マンション投資基礎知識

不動産投資で失敗しない投資用マンションの選び方!3つのコツを解説

不動産投資で失敗しない投資用マンションの選び方!3つのコツを解説

マンション投資は少額からでも始められる不動産投資として脚光を浴びています。しかし、物件選びのポイントを知らなかったがために、空室が埋まらず赤字が続いている・期待したほど節税にならないなどの失敗をしてしまう人は多いものです。

投資用マンションを選ぶ上では、買ってはいけない物件の特徴を把握することや、事前準備の重要性など、抑えておくべきポイントが複数あります。

この記事では、投資用マンションを選ぶ上での注意点とともに、物件情報を集めるためのコツを解説します。

投資用マンションを選ぶときの注意点

投資用マンションを選ぶ上で失敗しないためのポイントは、立地にこだわって物件を選ぶことや、買ってはいけない物件の特徴を把握することなどです。

首都圏もしくは地方都市の中心部に立地する物件を選ぶ

マンション投資は、どんな目的であっても入居者が入らなければ、維持費や税金などがかさむために赤字が大きくなってしまいます。賃貸ニーズのあるエリアで物件を選ぶことは、マンション投資の失敗を防ぐために最も気を付けるべきポイントです。

賃貸マンションの入居者は、単身者のサラリーマンまたは共働きのDINKS世帯などであることが多くなります。現役で働いている人達が特に賃貸マンションに求めるポイントは、通勤利便性や生活利便性です。

極端な例えをすると、赤坂や丸の内などオフィス街から電車で30分以内の駅が最寄りで、駅から徒歩5分以内の物件であれば、多少狭いまたは古い物件であっても、入居者が安定的に見つかります。

反対に、ターミナル駅から1時間以上かかるまたは、駅から15分以上の距離が離れているなどの物件は、近くに大学があるなどの場合を除いて入居者を入れるのが難しくなるため要注意です。

例えば首都圏であれば、東京都内のターミナル駅または、横浜や大宮などからの距離を見ながらエリアを選ぶことが必要になります。名古屋・大阪・福岡などの地方都市では、オフィス街から1駅~2駅程度の距離感でエリアを選ぶことが必要です。

地方都市では特に、都心から離れるほど持ち家比率が上がるため、郊外で賃貸の入居者を探すことは困難になります。

新築物件には要注意

マンション投資で失敗しないためには、最終的には物件の売却によって利益を確定することが必要です。このため、物件の購入価格が高すぎると、物件を売却する時点で損失を出してしまうことになります。

新築の投資用マンションを購入した方で、物件を売却してもローンを返済しきれず、数百万円以上の返済が残ってしまうという失敗をしてしまった人は多いものです。こうした失敗相談は、当社にも数多く寄せられています。

新築の投資用マンションを売却してもローン返済が残ってしまうのは、新築の投資用マンションには周辺相場よりも高価で売られている物件が多いためです。新築の投資用マンションではデベロッパーの利益が価格に転嫁されているため、周辺相場よりも数百万円以上高く売られていることも少なくありません。

新築の投資用マンションを購入する場合には、必ず周辺相場を確認してから物件を選ぶことが必要です。

なお、実際の物件運用について事前に確認できるという点において、中古マンションは新築マンションよりも優れています。中古の投資用マンションにはレントロールという資料があり、レントロールには過去1年~2年程度の運用実績が記載されています。

レントロールを見れば、長期間の空室がないか、実際にいくらの家賃が取れているのか、運用時の手残りはいくらなのかなどを確認可能です。

新築マンションでは運用の実績がないため、物件を購入する前にこれらの情報を確認できません。事前のシミュレーションが容易になるという点で、中古マンションはおすすめです。

再建築不可などの物件には要注意

築古のマンションには特に、万一建物を建て替えることになった場合に同等の物件を建設できない「再建築不可」の物件も多いものです。そのほか、旧耐震基準に基づいて設計されている物件などもあります。

これらの物件は価格が安いために想定利回りが高くなります。しかし、再建築不可の物件や旧耐震基準で設計された物件などは、銀行からの融資を受けられないため要注意です。

価格が安いために現金買いで購入できることもありますが、不動産投資家の大半は物件の購入にローンを利用します。自分自身は現金で購入できても、いざ物件を売却しようとしたときに、銀行のローンを利用できないために買い手がつかないといった事例は少なくありません。

万一現金が必要になった場合には、物件を売却して換金できるのも不動産投資の強みです。しかし、物件選びを間違えてしまうと、強みを1つ消してしまうことにもつながるので要注意です。

