マンション投資基礎知識

不動産投資とは:メリットや特に注意すべきリスクについて解説

2021年時点では、もともと大きく報道された年金不安に加えてコロナによる経済の落ち込みなどもあり、資産形成を始めたいという人が増えています。

しかし、自分にはどんな資産運用が合っているのか、リスクを抑えて投資できるのは何なのかわからないという人も多いのではないでしょうか。

不動産投資をすれば、他の投資よりもリスクを抑えて長期安定的な資産形成が可能になります。不動産投資の仕組みやメリットに加え、特に注意すべきリスクなどについて解説します。

不動産投資をするとどんな利益が入ってくる?

例えば投資初心者の方の中には、不動産投資をすると具体的にどのような利益が入ってくるのか疑問を持つ人もいるのではないでしょうか。不動産投資で得られる利益について解説します。

家賃収入と物件の売却益

不動産投資における収益の柱となるのは、入居者から毎月入ってくる家賃収入と、最終的に物件を売却した時に得られる売却益です。

2つの利益の中でも家賃収入の方を特に重視すべきと言えます。購入する物件が本当に値上がりするかは専門家でも正確な予測が困難なためです。

日本の不動産は新築時から築年数が経過していくと不動産の価値が下がっていくため、物件が立地するエリアの再開発や、そもそも立地が良いなど外的な要因があって初めて不動産は値上がりします。

特に初心者の場合は不動産の値上がり予測をするのが難しいため、可能な限り入居者と家賃を維持できる物件を選ぶことが重要です。

「不動産投資で節税」には要注意

不動産投資によって得られるメリットとして、節税効果を挙げている不動産会社は多いものです。しかし、不動産投資による節税には条件があり、どんな物件に投資しても必ず節税効果を得られるわけではありません。

節税の仕組みなど詳細は省略しますが、最も節税効果が大きいのは築22年以上の木造アパートなどで、最も節税効果が小さいのは新築のRC造マンションです。新築マンションについては特に、運用2年目から節税効果はほとんどなくなってしまいます。

不動産会社に勧められるまま新築マンションへ投資した結果、期待したほどの節税効果がなかったうえに、ローン返済に苦しんでいるなどの失敗例は多いものです。「不動産投資による節税効果」は投資の副産物程度に考えておくのが安全と言えます。

※不動産投資のかけこみ寺ではお客様から寄せられた失敗事例の一部を公開しています。
https://www.gp-asset.co.jp/kakekomi/

不動産投資にはどんな種類がある?

「不動産投資」と一言で言っても、投資できる不動産には様々な種類があります。「自分はどんな不動産に投資すれば良いのかわからない」という人も多いのではないでしょうか。不動産投資の種類について解説します。

区分所有マンション投資と一棟アパート投資が主流

不動産投資で主流なのは、マンションの一室に投資する区分所有マンション投資と、アパートを一棟丸々運用する一棟アパート投資です。

不動産投資と収益物件の情報サイト健美家が2021年4月から5月にかけて不動産投資家向けに実施したアンケートによると、不動産投資家が実際に購入した物件の種別は以下のようになっています。

※引用:不動産投資と収益物件の情報サイト 健美家
http://www.kenbiya.com/info/user_anquite_result202104.html

回答者の多くは、一棟アパート・区分所有マンション・戸建住宅のいずれかに投資していることがわかります。

区分所有マンション投資のメリットは、投資を始めるための初期費用が少なくて済む点です。不動産投資ローンを利用できれば、安くて数十万円から数百万円で投資を始められます。

一方で、1室に対して入居できる入居者は1世帯だけなので、複数の住戸を並行して運用しないと、空室が発生した時の損失は大きくなるリスクに要注意です。

一棟アパート投資のメリットは、複数の住戸を同時並行で運用するため1室で空室が発生しても他の部屋の収益で穴埋めできる点です。区分所有マンション投資と比較すると、空室リスクを抑制できます。

その一方で、区分所有マンションよりも多額の初期費用を必要とする点が、アパート投資のデメリットと言えます。アパートは集合住宅なので区分所有マンションよりも高価格なことが多いものです。

不動産投資をするメリット

不動産投資をするメリットは、他の投資よりもリスクを抑えて長期安定的な利益を得られることです。そのほか運用の手間がかからないことから、不動産投資は日ごろいそがしく仕事をしている人にもおすすめの投資手法と言えます。

株式投資やFXよりも低リスク

不動産投資が持つメリットの1つとして、株式投資やFXなど金融投資より低リスクな点が挙げられます。株式投資やFXでは1日のうちに資産価値が半減することもあり、値動きが安定しません。

その一方で、不動産は1日のうちに価値が大きく変動したりしないため、金融投資と比較すると不安を感じる局面が少なくなります。

また、株式投資やFXでは「信用取引」という仕組みを活用すれば、投資用の資金を調達可能です。しかし、信用取引では損失が規定額に達した時点で、調達した資金の一括返済を求められます。

取引で損失を出した上に借りた資金の一括返済を求められる可能性もあるため、金融投資には大きなリスクが付きまといます。

その点、不動産投資ではローン返済を長期間滞納しない限り、借入の一括返済を求められることはありません。最悪の場合には任意売却という仕組みを活用すれば、無理のない返済を継続できます。

運用の手間がかからない

株式投資やFXで利益を出すためには、1日中値動きのチャートを見ながら売却のタイミングを計ることが必要です。例えばサラリーマンの場合は、日中仕事をしている間にチャートを見られないということも少なくありません。

