マンション投資基礎知識

不動産投資でローンを使うときの費用とローン利用のメリットやリスクについて

不動産投資にはローンの利用による大きなメリットがあり、他の金融投資よりも自己資金効率を上げられます。一方で、借りすぎや空室の発生については要注意です。不動産投資ローンを利用するメリットやリスクに加え、ローンの利用にかかる諸費用などについて解説します。

不動産投資ローンを利用するメリットとリスク

不動産投資ローンを利用するメリットは、投下した自己資金に対する利益の割合を上げられることです。その一方で、空室発生時の返済と借りすぎには注意を要します。

自己資金を抑制できる

不動産投資ローンを利用する最大のメリットは、物件購入にかかる費用を抑制できることです。金融機関の審査結果によるものの、不動産投資ローンを利用すれば、物件価格の10%から30%プラス諸費用まで自己資金を下げられます。

不動産投資の自己資金を抑制できれば、余った資金で別の投資をすることも可能です。そのほか、災害による突発的な修繕などに対しても対応できます。

なお、不動産投資ローンの審査対象となるのは、申込者の年収や勤務先に加えて年齢など「属性」と呼ばれるポイントと物件の収益性です。例えば、中小企業の経営者などよりも、大企業に勤務するサラリーマンのほうが収入の安定性が高いと判断されて審査で有利になることもあります。

物件の収益性に関しては、不動産投資ローンは購入した物件の家賃収入から返済することになるため、極端に築古の物件などでなければ、収益性が高い物件のほうがローン審査で有利です。

資金効率を上げられる

不動産投資ローンを利用して自己資金を抑制すると、自らが支出した金額に対する収益の効率性が上がります。例えば、3,000万円の物件から年間96万円の家賃が入ってくる場合は、全額自己資金で物件購入すると、自己資金効率は3.2%です。

しかし、不動産投資ローンを利用して物件価格の10%まで自己資金を抑制できれば、自己資金効率は32%まで上がります。ローンの利用によって自己資金効率を上げられるのは、不動産投資が持つ大きなメリットです。

例えば株式投資やFXには信用取引という仕組みがありますが、信用取引で上げられる自己資金効率は、不動産投資ローンほど高くありません。

空室発生時の返済に要注意

主に自己資金を抑制することで、投資効率を上げられるなどのメリットがある不動産投資ローンですが、空室発生時の返済には要注意です。不動産投資ローンは家賃収入から返済するものなので、空室が発生した場合は返済原資が途絶えることになります。

空室発生時はほかの物件からの収入や、給与収入からの返済が必要です。初めて不動産投資をする場合などは特に、給与収入からの返済を迫られた場合にも対応できる程度に借入額を抑制することが重要になります。

不動産投資において絶対に空室が発生しない物件は存在しません。物件購入時に一定以上の空室が発生する前提で収支をシミュレーションし、返済額を調整することが重要です。

借りすぎに要注意

不動産投資ローンには、物件価格のほかに諸費用も含めて借入可能なオーバーローンという手法もあります。新築の投資用区分マンションなどを販売する際に、不動産会社がオーバーローンを案内してくることも少なくありません。例えば「10万円だけ払えば物件を購入できます。」といったようなものです。

しかし、借入額が膨らむほど毎月の返済額は高くなります。物件購入時の借入額が大きすぎると、毎月の返済が収支を圧迫する点に要注意です。新築区分マンションでは特に、返済額が大きすぎるために毎月の手残りが赤字になる場合も多いものです。

また、入居者が入っているにも関わらず毎月の収支が赤字になるような物件では、空室が発生するとさらに赤字が膨らみます。実際に、新築区分マンションを購入した結果、毎月の手出しが出ているのを何とかしたいと弊社へご相談に来られた方は多くいらっしゃいます。実際のご相談内容については、こちらをご覧ください。

不動産投資のかけこみ寺
https://www.gp-asset.co.jp/kakekomi/

不動産投資でローンを利用する場合には、毎月の返済額と家賃収入とのバランスに要注意です。

不動産投資ローンの利用に必要な初期費用とは?

