本に学ぶマンション投資

日本で最も利回りの低い不動産を持て!マンション投資2.0

日本で最も利回りの低い不動産を持て!マンション投資2.0

株式会社JPリターンズ 室田雄飛 (著)

2021年1月15日発行

コロナウイルス感染症の拡大によって働き方も変化してきた近年では、個々の資産形成がこれまで以上に大きな意味を持ち始めています。また、世の中が変化する中で、不動産投資を検討する人も増えています。

しかし、失敗のリスクを防ぐためにはいつどんな物件を購入すればいいのか、万一空室が発生した時にはどんな対策を取ればいいのかなど、不安に思う人もいるのではないでしょうか。

この記事では、投資用マンションにスポットを当てて、物件選びの考え方や不動産投資のリスクヘッジなどについて解説します。

投資用マンションの購入について

不動産投資の初心者には特に、物件選びに悩む人も多いのではないでしょうか。投資用物件の買い時や選び方について解説します。

投資用不動産の買い時とはいつなのか?

自分が購入した物件の値下がりリスクを下げるため、物件の買い時について気にする人は多いものです。不動産価格が下がった時を買い時とするのであれば、不動産価格が「底値」と言える水準まで下がったタイミングは、この30年で3回しかありませんでした。

1度目はバブル経済が終わったタイミング、2度目はリーマンショックの後、3度目は東日本大震災の直後です。なお、コロナショックも経済に大きな影響を与えているものの、少なくとも2020年の不動産市場では、ほとんど値動きがありませんでした。

不動産価格が底値を打つタイミングでは、景気の悪化とともに融資環境も悪化するため、資金調達の難易度が上がります。また、30年で3度しかないようなタイミングを待つことも、あまり得策とは言えません。

その一方で、融資環境が整っているときは投資用不動産の買い時と言えます。例えばリーマンショック直後の時期では、申し込み要件として年収700万円以上を求められることも少なくありませんでした。

しかし、近年では500万円まで条件を緩和している金融機関もあります。また、低金利で融資を利用できることも、不動産投資家にとっては追い風です。あるいは、立地の良い物件を安値で買える時なども買い時です。

総じて、不動産投資において、物件価格の相場によって買い時か否かを判断するのはあまり適切でないと言えます。

投資用マンションはどう選ぶ?

つづいて、投資用マンションの物件選びにおいて、指標となるポイントをいくつか解説します。

間取りと広さ

間取りについては、四角い形状の部屋を選ぶのが賢明です。丸形や三角形の間取りはデッドスペースが発生するので、入居者から見て使いやすい間取りとは言えません。

また、広さについては、バス・トイレが一体になっている3点ユニットの場合は最低でも16㎡、バス・トイレが別の場合は18㎡が最低条件です。なお、金融機関によっては、18㎡以下の部屋には担保価値を認めない場合もあります。

入居者

できる限り現況入居中の物件を選ぶのがベターです。現況入居中の物件では、入居者と現オーナーとが結んでいる賃貸借契約書を確認できます。賃貸借契約書に書かれている家賃や更新条件等は貴重な情報です。

そのほか、入居者が賃料の滞納をしやすい人かどうかなど、入居者自身に関する情報も賃貸管理会社から収集できます。入居者が以下のケースに該当する場合は要注意です。

  • 外国人で日本語を話せない
  • 外国人で保証人がいない
  • 勤務先の業種が不安定
  • かなりの高齢者

また、現賃料と周辺相場とのチェックは重要です。もし周辺相場よりも高い賃料を取っている場合は、次回の入居者募集時に賃料を下げないと、苦戦する可能性が高くなります。

立地

投資用マンションを選ぶ場合の注意点としては、住宅地のマンションは避けることです。マンションの入居者は利便性を重視するため、商業地もしくは商業地にアクセスしやすい立地の物件がおすすめと言えます。なお、駅から徒歩7分圏内の物件が理想的です。

例えば東京都内でポイントを挙げるとすれば、利用者が増えている地下鉄沿線もしくはJR沿線が狙い目です。私鉄沿線の駅は利用者が減っているエリアもあり、資産価値の低下が懸念されます。

そのほか、閑静な住環境・南向き・広いバルコニーなどの条件は、単身者の居住ニーズに含まれていません。入居者がどんな部屋なら住みたいと感じるか、主観を排除した判断が重要です。

失敗しづらいのは東京と地方のどちらなのか

コロナウイルス感染症の拡大は、日本の企業にテレワークの浸透を促し、地方へ移住する人も増えるなど、地方の居住ニーズは拡大しているかのように思えます。また、数年にわたって続いていた東京の人口転入超過が止まったため、地方にもチャンスがあると思う人もいるかもしれません。

しかし、2020年の通年で見ると東京特別区の人口は増えています。また、特に東北地方などでは人口減少が顕著です。物件価値の下落や空室リスクなどを考慮すると、地方よりも東京の方が失敗しづらいと言えます。

