マンション投資基礎知識

不動産投資は出口戦略が重要:失敗しない区分マンションの選び方は?

区分マンションは不動産投資の投資先として、サラリーマンなどを中心に人気があります。しかし、区分マンション投資が本当に自分に合っているのかわからないという人も多いのではないでしょうか。

不動産投資の投資先としては、区分マンションの他にアパートや戸建住宅などが挙げられます。区分マンションの強みは、金融機関からの評価の高さや、手間・コストの少なさなどです。

この記事では、区分マンション投資の持つメリット・リスクに加えて、物件の売却まで見越した出口戦略について解説します。

マンションかアパートか?区分マンションへ投資するメリット

不動産投資を検討する人の中には、結局どんな物件に投資するのがいいのかわからないという人も多いのではないでしょうか。アパートか区分マンションかという視点で、区分マンションへ投資するメリットについて解説します。

ローンを利用しやすい

区分マンションはRC造の物件が大半です。立地などを別とすれば、RC造の建物は木造の建物よりも金融機関からの評価が高くなります。このため、区分マンションはローンを利用しやすいものです。

2021年時点では、金融機関から自己資金の投下を求められるケースも増えています。しかし、金融機関からの評価が比較的高く、自己資金比率を抑制できるという点で、区分マンションはアパートよりもメリットがあると言えるでしょう。

運用の手間が少ない

区分マンション投資はアパートよりも戸数が減るため、運用にかかる手間を抑制可能です。そのほか、1棟もの物件より設備故障なども少ないため、意思決定の場面が少なくなります。

信頼できる賃貸管理会社を見つけられれば、本業の仕事を抱えていても、安定した賃貸運用をできるのが区分マンション投資のメリットです。

アパートより修繕費が少なく済む

区分マンション投資では、1棟もの物件よりも維持管理費などのコストが少なく済みます。例えばアパート投資では、区分マンション投資にはない外壁・屋根などの修繕が発生します。

また、給湯器やインターネット設備なども修繕・交換する際にはまとまった数の対応が必要です。投資規模が小さいことから、運用にかかるコストも少なく済むのが区分マンション投資のメリットと言えます。

把握するべき区分マンション投資のリスク

ローンの利用可否や運用コストなどの面から始めやすい区分マンション投資ですが、注意すべきリスクもあります。

ローンを使いすぎると規模拡大に行き詰まる

安定した収入があることから、サラリーマンは不動産投資ローンを利用しやすいと言われています。ローンの利用可否を宣伝文句として、投資用物件を販売している不動産会社も多いものです。

しかし、ローンを利用して区分マンションだけを購入していった結果、借入額が与信限度額に到達し、規模拡大に行き詰まるケースはよく聞かれます。特に、新築マンション投資を始めたサラリーマンや医師などに多いケースです。

また、例えば区分マンションを2戸〜3戸など所有していても、1戸空室が発生すると赤字が大きくなります。区分マンションは1戸あたりの投資額が少なくて済む点がメリットですが、毎月の利益を拡大・安定させるためには、アパート投資の方が的確です。

投資規模を拡大するためには、区分マンション投資で数年間貯金した後に、マンションを売却することでアパート投資の頭金を賄うなどの戦略が必要になります。

2年目以降は節税効果が小さい

不動産投資は節税もできると宣伝している不動産会社は多いものです。しかし、本来、区分マンション投資が持つ節税効果はそれほど大きくありません。不動産投資による節税は、減価償却費の計上がカギを握ります。

しかし、RC造のマンション投資で計上できる減価償却費は少ないものです。運用1年目は物件購入にかかった費用を経費計上できます。このため、1年目はマンション投資でも節税が可能です。

2年目以降は物件購入の費用を経費計上できなくなるため、節税効果はあまり見込めません。節税額が小さくなったからと2戸目の区分マンションを購入する人もいますが、同じことの繰り返しになってしまうので要注意です。

