不動産投資を成功させる管理会社の選び方
管理会社を選ぶポイント4つとトラブルの事例、避けたほうが良い業者、管理費の相場、内容など…
弊社で運用しているマンション投資駆け込み寺で、よくある失敗相談は「節税」や「利回りだけを重視した収益」目的でマンション投資をしたケースです。
実際に、税金対策や利回り重視の投資で成功した方がいるのは事実でしょう。しかし、それはその方が、ご自身のプランに合わせた投資をしたからに他なりません。
ジー・ピー・アセットでは、マンション経営の相談に来られる方には、「節税効果」や「利回り重視の物件選び」はどんな人にも該当するマンション経営のメリットではないと伝えています。マンション経営は、プランありきの投資であり、それによって享受できるメリットも異なってくるのです。
よくあるマンション経営の失敗相談
CASE1： 節税効果は最初だけ・・・
マンション経営をするということは、個人であっても一つの事業になりますので、マンションを貸すことで得られた収入は課税対象となります。当然、その収入は利益として申告する必要がありますが、家賃収入をそのまま計上するのではなく、建物の減価償却分や借入金利を経費として引くことができるので結果として税金対策になるという説明が多いようです。
しかし、本当に節税の恩恵を受けることができるのは、新築ワンルームマンションであっても設備を短期で経費にできる最初の数年だけで、節税のはずが管理費・修繕積立金や不動産の固定資産税と都市計画税など実際にかかる経費の負担のほうが大きくなってきます。長期にわたる節税効果をメリットとして説明された場合は要注意です。
CASE2： 売るに売れない・・・
デベロッパーが手がけるマンション経営プランは、ほとんどが新築ワンルームマンションになります。
衛星都市の開発が進み、都心の一極集中が緩和しつつある現在でも、独身男女の地方からの流入が定期的に見込めるワンルームマンションの需要がなくなることはないでしょう。
また、マンションの耐震偽装が社会問題化し、法規制が整備されて以降に建造された物件は安心感もあり、まさに新築ワンルームマンションに投資するのは理に適った選択だと思われる方が多いと思います。
しかし、新築ワンルームマンションは、もし売却しなければならなくなった場合、その価値はどんなに築浅の物件であっても、分譲時の70%程度にしかならないケースが多いのです。
経済的なゆとりがなく、長期的な運用が可能であると判断できない場合はオススメできません。
CASE3： 入居者が決まらず利回り低下・・・
札幌や福岡など、地方の中央都市では、賃料の相場からするとマンションの価格が安く、収益還元法で算出された利回りが高いケースがあります。利回りは想定した賃料で入居者が獲得できたときに確定するものなので、地方都市でマンション投資をする場合は、家賃相場や立地条件などから、マンションの需要と供給のバランスが取れているかどうか調査する必要があります。
たとえ、家賃滞納保証やサブリースなどの契約を地元の業者としていたとしても、契約は賃借人ごとまたは定期的に更新されるため、契約内容の変更や契約解除がないとも限りません。
もし、賃貸管理行を業者に任せていなければ、現地まで足を運び入居者募集やトラブル対応をすべてご自身で行わなければなりません。
失敗しないための投資マンション選び
POINT1：地方マンションより都心マンション
都心のマンションは地方のマンションに比べ、価格が高いので、一般的に期間の利回りは低くなります。そのため、利回り重視でマンション経営を考えていると、都心のマンションは敬遠されがちです。
しかし、賃貸にしても売買にしても、都心マンションの人気は衰えることはなく、需要という点では地方のマンションとは大きく異なります。マンション経営では、元本であるマンションの資産価値を維持できること、そして想定される家賃で入居者を確保することができることが重要ですので、入居率や流動性を考慮すると都心のマンションのほうが無難であるのは間違いありません。
POINT2：やっぱり中古より新築？そんなことはありません
ご自分の居住スペースとして考えているのであれば、新築マンションには魅力があります。
しかし、マンション経営に限って言えば、新築であるメリットは多くはありません。新築というプレミアム価値は一番初めの入居者だけが享受できるものでしかなく、そのときは相場より高い賃料を計算できますが、それ以降は中古の家賃相場に合わせないと入居者を確保することは容易ではありません。賃料を下げずに募集することもできますが、入居者が決まらなければ確実に利回りは低下してしまいます。
また、もし現金が必要になり売却しなければならなくなった場合、特にワンルームマンションでは新築分譲時の価格と売却価格では、時には30％以上の差が出てしまうのことがあります。
POINT3：ワンルームよりファミリータイプ
マンション経営は、その目的によってターゲットとするマンションの規模も変わってくるので、一概には言えませんが、マンションの資産価値という観点から見れば、投資家層のみが売買するワンルームタイプよりも、実需で購入されることが多いファミリータイプのほうが安定していると言えます。
