本に学ぶマンション投資

1人デベロッパーの勝ちパターンに学べ!弁護士が実践する不動産投資最強戦略

1人デベロッパーの勝ちパターンに学べ!弁護士が実践する不動産投資最強戦略

弁護士法人Martial Arts 堀 鉄平 (著)

2020年4月18日発行

現代で一般的に広まっている投資手法は、継続的な家賃収入を増やしていく方向性で投資物件を買い増していくというものです。できる限り融資を活用しながら投資規模を拡大し、保有物件を増やすことで家賃収入を増やしていくのが定石とされています。

しかし、利回り重視の目線で物件を選ぶと、物件の分布は地方に偏りがちです。そして、地方では人口減少に伴って不動産需要も減っていくと予測されています。投資の出口戦略まで考えたときに、利回り重視で地方の物件に投資することは、先行き不透明感が強いといえるでしょう。

最も確実に不動産投資で成功するための方法は、投資商品を自ら創り出すことです。この記事では、著者が大きな利益を上げてきた、投資商品を創り出す方法や考え方などについて解説します。

不動産投資で大きく成功するために重要なポイント

不動産投資で大きく成功するためには、パッケージ商品を創る側に回る必要があります。多くの不動産投資家は、不動産業者が創ったパッケージ商品を購入することで投資しているのが現状です。

しかし、他人が創ったパッケージ商品を買っていては不動産投資で大きく成功することはできません。大きく成功したいのならば、自分で価値を創造し、商品を創り出す必要があります。

自ら価値を創造し、商品を創り出すということは、具体的に2通りの方法が考えられます。

  • 地方でボロボロの物件を買った後、リフォームなどできれいな状態にしてから、高収入サラリーマンや医師・弁護士などに売却する
  • 都心でボロボロの物件を買った後、リフォームなどできれいな状態にしてから、「リターンは低くてもリスクが少ない物件」を好む資産家やREIT投資家に売却する

不動産投資で絶対に外せないルール

「自ら価値を創造し、商品を創り出すこと」が不動産投資で大きく成功するために重要なポイントであると解説しましたが、これを実践していくためには外せないルールが3点あります。

  • 融資を引いてレバレッジを利かせること
  • 商品を創る方向性で投資すること
  • 集中投資すること

それぞれについて解説していきます。

融資を引いてレバレッジを利かせること

どんなに優良物件に投資しているとしても、自分が持っている現金の範囲で投資している限り、投資の拡大スピードは上がりません。投資の拡大スピードを飛躍的に上げていくためには、融資を活用することが不可欠です。

そして、不動産投資に対する融資の姿勢が厳しくなっている昨今では、金融機関から融資を引き出すために、以下のような経営資源を研ぎ澄ましていく必要があります。

  • 自己資金
  • 信用力
  • 不動産投資の実績
  • 担保余力
  • 資産背景

本業の収入を増やせれば金融機関から見た信用力は高まりますが、負債を減らすことと増やさないことによっても、同様の効果を得られます。不動産以外に、無益なものに対してローンを組むのは控えるほうがよいでしょう。

不動産投資の実績を積むためには、効率的な修繕計画を立てて満室経営を実現し、すでに抱えている不動産投資ローンの返済を滞りなく進めていくことが重要です。ただし、都心で物件を買ってきれいにするなどの投資手法においては、投資家本人の投資実績よりも、工事を担当する工務店の実績が問われます。

また、すでに物件を保有していて、ローン返済を進めることによって担保余力が出たのであれば、共同担保とすることで担保余力のアピールになります。資産背景を金融機関にアピールするためには、実家の資産や配偶者の資産についても情報開示することが有効です。

商品を創る方向性で投資すること

不動産業者からパッケージ商品を購入すると、例えば地方であれば、今後市場が縮小する見込みの強い分野で勝負することになります。物件の成長余地が乏しいので、ローンの利用額が大きくなるほど、損が拡大するという見方もできるでしょう。

一方、都心のパッケージ商品を購入すると損をする確率は下がるものの、初期投資額が大きくなるので投資効率は下がります。パッケージ商品は、立地が地方であっても都心であっても、成長性や投資効率に問題を抱えていることが多いです。

集中投資すること

利益を狙いにいく領域を決めたのならば、他の分野には時間やお金を割かずに、特定分野へ集中投資することが重要です。資源を集中投下して投資規模を大きくするほど、リターンも大きくなります。

また、もう1つのコツは、全く同じ投資手法を繰り返していくことです。微調整は必要ですが、途中で投資手法を完全に変えてしまうと、それまでのノウハウが通じなくなることも起こり得ます。

