マンション投資基礎知識

レバレッジ効果と出口戦略を考えた不動産投資とは?

レバレッジ効果と出口戦略を考えた不動産投資とは?

「レバレッジ」という言葉を聞いたことはありますか?

不動産投資をしている人や検討している人なら知っている、あるいは見聞きしたことはあるでしょう。不動産投資では多くの人が融資を利用しますが、そこではこのレバレッジ効果と、出口戦略が投資の成否を分ける重要なポイントになってきます。

融資を利用するなら、レバレッジ効果抜きで不動産投資の成否は判断できない金利も重要だが、もっと大事なのは出口戦略です。

今回は「レバレッジ効果」「出口戦略」という2つのキーワードを中心に解説していきます。この記事では、不動産投資の融資を数多く取り扱い、さまざまな事例を経験してきた知己の銀行員から聞いた話しも盛り込みますので、ぜひ参考にしてください。

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レバレッジ効果と出口戦略を考えた不動産投資とは?

融資を利用するなら、レバレッジ効果抜きで不動産投資の成否は判断できません。

金利も重要だが、もっと大事なのは出口戦略です。冒頭述べた結論を、いくつかにわけ順に説明していきます。

レバレッジ効果の意味

レバレッジ効果とは

「自己資金(自己資本)だけでなく借入(他人資本)も利用してより大きく投資すると、そのぶん収益も大きくなる」という意味です。

レバレッジ(leverage)効果とはいわゆる「てこの原理」で、小さな力で大きなモノを動かすことを指します。本来は金融用語で、少額の投資で大きなリターンを得るといった意味で、証券会社などでよく使われる言葉です。FXや株の信用取引をイメージすると、わかりやすいと思います。

不動産投資のレバレッジ効果

いっぽう不動産投資におけるレバレッジ効果は、「自己資本だけでは効果も小さいが、他人資本で大きく投資することで収益性が高まる」

と少し意味合いが変わります。

 

<例>自己資金500万円を投資する場合のレバレッジ効果

銀行定期預金に年利1%で預けると、税引き後利息は4万円

利回りは0.8%  <数式 利息4万円÷投資500万円=0.8%

 

自己資金500万円と銀行融資1,000万円の合計1,500万円で不動産を購入

家賃収入は年間100万円、支払利息は17万円だと収益は83万円

総投資1,500万円の利回りは5.5% <数式 収益83万円÷投資1,500万円>

 

*比較をシンプルにするため、不動産投資の経費(税金等)は含んでいません 

とはいえ定期預金では0.8%だった収益が、レバレッジ効果を用いれば5.5%に向上する可能性があります。

ちなみに、例示した500万円の自己資金だけを考えて計算し、「レバレッジ効果により自己資金500万円がより有効に投資できるので、その利回りは16.6%に跳ね上がります」

このような論調の記事も見受けられますが、これは数字のマジックとも言えるものです。<数式 収益83万円÷自己資金500万円>

 

ここでお伝えしたいのは、不動産投資と融資は密接に関係していて、投資の成否は融資の金利も含めて考えるべきという点です。そして、融資の金利は重要なファクタ-として大きく影響してくることも、お分かりいただけると思います。当然ですが、金利は低いほどレバレッジ効果が大きくなります。

物件による金利動向と出口戦略

実は、新築物件と中古物件では金利に差があることをご存じですか?

もちろん金利とは、お金を借りる人(債務者)と金融機関(貸し手、債権者)とのあいだで相対的に決まるもので、一律の決まりや法則はないのが一般的ですが、不動産投資の目的となる分譲マンションでは、この部分が少し違ってきます。

新築物件は金利が低くて当たりまえ

中古物件は金利もさまざま

これは知己の銀行員から聞いた話ですが、事項ではマンションを例に新築と中古の金利動向や出口戦略を解説します。

新築分譲は金利が低くて当たりまえ

新築分譲マンションは、低金利でアピールして完売を目指すので、最初から銀行とタッグを組んでスペシャルとも言える好条件を提示する場合が多くあります。

言うまでもなく投資用マンションといったものは存在しません。あくまで人が住み、暮らすことを前提にしているので、特に新築マンションでは購入者が長期間住み続けることを想定し、低金利でローンを組み安くして販売推進を図るのです。

特定のマンション限定ローンもある

「〇〇マンション購入者専用ローン」

「ハイツ▲▲限定ローン」

といったように、銀行がデベロッパーと組んで新築物件に限定した低金利なローンを取り扱う場合があります。

この場合、マンション建設資金を銀行がデベロッパーに融資し、その時の条件として完成後に購入者のローンはその銀行に申し込ませることを約束しているケースが該当します(知己の銀行員談)

新築だから入居が固いとは限らない

新築分譲マンションに不動産投資をする場合、気を付けなければいけないのは新築だから入居が固いとは限らない、ということです。

新しく、しかも駅から近いなど好条件であれば入居率も高まりますが、好条件だから価格も高くなることを意味します。

購入価格が上がり、投入額も融資額も膨らめば、利益の幅はどんどんせまくなり、いくら低金利でも儲けがなくなってしまう可能性もあります。

また、新築物件は良くも悪くもこれからで、将来の予測がむずかしいのも不安定要素です。

まだ存在していない(稼働していない)物件は、デベロッパーがどれだけ明るい見通しをアピールしたとしても、すべて推測でしかない点は注意が必要です。

視点を変えて、中古物件という選択肢

では中古物件はどうでしょうか?

