動産投資には売買による利益もありますが、主な収入源は継続的な家賃収入です。継続的な家賃収入は、株式投資の配当収入と似たような性質を持っています。

株式の売買で利益をあげるのは難しいものですが、不動産投資の売買で利益をあげるのも、性質的には同じようなものです。不動産投資の売買で大きな利益をあげようとすると、バブル期に行われていた投資のように、リスキーな投資になってしまいます。

また、不動産投資と株式投資とには主導権の違いがあります。不動産投資の家賃はオーナーが設定できますが、株式投資における株価や配当額を決めるのは投資家ではありません。

収益を投資家が自らコントロールできるか否かは、不動産投資と株式投資との大きな違いです。

「何に投資すべきか」に絶対の答えはない

確実に資産を増やすためには、何に投資したら良いのかわからないと悩む投資初心者は多いものです。しかし、著者は「何に投資すべきか」という問いに答えはないとしています。

また、投資とは「いつまでに」「いくらを」「いくらまで増やすのか」をコントロールすることだと述べています。

なお、最初から負けてもいい勝負をすることは投資としてあるべき姿ではありません。本当に利益を上げたいのであれば、負ける可能性を最大限排除して、絶対の自信を持って取り組むことが重要です。

最初から負けてもいい勝負とは、投資というより投機に近い性質を持っています。投機を利用して利益を得るためには、その道のプロと真っ向勝負しなくてはなりません。こうなると、よほど運の良い人でない限りは負けてしまいます。

まとめ

ローンによって数千万円という資金を調達し、不動産投資でキャピタルゲインを狙うといった考え方は、博打と大きな違いがありません。

不動産投資には入居者がいて入居率という指標があり、損をしないためには入居率が高い物件に投資することが重要です。しかし、それ以外では淡々と「高値掴み」を回避するために投資することが最も負けない投資法と言えます。

精神的・物質的な余裕を得て「FIRE」を目指すのであれば、時間をかけて負けない投資を続けることが近道となります。


【関連リンク】その他の本はこちらからご確認ください。



43歳で「FIRE」を実現したボクの無敵不動産投資法

43歳で「FIRE」を実現したボクの無敵不動産投資法

村野 博基 (著)

2020年12月15日発行

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監修者プロフィール

  • 人物

    小川 進一

  • 氏名

    小川 進一

  • 保有資格

    • ・(公認)不動産コンサルティングマスター

    • ・相続対策専門士

    • ・不動産エバリュエーション専門士

    • ・宅地建物取引士

    • ・賃貸不動産経営管理士

    • ・定期借地借家プランナー

  • プロフィール

    不動産一筋35年!成約件数述べ5,000件以上。
    自身も都内に複数所有している実践大家。

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