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ラクして稼ぐ不動産投資33の法則-成功大家さんへの道は「管理会社」で決まる!

ラクして稼ぐ不動産投資33の法則-成功大家さんへの道は「管理会社」で決まる!

株式会社ideaman (著)

2021年5月31日発行

老後の2,000万円問題やコロナウイルス感染症拡大に伴う景気の悪化などから、資産運用に興味を持つ人が増えています。不動産投資は、マイナス金利政策の導入によってローン金利が下がって以降、大きな関心を集めるようになりました。

しかし、不動産投資の失敗談は多いものです。不動産投資に失敗しないためには、物件と同じくらい管理会社も厳選することが重要になります。不動産投資で失敗する原因や、管理会社の選び方などについて解説します。

不動産投資で失敗する人が多い理由

不動産投資は物件選びの過程に着目されがちですが、物件購入後の管理も物件選びと同じくらい重要な要素です。不動産投資の失敗には様々な種類がありますので、ここでは失敗する原因について解説します。

成功する人と失敗する人の分岐点

不動産投資の世界では、若いうちにローンを利用して投資を始めることが成功への近道と言われています。早期に投資を始めれば、リスクと引き換えに大きなリターンを得られることも確かですが、成功確率を上げるためには知識武装も必要です。

節税ができると言われたり、ローンを使えば自己資金なしでも物件を買えるなどと営業されたりして安易に不動産投資をスタートすると、失敗する可能性も上がってしまいます。節税を要するほど高所得の人や、ローンの審査に通過しやすい高属性の人ほど勉強や事前調査をする時間がないかもしれませんが、不動産投資は自己責任の事業です。

不動産投資の経験がない人ほど、自分で物件やエリアを判断できる程度には、勉強または調査が必要になります。

管理会社は不動産投資の成否を左右する

不動産投資において賃貸管理を管理会社へ委託する場合、管理会社が担う業務範囲は多岐にわたります。入居者募集と審査に始まり、家賃の集金や入居者退去後の原状回復など、物件運用のほとんどを管理会社が代行することになります。

不動産投資の成否は管理会社が握るといっても過言ではありません。しかし、物件の厳選はしても管理会社の厳選をする投資家は少ないのが実態です。実際のところ、管理業を請け負っていない不動産会社に対して、管理まで請け負ってほしいと要望する投資家も少なくありません。

言いかえれば、管理会社の厳選はほかのオーナーと差がつく要素とも言えます。競争力を担保するためにも管理会社選びは重要です。

管理会社はどうやって見極める?

不動産投資では、多くの場合は物件購入後の管理を管理会社へ委託します。委託先の管理会社を見極めることは、不動産投資の成否を左右するといっても過言ではありません。管理会社の見極め方などについて解説します。

自主管理と管理委託はどちらが良い?

2021年時点では、不動産投資の賃貸管理は自主管理で問題ないと考える投資家も増えています。確かに、時間的な余裕や賃貸管理のノウハウを持っているオーナーであれば、自主管理でも事足りるかもしれません。

不動産投資において、管理会社に対する不満として多いものは「支払っている管理費の割には業務の質が低い」というものです。しかし、コストパフォーマンスを考慮して自主管理をするならば、オーナー自らがこなす仕事量の考慮が必要になります。

「自分の人件費」を考慮した場合に、節約できる管理費とオーナー自らの手間とが見合っているか考えることが必要です。入居者募集に関しては特に、低コストかつ短期間のうちに入居者を見つけ出さなくてはなりません。

入居者募集の手間暇やリスクなどを考慮すると、オーナーにとっては管理会社を厳選するほうが効率的と考えられます。

最大の空室対策は空室を出さないこと

入居者をすぐに見つけてくることは、管理会社の能力として重要なポイントと言えますが、入居者を維持することも、見つけてくることと同じくらい重要な能力です。

以前は、賃貸入居者のニーズに対して賃貸住宅が少なかったため、敷金・礼金2ヶ月という条件でも入居者を見つけることができました。しかし、不動産投資ブームなどを経て賃貸住宅の供給が潤沢な昨今では、敷金・礼金ゼロという条件での入居者募集も一般的です。また、広告宣伝費を数ヶ月分払ってやっと入居者が入るということもめずらしくありません。