新築と違い、当然ですが古いです。しかしながらその「古さ」が重要な点になるでしょう。

「お買い得な物件」について

たとえば、駅からの近さや生活の利便などほぼ同じマンションが2室あるとします。

A:販売価格は1,500万円 リフォームやリノベの必要なく(または購入者の意向で最小限の規模)すぐ住めそうな部屋

B:販売価格は900万円 リフォームやリノベが必要なのはあきらか、このままは住めない

知己の銀行員は、Aには融資できるがBは難しいし、断る可能性が高いと言っています。

お買い得とは、不確定要素のないことが大前提です。価格が安くてもリノベにいくら必要かわからない物件では、銀行も融資できないそうです。

不確定、不安定をきらう銀行的な考え方ですが、その延長としてBのように不安定な物件を選択した人も不安定だと判断され、より融資は難しくなるとも言っていました。

銀行員が「中古マンションが良い」と考える理由

融資は多角的に判断するもので、不動産投資でも物件により融資審査が大きく変わることはありません。

それでも知己の銀行員は、不動産投資には中古マンションが向いていると考えています。

 

<銀行員が不動産投資には中古マンションが良いと考える理由> 

①新築分譲より投資額がおさえられる

②既に稼働しているので、同じ棟の入居動向や、同ランクの賃貸物件と比較など融資審査しやすい

③今回購入する人がいたので、次の購入者も現れると考えやすい

 

①と②はここまで説明してきた内容ですが、③も大きい要素です。

 今回、中古マンションを購入し不動産投資をしたい人が現れて、自分のところに融資の申し込みに来た。

そしてその人、その物件に融資が実現できたなら、銀行としてもその不動産投資はうまくいくと判断したことになる

その人が手放すことになっても、その物件なら次の買手もあるだろう

 

このような論法で、新築分譲より中古物件のほうが融資審査を通しやすいと銀行員は考えているそうです。

物件別の出口戦略~まとめとして

分譲マンションの場合、新築分譲なら短期間で手放すようなことは想定できません。購入額も大きくなるので、投資したお金を回収するにもある程度の時間が必要です。

 

銀行によっては、不動産投資のローンに団体信用生命保険(*)が付帯されるものもあります。借りた人が死亡すればローンがなくなり、収益物件だけ家族に残すことができます。

考えようによっては、保険でカバーされる投資とも言えるわけで、自分だけでなく家族の将来に向けた長期的な資産形成とも考えられます。

*団体信用生命保険(そのローンだけに限定した生命保険、借りた人が死亡・高度障害などになると保険金でとローンの残額が完済されるもの 保険料は年利0.2%程度でローン金利に含めて支払う)

 

いっぽう中古マンションの場合、より出口戦略を意識して投資をする必要があります。新築分譲と違い、経年劣化や減価償却など残された年限を考え、どこで手放すか?を常に考えるべきだからです。

そうなると、買った時より安く売らなければならないわけです。

見極める「ターニングポイント」は人それぞれだと思います。

 

他にも減価償却の償却年数が終了した場合や、税制面での変更(短期譲渡から長期譲渡所得に変わり譲渡税率が下がる時点)なども一つの転機でしょう。

しかし大前提として、投資が回収できたか?に尽きることは明らかです。とはいえ入居が芳しくなければ、そううまくことが運ばないことも考えられます。

 

資金が回収できたなら、あとは自分に合ったタイミングを見極め手放すのが出口戦略の理想でしょう。

もちろん金利はレバレッジ効果を左右する重要な要素ですが、それ以上に大事なのが出口戦略です。

ですから、低金利につられて物件を選んではいけません。

 

また、不動産投資では信頼できるパートナー選びも重要なポイントです。

目先の物件のことだけではなく、将来の出口戦略も見据えて長く手を携え歩んでくれる信頼できるパートナーを探しましょう。

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監修者プロフィール

  • 人物

    小川 進一

  • 氏名

    小川 進一

  • 保有資格

    • ・(公認)不動産コンサルティングマスター

    • ・相続対策専門士

    • ・不動産エバリュエーション専門士

    • ・宅地建物取引士

    • ・賃貸不動産経営管理士

    • ・定期借地借家プランナー

  • プロフィール

    不動産一筋35年!成約件数述べ5,000件以上。
    自身も都内に複数所有している実践大家。

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