不動産投資ローンについて

不動産投資はローンを利用して自己資金を抑制できるのが大きなメリットです。特におすすめの金融機関について、一例をご紹介します。

投資初心者におすすめの不動産投資ローン

2021年時点では、不動産投資に融資している都市銀行や地方銀行はそれほど多くありません。このため、例えばサラリーマン投資家が不動産投資で利用できるのは、信販系のローンがメインになります。

2020年時点の情報ですが、サラリーマンにもおすすめできる金融機関は、オリックス銀行もしくは株式会社JACCSです。どちらも返済期間は35年で、条件が良ければ金利も1%台となっています。

そのほか、香川銀行や楽天銀行といった選択肢もありますが、これらの金融機関では自己資金の投下を求められることが多いほか、金利が少し高くなります。

※金融機関の融資条件は時期によって異なりますので、都度金融機関へご確認ください。

不動産投資の代表的なリスクについて

つづいて、不動産投資で注意すべき代表的なリスクについて解説します。特に重要なポイントは、物件購入前に物件価格や家賃の妥当性を検証することです。

収益にならない不動産投資とは?

物件価格が安ければ、不動産投資のリスクを抑制できると考える人もいるかもしれません。しかし、不動産投資では「安かろう悪かろう」な物件に要注意です。

著者は、不動産投資の失敗例として、四国でマンション投資をした投資家の例を挙げています。とある投資家の方は、四国で250万円のワンルームマンションを2戸と350万円のワンルームマンションを1戸購入しました。想定表面利回りは12%で、表面利回りを見て投資を決めたとのことです。

しかし、250万円の住戸では、家賃を25,000円としている一方で、マンションの管理組合に支払う管理費および賃貸管理会社に支払う管理依託費が合計で11,000円以上かかっていました。また、物件購入時の入居者が退去したタイミングで修繕をしており、20万円以上の費用がかかっています。

そのほか、固定資産税など各種経費を支払うと、投資の収益は残りませんでした。収益が出なかったため、物件を売却しようとしたのですが、不動産会社の査定によると150万円程度の売り出し価格が妥当とのことで、元が取れません。

不動産投資では、「投資額が安ければリスクを抑制できる」という考え方は適切でないと言えます。

空室が続いている時の対策

不動産投資を検討するにあたり、入居者が入らない空室リスクを気にする投資家は多いものです。実際に空室期間が長引いてしまった場合には、2つの対策が考えられます。

1つめの対策は募集条件を変更することです。例えば、72,000円の家賃を設定していて反響がない場合は、70,000円に下げることも有効に作用します。入居者は、70,000円までなどキリのいい数字で予算を設定することが多いものです。

2つめの対策は広告料をつけることです。不動産業者に支払う仲介手数料とは別に広告料を設定することで、入居者に対して優先的に物件を案内してもらえます。この方法は、競合物件が多い場合は特に有効です。

不動産業者にだまされないための方法

不動産投資で不動産業者にだまされないためには、物件と不動産業者とを見極めることが重要になります。事前に確認すべきは主に2つのポイントです。

1つめのポイントは、想定家賃の妥当性を確認することです。不動産業者は、投資用物件の販売にあたって収支シミュレーションを作成しています。シミュレーションで設定されている想定家賃は周辺相場と乖離していないか確認するのが重要です。

2つめのポイントは物件価格について確認することです。「収益にならない不動産投資とは?」の項で挙げた失敗例では、250万円で購入した物件が150万円と査定されていました。

周辺相場よりも高い物件を購入すると、物件の売却によるリカバリーが難しくなってしまいます。物件価格が周辺相場とあっているか確認するのは非常に重要です。

家賃も物件価格も、web検索や複数の物件を比較することなどで判断できます。不動産投資における大きな失敗は、家賃と物件価格の妥当性を検証すれば防げるものがほとんどです。

新築区分マンションを購入すると損をする?

著者は、原則的に不動産投資で新築物件を購入する意味はないと断言しています。新築区分マンションは多く出回っていますが、その大半は、周辺相場よりも高い価格が設定されているためです。

新築物件で購入しても良いのは、相場同等の値段で購入できる場合と、駅直結のマンションなど特殊な立地を持っている場合だけです。まれに、東京の中でも立地が飛び抜けて良い物件が売り出されることもあります。しかし、好立地の物件は価格も高くなるため、あまり投資に向いているとは言えません。

まとめ

東京の投資用不動産は、地方の物件と比較して高価格であり利回りも低いものです。しかし、可能な限りリスクを排除する考え方に立つならば、最適な物件は東京に立地する物件であると言えます。

ただし、東京都内の物件であっても、エリアの選び方や物件の見極めは重要です。一方で、エリアや物件の見極めができていれば、不動産投資は非常に高い確率で勝算の立つ投資と言えます。この記事を参考に、ご自身でも検討してみてください。


【関連リンク】その他の本はこちらからご確認ください。



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