マンション投資基礎知識

サラリーマンのローンを使った不動産投資が失敗する理由

老後に向けた資産形成や副業の重要性が叫ばれる昨今では、不動産投資を始めるサラリーマンも少なくありません。しかし、不動産投資に興味はあるけれど、騙されたり借金苦で破産したりするのが怖いという人も多いのではないでしょうか。

不動産投資ブームの裏では、ローンを返せず借金苦に陥った失敗例なども多く聞かれます。不動産投資に失敗する最大の理由は、自分の基準を持たずに投資を始めてしまうことです。

この記事では、サラリーマンのローンを使った不動産投資が失敗する理由と、失敗を予防する対策について解説します。

失敗の理由①:物件選びに失敗している

よくある失敗例の1つ目は、不動産会社におすすめされた物件を自分で検証せずに購入してしまうものです。

相場より高い物件を購入して失敗

投資物件を選ぶときには、不動産会社から収支シミュレーションを提示されます。収支シミュレーションを受け取ったら、シミュレーションの検証が必要です。検証するポイントとしては、物件価格の周辺相場や家賃設定の妥当性などが挙げられます。

投資物件の物件価格は、実需用に販売される住宅と違い、周辺相場を考慮せずに決められていることも多いものです。弊社が運営する不動産投資かけこみ寺には、購入時は気づかなかったが、実は物件を高値掴みさせられていたという相談も多数寄せられています。

※不動産投資の失敗例はこちらをご覧ください
不動産投資かけこみ寺:https://www.gp-asset.co.jp/special/hotline.html

不動産会社の中には、価格相場を確認せず物件購入する投資家もいることをわかっていて高値掴みさせているところもあります。また、営業しやすくするために、シミュレーションの中で想定家賃を相場よりも高く見積もる不動産会社がいることも事実です。

物件選びに失敗しないための方法は紹介

不動産会社に提示された収支シミュレーションを検証するためには、不動産投資の正しい知識が必要になります。情報収集の方法として最も有効なのは、成功している不動産投資家から情報をもらうことです。

投資用物件の情報に最も早く到達できるのは不動産会社なので、例えば投資初心者が優良物件の情報にたどり着くのは難しいのが現実です。優良物件の情報が出ると、不動産業者は懇意にしている大口の投資家へ情報を案内します。

大口の投資家から紹介される営業マンであれば、粗悪な物件はオススメしてきません。紹介営業で顧客に失敗させてしまうと、紹介元の顧客の顔が立たないからです。

物件選びの基準を決める

良い物件を購入できるようにするには、購入物件について自分なりの基準を定めることも重要です。成功している投資家は、物件の利回り・立地・築年数などについて、自分なりの基準を決めています。基準に適合する物件であれば、すぐ購入できるようにするためです。

不動産投資の世界では、良い物件は情報が出回った後すぐに売れてしまいます。そのほか、物件を即決で購入することは、不動産会社の営業マンから信頼を得ることにもつながります。

営業マンから信頼を得られれば、良い物件が出たときに、より優先的に情報を紹介してもらえるようになるでしょう。

失敗の理由②:銀行から融資を受けすぎている

よくある失敗の2つ目は、銀行から多額の融資を受けて物件購入した結果、空室続きで家賃収入が入らず、返済が苦しくなってしまったというものです。

多額の融資は失敗の原因になりやすい

不動産投資の融資は、不動産投資で得た収益を原資に返済します。しかし、融資額が大きすぎると、毎月の返済額も高くなるので、空室が続いたときに返済できなくなってしまいます。

銀行が最も嫌がるのは融資を回収できないリスクです。空室で返済できないからといって、融資条件の見直しや借り換えに応じてくれる銀行はありません。高値掴みさせられた物件で空室が続くと、最悪の場合は自己破産にもつながってしまいます。

サラリーマンは、収入が安定しているため不動産投資の融資を受けやすいです。不動産投資の融資額は、年収の5倍〜10倍が目安となります。しかし、サラリーマンの顧客に限界まで融資枠を使わせようとする不動産会社がいることも事実です。

融資枠を使い切ってしまうと、その後住宅ローンを利用できなくなることもあります。安易に多額の融資を受けるのは危険です。

収入に見合った融資を利用する

融資を利用して不動産投資をするならば、毎月の返済額を必ず確認しておきましょう。空室期間があることも想定し、本業の収入から返済する場合でも負担にならない範囲で融資利用することが重要です。