そのほか、入居者が退去すると原状回復費用がかかります。入退去時のコストが膨張し始めた背景から、2021年時点では、入居者に早々に退去されると利益が上がらない時代に入りつつあります。

このため、入居者募集に長けた管理会社よりも退去者を出さない管理会社のほうが優秀と言えます。

管理会社の種類と傾向

一言で括られがちですが、不動産投資の管理会社にも複数の種類があります。主な分類は以下の通りです。

  • 大手メーカー系
  • 地場の建設会社系
  • フランチャイズ系
  • 地場の大手独立系
  • 地場の一般独立系

大手メーカー系や地場の建設会社系などがアパート建築を得意とする一方で、入居者募集のほうを得意とするのがフランチャイズ系の管理会社です。大手メーカー系や地場の建設会社では、新築物件の建築から物件完成後の管理まで任せられます。

土地の仕入れから始めたい場合などは、大手メーカー系や地場の建設会社系のほうが便利です。なお、多くの場合、物件完成後の管理については、一括借り上げのサブリースまでがセットになっています。

フランチャイズ系の管理会社の場合は、本社がスケールメリットを活かした大々的な広告を打っている点が魅力です。テレビやwebなどマス広告のイメージ効果によって、大きな集客力を維持しています。ただし、入居者募集に関しては実績があっても、入居者の維持に関してはリソースを避けない会社もあるので要注意です。

地方都市では特に、地場の大手独立系の管理会社が優れていることも少なくありません。場合によっては、一定のエリア内でフランチャイズ系よりも大きなブランド力を持っていることがあります。

他方、地場の一般独立系管理会社は昔ながらの「町の不動産屋」であり、IT対応などが遅れていることも多いものです。新規の顧客に対しては融通が利かないことも多いので、投資家仲間からの紹介などでない限りは、サービスの利用には慎重に検討するべきと言えます。

管理会社に求められるのは情報発信力

世界のIT化が進む現代では、入居者募集の情報発信もwebが主流です。不動産におけるwebマーケティングの中心は不動産ポータルサイトが担っているものの、入居者に対して物件情報を伝達する方法は、不動産ポータルサイトへの広告掲載のみではありません。

物件情報のみを伝達する広告よりも、今後は口コミが重要性を高めていくと考えられます。TwitterやInstagramといったSNSの投稿も口コミに近い性質を持っています。

例えば化粧品やサプリメントなど日用品の広告については、強い発信力を持つインフルエンサーに、使用感をSNS投稿してもらうというものが少なくありません。

2021年時点では、SNSで発信される不動産の情報はそれほど多くありません。しかし、賃貸住宅の入居者に多い20代~30代の人たちが情報収集にSNSを多用している状況下では、SNSを活用した情報発信も視野に入れる時期に入っていると言えます。SNSなどにもチャレンジする気質を持った管理会社のほうが、今後は有望と考えられます。

まとめ

不動産投資で失敗しないためには、不動産会社任せにするのではなく、投資家自らも市場調査や勉強することが重要です。また、入居者募集にコストがかかるようになってきた昨今では、入居者募集と同じくらい入居者の維持も重要なポイントになってきています。

なお、入居者募集にかかる時間や手間を考えると、自主管理よりも管理委託のほうが効率的なケースも少なくありません。自分に合った管理会社を選ぶためには、管理会社のタイプを理解することも重要です。



ラクして稼ぐ不動産投資33の法則-成功大家さんへの道は「管理会社」で決まる!

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監修者プロフィール

  • 人物

    小川 進一

  • 氏名

    小川 進一

  • 保有資格

    • ・(公認)不動産コンサルティングマスター

    • ・相続対策専門士

    • ・不動産エバリュエーション専門士

    • ・宅地建物取引士

    • ・賃貸不動産経営管理士

    • ・定期借地借家プランナー

  • プロフィール

    不動産一筋35年!成約件数述べ5,000件以上。
    自身も都内に複数所有している実践大家。

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