実需の層が購入するファミリータイプは、必然的に長期的な居住空間として利用されることが意識されています。それに対してワンルームタイプは入っては出て行く仮の住まいという位置づけのため、マンションの管理体制がファミリータイプよりも弱いケースがほとんどです。長期的に安心した暮らしを提供し続けるためには、管理体制がしっかりと機能しているかどうかチェックしておく必要があります。
ファミリータイプの場合は、一度契約されると継続されることが多く、また賃貸の入居者が気に入って購入を申し出ることもあり、好条件で売却できる可能性も出てきます。
マンション経営ケーススタディ
たとえば、独身の会社員であれば
賃貸マンションでは毎月の家賃がもったいないので、月に同じくらい家賃を支払うのであればマンションを購入した方が得だと思う方も多いと思います。実際にシングルライフを充実させるためにご自身でマンションを購入するというのも、一つのマンション経営の形です。マンションを購入すれば、ご自身で住まわれていても、毎月の支払いは資産形成であり大きなメリットとなります。
転勤や結婚などライフスタイルが変化したときのことを心配される方もいますが、その時に損益分岐点を越えているのであれば、売却すれば利益となりますし、また賃貸に出してその家賃収入でローンを完済すれば、それ以降の家賃は安定した収入源になるのです。
たとえば、ご夫婦どちらかだけが定職についているのであれば
たとえば、旦那様のみ定期的な収入があり、奥様は専業主婦というご家庭では、生命保険の変わりにマンション経営を選ばれる方がいらっしゃいます。
金融機関から資金を調達してマンションを購入する場合、団体信用生命保険に加入できるサービスがあります。団体信用生命保険に加入すると、加入者が万が一の事態になったときに、保険会社が債務者に代わって借入金を全額返済してくれます。残された家族に支払い義務が及ぶことはありません。マンションを賃貸に出していたのであれば、それ以降の家賃は定期的な収入としてご家族のために残すことができるのです。
たとえば、定年退職を迎えたご夫婦であれば
定年退職してから、ご自分たちのセカンドライフを考える方も少なくありません。定期預金や退職金といったある程度まとまった資金がある場合、長期的に安定した収入を得ることができるマンション経営はうってつけです。
マンション経営は元本を切り崩す心配がなく、精神的に安定することができますし、毎月定期的に入る家賃収入は、公的年金だけでは実現できないゆとりある生活を約束します。また、相続のときにも現金や有価証券は時価に対して課税されますが、不動産は評価額に対して課税されます。評価額は、一般的に賃貸中のマンションであれば現金の約1/4ほどになるので、相続対策としても有効な手段です。
失敗しないための賃貸管理の仕組み
POINT1：やっぱり賃貸管理も人間関係が大切
マンションを借りる人は、安心して日々の生活を営むことができる居住空間を提供されることに対する対価として家賃を支払ってくれます。ですので、賃貸管理の業務とは、ただ機械的に入居者を管理すればよいというものではなく、入居者との信頼関係を築き上げ満足してもらえることを重視しなければなりません。何事もアフターフォローが大切です。
トラブルや事故がおきたときに、入居者や管理組合と日ごろからのコミュニケーションをどれだけとっていたかにによって解決の選択肢は変わってきてしまいます。相手は「人」ですので、今どのように思っているのかを考えて行動しなければ、感情的になってしまいまとまるものもまとまりません。
POINT2：賃貸管理なんかで利回りを下げたくないと思っていませんか？
マンション経営を成功させるには、賃貸管理の仕組み作りが最も重要と言っても過言ではありません。短期的な利回りは低下しますが、賃貸管理専門の会社をパートナーとすることが、結果的に投資を安定させることになります。専業でマンション経営をしている方でなければ、とても入居者の募集から入居者や近隣、管理組合とのトラブル、火災や漏水など事故、滞納家賃の督促や退去時の敷金交渉など、すべてをこなすことはできません。
賃貸管理は、入居者の募集と契約だけを行う賃貸仲介から家賃滞納保証、空室保証までサービス内容が多様化しています。ご自身のプランにあわせて、サービスを選びましょう。
POINT3：「すぐやる課」のある賃貸管理会社選び
トラブルや事故が起こって苦情が来たときには、対応策を考えるよりも前に、現場にかけつけ入居者がおかれている状況を把握しなければなりません。人の暮らしは、仕事とは違って休みはありません。ですので、トラブルや事故が起きたときに、24時間年中無休で対応することができる体制をとっている会社を選ぶことをお勧めします。これは簡単なようですが、賃貸管理を専門とするスタッフのいる会社でないとできることではありません。
24時間年中無休の苦情対応体制をとっている会社では、「すぐに行動する」という意識が社員間で共有できています。大事な資産を預けることになるので、賃貸管理会社を選ぶときは、現場のスタッフに体験談などを聞いて相談して決めるとよいでしょう。
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