新築物件には要注意

物件を売却して不動産投資の利益を確定する計画を出口戦略と呼びます。不動産投資で出口戦略を実現するためには、売却できる物件に投資することが重要です。

また、物件の売却によって利益を出すためには、最低限の条件として、周辺相場と同等か相場よりも安い物件に投資する必要があります。新築区分マンションは、その大半が周辺相場よりも高い値段になっているため要注意です。

新築区分マンションには、売主の利益や広告宣伝コストなどが価格に転嫁されています。周辺相場よりも20%〜30%程度割高な価格がついていることが大半です。新築物件も1度入居者が入れば中古物件と同じになるので、他の中古物件と値段を合わせないと売却できません。

売却してもローンを返しきれないという失敗はよくある話です。新築区分マンションへ投資するときには、価格の妥当性を検証することが重要になります。

出口戦略で失敗しない区分マンションの選び方は?

不動産投資を成功させるためには、投資を開始した当初から出口戦略を立てておくことが重要です。出口戦略とは、簡単に説明すると物件の売却に関する計画のことです。出口戦略で失敗しないためには、どんなマンションを選べば良いか解説します。

好立地の物件を選ぶ

空室中の物件は買い手から指値が入ることもあり、価格交渉になるリスクがあります。出口戦略を実現するためには、物件売却時に交渉を避けるためにも、賃貸需要がある物件を選ぶことが重要です。

コロナの拡大によって働き方が変化してきた2021年時点では、郊外のファミリー向け物件なども、有効な選択肢の1つです。郊外の幹線道路沿線で、ショッピングモールや病院などに近い物件は賃貸需要を見込めます。

なお、郊外の物件を探すのであれば、駐車場や駐輪場に空きがある物件を探すことが重要です。特に、子持ちの家庭には電動アシストサイクルを利用する人も多いものです。駐輪場に空きがないと、自転車を保管できないために入居者から敬遠されることも起こります。

適切な規模の物件を選ぶ

築年数が経過した後の収支を考慮すると、全体の戸数が少ないマンションは避ける方が無難です。小規模なマンションでは、管理費や修繕積立金といったランニングコストが高くなります。

管理費や修繕積立金は、区分マンションの共用部を維持管理するためのコストであり、マンション全体のコストを共用持分に応じて按分します。

マンション共用部の維持管理費には、マンションの規模による金額差があまりありません。マンションに入っている設備には、規模の大小によってそれほど大きな違いがないからです。

どんなマンションであっても、エレベーターや増圧給水ポンプなどの設備が入っています。規模が小さい物件であっても、共用部の維持管理費はそれほど安くなりません。共用部の維持管理費は規模による差が小さい一方で、戸数の少ないマンションではコストを頭割りする人数が少なくなるので、1人当たりの管理費・修繕積立金が大きくなります。

そのほか、大規模修繕工事に際して一時徴収金が発生する場合に関しても同様です。戸数の少ないマンションでは、1人あたりの負担が大きいものです。将来的に大きなコストがかかると判断されると、物件の売却は難しくなります。

共用施設が多すぎない物件

タワーマンションや団地型のマンションには、噴水やシアタールームなどの共用施設が入っているところもあります。このような共用施設がたくさん入っているマンションは投資対象として避ける方が無難です。

手の込んだ設備・施設ほど維持管理費がかかる上に、年数が経過すると利用する入居者も減ります。共用施設が充実していても入居者募集に有利とは限りません。共用施設の有無よりも、立地などの基本的なポイントを押さえている物件のほうが、入居者募集の戦略も立てやすいと言えます。

また、将来的な維持管理コストの増大リスクも考慮すると、作りがシンプルな物件の方が、売却しやすいものです。

まとめ

区分マンション投資は、費用や手間が少なくローンも利用しやすい点にメリットがあります。その一方で、ローンの使いすぎや物件選びには要注意です。

なお、区分マンション投資で出口戦略を成功させるためには、立地と規模に注意して物件を選ぶことが重要です。立地は物件売却の可否に関わります。

また、規模が小さすぎるマンションはランニングコストが嵩むため、築年数が経過したときに利益が上がりにくいものです。大きすぎず小さすぎない規模の物件を選ぶことが重要になります。


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