入居者に人気がある物件でも、入居者が入れ替わるタイミングで1〜2ヶ月の空室が発生することはよくあります。融資を利用すると、空室期間中も返済を続けなければなりません。融資額が大きすぎると、空室期間中に多大なストレスを抱えることになります。

また、融資の金利にも注意が必要です。特に都心の新築ワンルームマンションでは、物件価格が高いために融資額も膨らみます。金利は融資額に比例して大きくなるため、高金利が収益を圧迫した結果、毎月赤字運営となる事例も多いものです。

毎月の収支が赤字でも、確定申告で税金が還付されれば黒字になるといって営業する不動産会社もあります。しかし、時間の経過とともに節税額が減少したため、運用を続けるのが厳しいという相談が弊社に数多く寄せられているのも事実です。

融資の利用で赤字運営になる物件は、長期の運用に耐えうるか慎重に見極める必要があります。

失敗の理由③:利回りとメリットだけを見てリスクを把握していない

物件を選ぶときに利回りの目安を定めるのは重要なことです。しかし、利回りに囚われてしまうと、結果的に良くない物件を選んでしまうことも起こります。

利回りありきで物件を選んだ失敗例

こうした失敗に多いのは、例えば大学の近くに立地する物件を購入したケースです。大学のキャンパスは駅から遠いところに立地していることも多く、近辺の投資物件では利回りが高くなります。

駅から遠い物件は価格が安いため、利回りも上がりやすいものです。低価格で高利回りの物件は、一見メリットが大きいように思えます。

しかし、このようなケースでは、入居者を特定の施設に依存している点がリスクです。万一大学が移転してしまうと、駅から遠い立地も相まって入居者を入れにくくなります。

空室を埋めるために家賃を下げて募集せざるを得ず、結果的に利回りが大幅低下してしまった失敗例も多いものです。

良い営業マンはリスクも説明してくれる

そのほか、メリットばかりを強調してくる営業マンには注意しましょう。不動産投資は実物資産投資でリスクが比較的少ないとはいえ、リスクが全くないわけではありません。また、不動産投資が抱えるリスクは物件ごとに異なります。

良い営業マンは、メリットを強調するだけなくリスクも投資家に説明してくれます。良い営業マンは、リスクを説明しないことは、後で投資家とのトラブルにつながりかねないと考えているからです。

顧客と長く良い付き合いをしたいと考える営業マンであれば、リスクを隠した営業はしません。

把握しておくべき不動産投資のリスク

不動産投資の失敗を避けるために把握しておくべきリスクについて解説します。

家賃の値下がりリスク

日本人は新築の住宅を好むため、築年数が経過すると、入居者を入れるためには家賃を下げることも必要です。その一方で、築年数が経過すると不動産の維持管理費は高くなっていきます。長期間運用を続ければ、やがて収支が赤字になるタイミングが到来します。

最終的に黒字の投資にするためには、収支が赤字になるタイミングを見計らって物件を売却することが必要です。物件売却のタイミングを決めておくことを、「出口戦略を立てる」と言います。

※不動産投資の出口戦略についてはこちらの記事もご参照ください
https://www.gp-asset.co.jp/special/approache07.html

金利上昇のリスク

すでに解説したように、高すぎる融資の金利は不動産投資の収益を圧迫します。そして、変動金利の融資を利用するならば、将来的には金利が上がる可能性もあることに要注意です。

2020年現在は長期金利が非常に低い状況です。また、現在以上に金利が下がることは考えにくいと言えます。したがって、例えば10年以上など長期間の運用を考えるのであれば、将来的には金利が上昇して利回りが下がることも考慮すべきでしょう。

まとめ

不動産投資の失敗を防ぐために最も重要なポイントは、投資に関する自分なりの基準を定めることです。

投資用不動産のマーケットには百戦錬磨の投資家も多いものです。例えば初心者の投資家が物件購入を迷っている間に、彼らは良い物件を即決で購入しています。

物件選びに迷わないためには「この基準をクリアしている物件なら投資する」という最低ラインを決めることが必要です。漠然としたメリットに囚われて具体的な基準を決めないまま投資すると、結果的に失敗する可能性が上がります。

基準にするポイントとして、物件価格や利回りのほかに立地エリアなども考えておくことが重要です。

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