その点、不動産投資では建物の維持管理や入居者の募集などを全て不動産会社に委託可能です。極端な場合は、毎月不動産会社から送られてくるレポートとともに、家賃の入金確認が取れていれば問題ありません。

運用管理の大半を不動産会社に委託できるため、普段いそがしく仕事している人でも無理なく続けられるのが不動産投資の大きなメリットです。

年金対策としても有効

不動産投資による家賃収入は、数ある資産運用の中でも特に長期安定的な利益と言えます。「年金2,000万円問題」などが報道されたこともあり、若年世代の中には将来老後の不安を感じる人も多いのではないでしょうか。

不動産投資では、1度物件を購入すれば10年以上など長期間の運用も可能です。また、空室や修繕費用などの発生を抑制できれば、運用している分だけお金が貯まっていきます。

手間の少なさからリタイア後にも運用できるほか、長期安定的な資産運用ができる点で、不動産投資は老後の年金対策としても有効です。

不動産投資で注意するべきリスク

安定性や小さなリスクなどが不動産投資の魅力ではありますが、特に注意すべきリスクがあることも事実です。不動産投資で対策するべき代表的なリスクについて解説します。

空室リスク

不動産投資において最も注意すべきリスクは空室リスクです。不動産投資では入居者が入らないと収益が入ってこないうえに、税金や管理費などのランニングコストがかかるため、空室が長期化すると損失が拡大していきます。

「家賃保証のサブリースがあるから空室が起きても安心」という触れ込みで販売されている投資用マンションは少なくありません。しかし、サブリースの計画自体に無理があることも多いものです。

不動産会社から契約を打ち切られた結果、入居者が入らずに損失が拡大する失敗例もあります。

※具体的な失敗例についてはこちらをご覧ください。
不動産投資の失敗相談事例:賃借人がつきません

空室リスクを軽減するためには、物件を購入する時点で空室が発生しにくいものを選ぶことが必要です。例えば東京23区内に立地する物件では、大きな賃貸需要を見込めます。

ただし、東京都心の物件は価格が高いため、リスクと物件価格とのバランスを考えることが重要です。自分なりに人口推移などデータを分析してエリアを絞り込んでいけば、空室リスクは抑制できます。

また、物件はきれいに保たれているかなど、実際に物件を見に行って確認することなども重要です。

不動産会社に関するリスク

不動産投資というと「不動産会社にだまされてしまうのではないか」と不安を感じる人も多いのではないでしょうか。不動産投資で成功するために重要なポイントは、不動産会社と物件とを手抜きせずに厳選することです。

不動産業界では営業マンにノルマを課している会社も多く、ノルマ達成のために強引な営業をしている営業マンもいます。営業マンが勧めてくる物件が、必ずしも不動産投資家にとって良い物件とは限りません。

不動産会社や営業マンを見極めるためには、ちゅうちょなく疑問点を質問していくことも役立ちます。質問に対する回答が論理的で事実に基づくものであれば、取引をしても問題ありません。

営業マンに質問をしていくためには、投資家が自ら勉強して不動産投資に関する知識を身に着けることも重要です。知識をつけるためには、不動産会社が開催するセミナーに参加するほか、本を読むことなども役立ちます。

当サイトでは不動産投資に関する本を紹介する記事も多数掲載していますので、ぜひこちらもご覧ください。
本に学ぶマンション投資

また、不動産会社から案内された物件の価格が周辺相場に見合ったものなのか確認することも重要です。周辺相場よりも高すぎる物件を購入してしまうと、不動産投資に失敗する確率が非常に高くなります。

物件価格の相場を検証するためには、楽待や健美家といった投資用不動産のポータルサイトを見るのが有効です。

ローンの使い過ぎによるリスク

不動産投資において避けるべき失敗の1つに、ローン返済に関するものがあります。空室が発生したり家賃が下がったりすると、給与収入など他の収入からのローン返済を迫られる点に要注意です。

ローンの利用額が多すぎると金利や毎月の返済額も多くなるため、給与収入を大きく圧迫することになります。

ローン返済に行き詰まった場合は任意売却などによる物件の売却が有効ですが、知識がなかったり相談相手がいなかったりすると、最悪の場合は自己破産などに追い込まれかねません。

不動産投資でローンを利用するときは、自分の現在の収入から返済することになっても無理なく返済を継続できるかどうか、事前に検証することが重要です。

不動産投資の成功には失敗例について知るのが役立つ

不動産投資を成功させるためには、失敗事例について知ることで、失敗の可能性やリスクを軽減することも重要になります。

弊社ではお客様から寄せられたリアルな失敗事例のご紹介やリスクの対処法などについて解説するセミナーを開催しており、参加者の皆様からご好評をいただいています。

日本トレンドリサーチ社が2021年4月に実施したインターネット調査では、「初心者におすすめの不動産投資会社」「長く付き合いたい不動産投資会社」として弊社が第1位を獲得しました。

これまでのべ5,500件以上寄せられた失敗事例の分析から、失敗しない不動産投資の手法をお伝え出来ますので、ご興味をお持ちいただけたらぜひセミナーにご参加ください。

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監修者プロフィール

  • 人物

    小川 進一

  • 氏名

    小川 進一

  • 保有資格

    • ・(公認)不動産コンサルティングマスター

    • ・相続対策専門士

    • ・不動産エバリュエーション専門士

    • ・宅地建物取引士

    • ・賃貸不動産経営管理士

    • ・定期借地借家プランナー

  • プロフィール

    不動産一筋35年!成約件数述べ5,000件以上。
    自身も都内に複数所有している実践大家。

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