マンション投資基礎知識

不動産投資成功のポイント:管理会社の選び方について解説

不動産投資による収益は「不労所得」と呼ばれており、昨今ではアーリーリタイアを目指して不動産投資を始める人も少なくありません。しかし、不動産投資を始めても物件購入後の管理ができていないと、なかなか収益が安定しなくなってしまいます。

収益や管理の安定化を図るためには、優良な管理会社の協力が必要です。しかし、管理会社とはそもそもどのような業務を請け負っているのか、どうやって管理会社を選べばいいのかなど疑問を感じる人もいるのではないでしょうか。

この記事では、管理会社の役割に加えて管理会社の見極め方などについても解説します。

管理会社の役割とは

不動産投資を軌道に乗せるためには、投資用物件を購入して終わりではなく賃貸経営を安定させることが必要です。そして、賃貸経営の必要業務は多岐に渡ります。例えば以下のようなものです。

  • 入居者の募集
  • 賃貸借契約の締結および更新手続き
  • 原状回復など入退去に際する対応
  • 家賃の集金
  • 入居者の対応

上記の業務を投資家に代わって請け負うのが管理会社(賃貸管理会社)です。その一方で、投資家が自ら管理業務を行う自主管理という方法もあります。

自主管理を推奨する人が根拠としているのは「管理費がかかる割に対応の質が良くない管理会社も多い」というものです。また、管理委託には賃貸管理費がかかるため、経費を削減して利益を上げるために自主管理を推奨する人もいます。

しかし、入居者募集のルート確保やクレーム対応も含む入居者対応にはそれなりの手間と時間がかかります。サラリーマンなどの本業がある場合は特に、本業と賃貸管理とを両立できるか考えることが必要です。

管理会社を選ぶ際に見るべきポイント

管理会社を選ぶ際には、会社が蓄積しているノウハウを推し量るとともに、管理委託後の対応をイメージできるような情報を集めることが重要になります。

管理戸数と稼働年数

管理戸数と稼働年数は、管理会社が持っているノウハウや経験を見極めるために見るべき指標です。投資用不動産の賃貸管理には、絶対的な正解があるわけではありません。入居者対応などについては特にその傾向が顕著です。

発生したトラブルなどの対応には過去の経験やノウハウが活きるため、経験豊富な管理会社であれば、安定した賃貸管理の品質を期待できます。

管理戸数や創業年月などに関しては各社のwebサイトなどに掲載されているため、管理会社を選ぶ際には情報収集とともに複数の会社を比較することが重要です。

なお、新しい会社や部署では必然的に管理戸数と稼働年数が少なくなります。しかし、新しい会社は必ずしも対応の質が低いわけではありません。新しい会社への管理委託を検討する場合は、後述する管理体制などを確認して判断することが必要です。

担当者の対応範囲

管理会社に投資用物件の賃貸管理を委託すると、物件の担当者が割り当てられます。管理会社を見極める上では、物件の担当者が対応するのは具体的にどの業務なのか確認することも重要です。

なお、業務内容とともに担当者1人あたりの担当件数も確認する必要があります。不動産業界には、スタッフの人数と請け負っている業務量とが見合っていない会社も少なくありません。

管理会社の中にも、担当者1人あたりの担当件数が多すぎるところもあるのは事実です。1人当たりの業務量が多すぎると、投資家及び入居者への対応が疎かになることも考えられます。

管理会社の入居者対応が良くないと、入居者が賃貸借契約を更新しない原因になるばかりか、不要な退去を招く原因にもなりかねません。

緊急事態にも対応できるコールセンターを備えている、担当者が抱えている件数に無理がないなど、対応の質について想定できる指標を確認する必要があります。

入居者窓口の体制

入居者のトラブル対応や滞納家賃の督促などは、賃貸経営を安定させるうえで重要です。管理会社を比較する上では、投資家への情報共有や滞納家賃督促のやり方について確認するのも有効と言えます。

不動産の賃貸経営は投資家自身による意思決定を求められる場面も多いビジネスです。そして、投資家が適切な判断をするためには、正確で的確な情報を揃える必要があります。

入居者が関連するトラブルがあった時に、投資家への情報共有はどのように行われるのかあらかじめ確認することが重要です。そのほか、家賃滞納があった場合にどうやって督促するかも把握しておきたいポイントと言えます。

不動産 管理

管理会社の探し方

有力な管理会社の候補を探すためには、物件の近くに拠点があるとともに集客力のある会社をピックアップする必要があります。あらかじめ担当者と面談するなど、可能な限りアナログな方法で情報収集するのも重要です。

物件の近くに拠点を持っている会社を探す

物件の近くに拠点を持っている管理会社には、トラブルが発生した時にもすぐに現場確認ができるため、質の高い対応を期待できます。このため、物件の最寄り駅を起点として周辺の管理会社を探すのも有効です。

なお、管理会社に任せきりにしないという観点で考えると、投資用物件は投資家自ら足を運べる範囲の中で選ぶのが適切とも言えます。

物件の近辺で複数の管理会社を見つけたら、実際にアポイントを取って訪問するのがおすすめです。Webサイトや電話だけで収集できる情報には限りがあります。可能な限り担当者にヒアリングするほか、事務所の雰囲気などからも管理会社を見極めることが重要です。

足を使った情報収集はアナログな方法ですが、最も判断精度が高い方法とも言えます。最終的には担当者との相性なども賃貸経営の成否に影響するため、面倒でも実際に自分の目で確かめることが重要です。

入居者募集の方法で判断する

管理会社を選ぶ上で入居者の募集方法にも注意をすべきです。昨今では賃貸住宅を探すためにwebを使うのが普通です。店頭に張り出しているマイソク(物件情報が印刷されたチラシ)を見て問合せが来ることもゼロではありませんが、そのようなケースは極めて少ないのが実態です。

空室リスクを考慮すると、webに広告を掲出していない管理会社を選ぶのは危険と考えられます。特に、店構えも古い「年季の入った町の不動産屋」といった雰囲気の管理会社では、IT化に対応していない可能性もあります。

入居者の募集方法は賃貸経営の収支に直結するポイントなので、必ず事前にヒアリングすることが重要です。

まとめ

管理会社は不動産投資家にとって最も重要なパートナーとも言える存在です。管理会社に賃貸管理を委託すると投資家自身の手間が大きく削減されることもあり、「難しいことは全部管理会社に任せておけばよい」と考える人もいるかもしれません。

しかし、賃貸経営を長期的に安定させるためには、投資家としての自覚をもって管理会社に接することも重要です。業務を全て丸投げするのではなく、定期的に会社を訪問したり連絡を取ったりしながら、ビジネスパートナーとして敬意をもって接することも必要になります。

なお、管理会社を選ぶ上では、可能な限り担当者にヒアリングをするなど、委託後の対応を具体的にイメージできるよう情報収集することが重要です。

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監修者プロフィール

  • 人物

    小川 進一

  • 氏名

    小川 進一

  • 保有資格

    • ・(公認)不動産コンサルティングマスター

    • ・相続対策専門士

    • ・不動産エバリュエーション専門士

    • ・宅地建物取引士

    • ・賃貸不動産経営管理士

    • ・定期借地借家プランナー

  • プロフィール

    不動産一筋35年!成約件数述べ5,000件以上。
    自身も都内に複数所有している実践大家。

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