マンション投資基礎知識

相続税対策に不動産投資がおすすめの理由とは?注意点や流れまで解説します!

相続税について考えることは、人生で何度も経験することではありません。 だからこそ、有効な対策をしたいと考える人も多いでしょう。 また「相続税対策に不動産投資がおすすめって聞いたけど本当なのかな?」と疑問に思いながらこの記事にたどり着いた方もいるはずです。 結論からお伝えすると、相続税の節税対策に不動産投資は有効です。 

ただし、全員に有効というわけではないため、注意点も理解した上で対策していく必要があります。 この記事では、不動産投資がなぜ相続税の節税対策におすすめであるのかをご紹介し、注意点や相続が実際に発生した際の流れまでを解説していきます。相続税対策について調べていたという方は、ぜひ参考にしてみてください。 

相続税の節税対策に不動産投資をおすすめする理由

まずは、相続税対策に不動産投資をおすすめする理由を解説します。

節税対策に不動産投資をおすすめする主な理由は以下の通りです。

  • 相続税評価額を下げられる
  • 賃貸を活用した対策も可能
  • 借入での購入による対策もある

 

相続財産があることで相続税が増加し、支払いが困難になる場合があります。 そこでおすすめの節税対策が「不動産投資」です。 不動産投資は、土地や建物という名目で財産と見なされますが、現金とは異なり評価額で相続税額が確定します。 なぜ不動産投資が相続税の節税対策におすすめであるのか、具体的にご紹介しましょう。 

1:相続税評価額を下げられる

相続税評価額は、簡単に説明するとその財産の価値を示すもので、この評価額から相続税が算出されます。 

以下は、現金1億円を持っている場合と1億円で不動産を購入した場合の一例です。 

(財産)

(相続税評価額)

現金1億円

1億円

1億円分の不動産

7000万円〜8000万円

 

上記のように、現金よりも同じ金額の不動産の方が、相続税評価額は低くなります。 そして、相続税評価額が下がることによって、結果的に節税が可能となります。 

但し、被相続人が病気になってから不動産を購入しているなど、節税目的の不動産購入と見なされた場合には、相続税評価額での相続税算出が認められないケースもあるため、計画的に節税対策を進めることが重要です。

2:賃貸を活用した対策も可能

続いて、不動産を他人に賃貸することによる対策です。 不動産投資した建物を人に貸すことで評価額を引き下げる効果を期待できます。 なぜなら、貸し出していない物件よりも貸し出している物件の方が相続税評価額が下がるからです。 

他人に貸し出していることで、その不動産を自由に使いにくいため評価額が下がると考えられています。 

3:借入での購入による対策もある

不動産を購入すると、現金のまま相続するよりも評価額を抑えられるというメリットをご紹介しました。 次は、借入での不動産購入を相続税対策に活用する方法を解説します。 

仮に5,000万円の現金と1億円の借入をして購入した、相続税評価額7,000万円の物件を相続した場合、全体の相続税評価額は、預金5,000万円+相続税評価額が7,000万円の物件-借入金1億円=2,000万円となります。 

但し、返済が進んでいくと同時に評価額も変わるため、注意が必要です。 しかし、借入をして不動産を購入することで現金を不動産に換えるだけの場合よりも相続税評価額を抑えられることは理解できるかと思います。 

状況に応じて借入も検討してみてください。 

不動産投資で相続税を節税する時の注意点

相続税を不動産投資で節税しようとするとき、いくつか注意点が発生します。 事前に注意点を確認した上で、不動産投資を検討することでスムーズに対策を進められるでしょう。 

注意点は以下の通りです。 

  1. 築年数が古い建物に注意
  2. 表面利回りと実質利回りの差に注意
  3. 遺産分割の割合を考えておく必要がある
  4. 所得税と住民税が増加する

それぞれ詳しく見ていきましょう。

1:築年数が古い建物に注意

物件には新築と中古があり、中古物件は新築物件に比べると割安ですが、修繕リスクが伴うため、注意が必要です。 昭和56年(1981年)以前に建築された建物は、旧耐震基準が適用されているため、耐震性などのリスクや、修繕リスクがあるからです。 また、立地にも依りますが、一般的には築年数が経過するほど流動性が低くなる傾向があるため、流動性リスクも念頭に置いておくとよいでしょう。 