チームを編成する

大きなリターンを得るためには、ボロボロの物件をきれいにして売却する方法が有効と解説してきました。しかし、既存の物件をきれいにする以外にも、土地を仕入れて新たに物件を建設するという方法もあります。

そして、都心に物件を建設して売却することが利益を最大化するための方法です。ここまでやろうとすると、行程を区切って各行程の専門家から協力を得ることが必要になってきます。

行程 適した専門家
土地を探す 土地の仕入れ情報を流してくれる不動産業者
土地を購入する 金融機関
物件を設計する 設計士
物件を建設する 工務店
賃料を決める 客付に強い不動産業者
入居者を入れる
有事の際に相談する 弁護士

行程ごとの専門家とつながりを持って、日頃からコミュニケーションを取っておくことが重要です。

物件仕入れのポイント

不動産業者と同じ目線で仕入れをすることも、利益を最大化するためのポイントです。不動産業者の仕入れ方というのは、即決買いと現金買いの組み合わせで成立しています。

不動産の売主は早く・確実に売却したいのですが、例えば個人の買主は金融機関からローンの承認を取り付けたのちに取引を進めたいと考えています。不動産業者は判断が早いうえに取引ごとに金融機関へ確認を取らないため、個人よりもいい条件の物件を仕入れることができるのです。

つまり、不動産業者と同じ目線で仕入れるためには、頭金となる現金をあらかじめ用意しておくことと、金融機関を開拓しておくことが重要です。

金融機関対策のカギはBSとPL

ここからは、金融機関から融資を引き出すためのコツについて、より詳細に解説していきます。金融機関対策のカギとなるのは、BS(バランスシート=貸借対照表)とPL(Profit & Loss statement=損益計算書)です。

まず、融資を引き出すためにはBSで「既存物件+購入物件の担保評価>今回の借入額」という状況を作り出す必要があります。つまり、担保評価が低い既存物件は売却して現金化することにより、担保評価を改善するとともに借入額を抑制することが重要です。

このバランスを取るためには、金融機関がどのようにして担保評価を下すのかということが大きなポイントになります。金融機関はリスクを嫌うため、土地は路線価・建物は固定資産税評価額を基準とすることが多いです。

地方の物件は、路線価や固定資産税評価額と実際の市場価値とが、あまり乖離しません。その一方で、都心の物件は実際の市場価値が高くても、路線価や固定資産税評価額は低くなります。都心の物件は、金融機関から見た担保評価があまり上がらないのが実態です。

したがって、都心の物件を仕入れる際に融資を利用するのであれば、都心の物件は売却して現金化する方が賢い選択となります。

担保評価の低い既存物件をあらかじめ売却しておくことによって、既存融資の残債を完済し、物件運営のトータルコストを減らせれば、PLのほうも改善できるでしょう。

開発した物件の売却先

物件の仕入れと商品創りができたら、次の投資に向けて売却する選択肢があります。なお、物件を売却するか保有するかの判断は物件別に下すものであって、必ず売却することが前提というわけではありません。

売却する場合には、買主をある程度想定する必要があります。例えば都心の開発物件を一棟買いするのは、以下のような人たちです。

  • 10億円以上の現金を保有していて相続対策をしようとしている人
  • IPO長者や法人の売却によって多額の現金を得た人・中国や香港の富裕層
  • 事業会社
  • 大手REIT

都心の開発物件ともなると、売却価格は数億円単位になるので、サラリーマン投資家などは買い手候補になりません。

なお、目線を変えて考えると、億単位の物件は多額の現金を持っている人しか買い手にならない以上、このような人たちに興味を持ってもらえるような立地で開発しなければ、売却先が見つからないということにもなります。

そして、買い手から開発用地を逆算して考えると、候補地は自ずと東京都心で山手線の内側南半分あたりに絞られてきます。このほか、初台・代々木上原・中目黒といったあたりも候補になるでしょう。

まとめ

不動産投資でとにかく大きな利益を出したいのであれば、不動産業者からパッケージ商品を買うのではなく、商品を創る側に回ることが必要です。また、特に大きな利益を生む投資手法としては、東京都心で物件を開発し、超富裕層に売却することが考えられます。

重要なポイントは、金融機関対策をすることと商品開発に集中投資することです。金融機関対策としては、BSをきれいにすることを心がけましょう。担保評価が上がりにくい都心の投資物件は売却することによって、融資額を下げるとともにPLを改善することが重要になります。



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