不動産投資ローンを利用するためには、契約書に貼付する印紙税や保証料など複数の諸費用がかかります。全体で物件価格の10%程度を見込んでおけば安全です。

契約締結に必要な印紙税

不動産投資ローンを利用する場合には、金融機関と金銭消費貸借契約を締結します。取り交わす契約書には印紙の貼付を要するため、印紙税の支払いが必要です。印紙税の税額は契約に関わる金額によって決められており、不動産投資ローンの場合は借入額によって税額が決まります。借入額ごとの税額は以下の通りです。

借入額 税額
500万円以下 2,000円
1,000万円以下 10,000円
5,000万円以下 20,000円
1億円以下 60,000円
5億円以下 100,000円

ローンの事務手数料

不動産投資ローンを利用する場合は、住宅ローンの利用時と同様に事務手数料がかかります。事務手数料の設定方法は金融機関によって異なっており、借入額に対する割合で決められている場合と借入額にかかわらず定額で固定されている場合とがあります。

割合で決められている場合は、借入額の1%~3%などに設定されている場合が大半です。定額で固定されている場合も数万円程度のケースが多くなっています。

保証料

不動産投資ローンの利用にあたっては、契約者が返済不能状態に陥った場合に備えて保証人を立てることを求められます。なお、契約者の身内から保証人を立てるのではなく、保証会社を利用するのが一般的です。

保証会社のサービスを利用するためには保証料を支払う必要があります。なお、保証料は金利に上乗せされるパターンや借入当初に一括支払いするパターンなどが多くなっています。金利に上乗せされる場合の上乗せ幅は0.1%~0.3%などが一般的です。

団体信用生命保険料

不動産投資ローンを利用する場合にも、住宅ローンを利用する場合と同様に、金融機関から団体信用生命保険への加入を求められることが多くなっています。団体信用生命保険とは、主な返済の義務を負う契約者が亡くなった場合に、残債分の保険金が支払われる生命保険です。

団体信用生命保険も、加入する場合はほかの生命保険と同じく保険料を支払うことになります。また、加入前には保険会社の審査があるため、保険料は契約者の年齢や健康状態などによって異なります。

不動産投資ローンの商品によっては、保険料を金融機関が負担する場合もあるので、ローン利用の前に確認が必要です。

不動産投資の初期費用を抑制するための注意点

不動産投資の検討にあたって、可能な限り初期費用を下げるための方法はないのか知りたいと思う人も多いのではないでしょうか。初期費用を抑えるためのポイントについて解説します。

物件購入前に周辺エリアの価格相場を調査する

不動産投資の初期費用を抑制するためには、オーバーローンの利用が役立ちます。しかし、オーバーローンは借入額が膨らむ上に不正融資の手口として使われることもあり、積極的な利用をおすすめできるものではありません。

オーバーローンの利用を除外して考えると、初期費用を抑えるためには、とにかく周辺相場に見合った価格の物件を購入するのが適当です。あらかじめ周辺の価格相場を調べてから物件を選ぶことで、高すぎる物件を購入する失敗を回避できます。失敗を回避するためにも、投下費用を抑制するためにも、事前の市場調査は重要です。

まとめ

不動産投資では、ローンを利用して自己資金を抑制するメリットはとても大きいものです。一方で、空室発生時の返済や借りすぎには注意を要します。あらかじめ収支をシミュレーションすることで、借入額を調整することが重要です。

なお、不動産投資ローンの利用にあたっては、印紙税や保証料など複数種類の諸費用がかかります。諸費用額は全体で物件価格の10%程度を見込んでおけば問題ありません。

また、ローンの諸費用もしくは不動産投資にかかる初期費用を抑制するためには、事前に周辺相場を調査することで、高すぎる物件を購入しないことが重要です。

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