2:表面利回りと実質利回りの差に注意

不動産選びの際に確認する「利回り」には注意が必要です。 利回りには、表面利回りと実質利回りの2種類があります。 

不動産会社によっては、空室リスクや家賃下落リスクなどを含めない表面利回りのみを計算している場合もあるため注意が必要です。 

購入後に考えられるリスクやコストを含めた実質利回りを算出した上で、投資する物件を検討していきましょう。 

不動産投資で発生する主なコストは以下の通りです。 

  • 物件の頭金
  • 融資事務手数料
  • 融資保証料
  • 印紙代
  • 登記費用(登録免許税)
  • 司法書士等の報酬
  • 仲介手数料
  • 不動産取得税
  • 固定資産税・都市計画税の精算
  • 火災保険料・地震保険料

 

利回り計算に、上記のコストが含まれているかを確認しましょう。

3:遺産分割の割合を考えておく必要がある

相続税は被相続人が死亡してから発生するため、被相続人は生存期間内に遺産分割の割合を決めておく必要があります。相続人が1人しかいない場合はその必要はありませんが、相続人が何人もいる場合は遺書などに遺産分割について記載しておくなど、トラブルを防ぐ対策がおすすめです。

遺産分割の割合を決めずに相続してしまうと、相続人同士で遺産相続を争うことにつながってしまいます。トラブルを防ぐためには事前に割合を決めるほか、複数の不動産を保有しておくなどの対策が有効です。

4:所得税と住民税が増加する

相続予定、または相続した不動産が賃貸物件の場合、不動産から得られる所得により所得税と住民税が増加するため注意が必要です。家賃収入は、所得税や住民税の対象となります。所得税と住民税を納めるために、毎年の確定申告は欠かせません。中には赤字であっても確定申告をしなければいけないケースもあるため注意が必要です。確定申告を行う場合は、不動産投資で得た収入を「不動産所得」という区分で申告する必要があります。不動産所得は、家賃収入から必要経費を差し引いたものです。

不動産を活用したその他の節税対策

ここまで紹介してきたように、不動産を購入しただけでも節税効果があるといえます。しかし、その他にも不動産を活用した節税対策は考えられます。

ここからは、不動産を活用した節税対策にはどのような方法があるのかをご紹介します。さまざまな選択肢からご自身に合った方法を見つけていきましょう。

1:不動産の買い換え

現在持っている不動産では、利回りが低く高い収入を得られないという方もいるでしょう。あるいはそのような不動産を購入してしまう可能性もあります。

そのような場合は、利回りアップや固定資産税の見直しにもつながる不動産の買い換えがおすすめです。また建物の老朽化が進んでいる場合、修繕やリフォームによるコストがかかる場合もあります。

リフォーム代と不動産の買い換えに必要な費用を比較して、どちらがお得であるのかを判断するといいでしょう。

2:生前贈与

生前贈与とは、生前に財産を分けておくことでさまざまな優遇を得られるものです。

生前贈与には、主に以下のような種類があります。

  • 基礎控除:年間110万円以内は贈与税なし
  • 住宅資金(増改築含む)の費用:1,500万円までは贈与税なし
  • 夫婦間贈与:2,000万円まで贈与税なし

(参考:国税庁|贈与税の計算と税率(暦年課税)

現金としての資産が豊富にある方は、不動産投資と同時に生前贈与を活用することで、大きな節税効果を見込めるでしょう。ただし、贈与の目的が「不動産を購入するため」など、さまざまな条件があるため、細かな部分まで確認しておくことが必要です。