利回りありきで物件を選んだ結果、再建築不可などの条件や耐震基準などの確認を怠って失敗してしまうこともあります。

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失敗しない物件の情報を集めるためのコツ

ここまで投資用マンションを選ぶときに失敗しないための注意点を解説しましたが、どうすれば良い物件の情報を得られるのか、疑問に思う人もいるのではないでしょうか。

失敗しない物件の情報を集めるためのコツは、希望条件の明確化・営業マンへの営業・不動産会社選びの3点です。これらのコツについて詳細に解説します。

投資の目的や希望の収入などを明確にする

投資用マンションを購入したものの、期待していたほど利益が出なかったという結果にしないためには、あらかじめ投資の目的や希望の利回りなどを明確にすることが重要です。

マンション投資の目的には、継続的な家賃収入・転売による売却益・所得税と住民税の節税・相続税対策など様々なものが挙げられます。

最も重視する投資目的はどれなのか、また最も排除したいリスクはどんなものなのか、最初に優先順位をつけることが重要です。また、例えば家賃収入が重視したい目的であれば、毎月の現金収入がいくら欲しいのか、具体的な目標金額を設定することがポイントになります。

数字による明確な指標がある状態で物件を探すのと、なんとなく「儲かる物件が欲しい」と思って物件を探すのとでは、物件を判断する精度に大きな違いが出ます。

なお、どんな目的で物件を選ぶ場合であっても、すでに解説した賃貸ニーズの有無や耐震基準などのポイントを確認することは必要です。

不動産会社の営業マンに覚えてもらう

投資用マンションを購入する場合も、居住用のマンションを購入する場合と同様に、不動産会社の仲介を受けて手続きを進めます。市場に出回っている投資用マンションの情報を握っているのは不動産会社です。

なお、低価格高利回りで低リスクなど、良い物件の情報はめったにインターネットなどに出てきません。仮に情報が公開されたとしても、すぐに買付が入ってしまいます。

また、良い物件の情報が入ってくると、不動産会社は確実に売れる見込みのある投資家に情報を流します。良い物件の情報が入ってきたときに、不動産会社に情報の伝達先として選んでもらうためには、投資家として不動産会社の営業マンに覚えてもらうことが必要です。

営業マンに顔と名前を覚えてもらうためには、ビジネスパートナーとして敬意のある接し方を心掛ける必要があります。また、前項で解説した投資の目的や希望収入などをあらかじめ伝えておくことも有効です。

希望が明確であればあるほど、条件が合致する物件が出てきたときに、営業マンから情報を案内してもらいやすくなります。そのほか、あらかじめ銀行を開拓して融資の目途をつけておき、物件の購入資金を用意できるとアピールすることなども有効です。

営業マンは良い物件を案内した時には即決してほしいと考えているため、資金の用意ができていて即決可能であることを伝えておくと、良い物件の情報をもらいやすくなります。

情報を発信し続けている不動産会社を選ぶ

ここまで不動産会社の営業マンに「投資家として選んでもらうためのコツ」を解説しましたが、「そもそもどんな不動産会社を選べばよいのかわからない」という人もいるのではないでしょうか。

不動産会社を選ぶポイントは複数ありますが、重視すべきポイントは以下のようなものです。

  • 10年以上など長期的な業歴がある
  • 顧客からの評判を公開している
  • 会社または社長が長期的に情報発信をしている
  • 賃貸仲介店舗を持っている

特に投資用マンションを取扱う不動産会社を判断するに当たっては、業歴は重要なポイントです。業歴が長い不動産会社からは、物件を選ぶにあたって精度の高いアドバイスをもらえます。

そのほか、顧客からの評判が公開されていれば、どんな営業マンがどんな考え方で営業しているのかを判断可能です。社長がTwitterなどSNSを使って情報発信している場合や、webメディアを通じて情報発信している場合などは、これらの内容も判断材料になります。長期継続的に情報発信している不動産会社を選ぶことがポイントです。

そのほか、空室リスクを下げるためには、賃貸仲介店舗を持っている不動産会社を選ぶことが有効です。物件の賃貸ニーズを探るためには、現場で入居者募集に携わっている人の話を聞くのが最も効果的と言えます。

また、例えば空室が長期化した時にはどんなアドバイスをしているのか聞いてみるのも、不動産会社の見極めには有効です。

まとめ

投資用マンションを選ぶ上で失敗しないためには、可能な限り希望の条件を明確にしたうえで、立地にこだわって物件を探すことが重要になります。

また、良い物件の情報を得られるようにするためには、不動産会社の営業マンに顔と名前を覚えてもらうことも必要です。希望条件を数字に落とし込むなど明確化したうえで、ビジネスパートナーとして真摯に接することで、営業マンとの関係性を構築できます。

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