不動産投資用の建物を相続する場合の流れ

もし相続人として不動産投資用の建物を相続する場合の一般的な流れを解説します。

主な流れは以下の通りです。

  1. 被相続人の遺言書を準備する
  2. 建物の名義変更の登記を行う
  3. 準確定申告を行う
  4. 相続税を納付する
  5. 管理会社に変更後の情報を伝える
  6. 今後の方針を決定する

それぞれの流れを理解して、スムーズな手続きを目指しましょう。

1:被相続人の遺言書を準備する

不動産投資用の建物の名義変更をする際、「遺言書」が必要です。遺言書がない場合は、遺産分割協議書を作成していきます。

遺言書によって引き継ぐ相続人を事前に決めておけるため、相続人によるトラブルを防ぐためにも準備しておくことをおすすめします。遺言書には、相続人の名前や遺産分割の割合が記載されていることが必要です。

2:建物の名義変更の登記を行う

続いて、名義変更の登記が必要です。この場合、「遺言書による名義変更」であるのか、「遺産分割協議書による名義変更」であるのかで必要書類が異なります。

 

また「遺産分割協議書による名義変更」では、相続人全員の実印や戸籍謄本などが必要です。遺言書による名義変更の工程と比べると、必要書類が増えるため準備に時間がかかることがあります。

登記は、ほとんどの方が司法書士に依頼しており、その場合は司法書士への支払いが必要です。

3:準確定申告を行う

準確定申告とは、被相続人が亡くなった年の1月1日から死亡した日までの所得を申告するもので通常の確定申告とは少し異なります。

準確定申告は、相続発生を知った翌日から4ヶ月以内に行わなくてはいけません。また相続人が複数人いる場合、それぞれが準確定申告の手続きをする必要があります。

4:相続税を納付する

相続した不動産投資用の建物が基礎控除額以上であれば、相続税の申告と納付を行う必要があります。相続税の支払い期限は、相続が発生したことを知った翌日から10ヶ月以内に行わなくてはなりません。

 

基礎控除額は法定相続人の数によって異なり、以下のような計算式で求められます。

・基礎控除額=3,000万円+600万円×法定相続人の数

 

上記の計算式に当てはめて、ご自身に相続税の納付が必要かどうかを確認していきましょう。

5:管理会社に変更後の情報を伝える

賃貸物件として不動産を管理会社に任せていた場合は、管理会社に変更後の情報を伝えることも必要です。

具体的には、不動産の管理会社に「連絡窓口」と「振込口座」を変更する旨を伝える必要があります。

  • 連絡窓口:物件の修繕依頼や解約の届出などを伝えてもらうための連絡先
  • 振込口座:管理会社経由で家賃などが振り込まれる口座

 

これらの情報を伝える際は、同時に入金のスケジュールも確認しておきましょう。

6:今後の方針を決定する

不動産投資用の建物を相続したあとは、建物は相続人のものとなります。そのため、継続してそのまま建物を持っておくか売却するかは、相続人が決めていく必要があります。

 

賃貸用物件として十分な利回りが期待でき、大きな収入が得られる場合は保有しながら運用することも可能です。ただし、管理や修繕費用などの手間とコストがかかることは理解しておかなければなりません。

実質利回りが低く、管理コストが大幅にかかってしまう場合は手放すことも視野に入れながら今後の方針を明確にしていくことが大切です。

まとめ

相続税対策として不動産投資がおすすめな理由や注意点、相続したあとの流れまで幅広く解説してきました。相続する金額によっては、控除額を大幅に上回ってしまい多額の相続税を支払う必要があります。

現時点から相続税対策をしておきたいという方は、不動産投資を活用した節税対策を一つの選択肢として検討しておくことが大切です。

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監修者プロフィール

  • 人物

    小川 進一

  • 氏名

    小川 進一

  • 保有資格

    • ・(公認)不動産コンサルティングマスター

    • ・相続対策専門士

    • ・不動産エバリュエーション専門士

    • ・宅地建物取引士

    • ・賃貸不動産経営管理士

    • ・定期借地借家プランナー

  • プロフィール

    不動産一筋35年!成約件数述べ5,000件以上。
    自身も都内に複数所有している実践大家。

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