マンション投資基礎知識

マンション投資と戸建投資はどちらが良い?それぞれのメリット・デメリットを解説

不動産投資の効果的な手法は1つではなく、従来投資家が成功を収めた方法は無数にあるので、戸建やマンションなど何の物件に投資したらよいかわからないという人もいるのではないでしょうか。

マンション投資は手を出しやすく比較的手間をかけずに運用できる一方で、収益性は低くなりがちです。一方、戸建投資は高収益を上げやすいものの、出口戦略や安定性の面でケアすべきポイントがあります。

この記事では、マンション投資と戸建投資について、それぞれのメリット・デメリットを解説します。

マンション投資のメリット・デメリット

マンション投資は住戸の小ささから比較的低価格な物件も多い点がメリットですが、入居者の獲得競争や利回りの低さには要注意です。

ローンを利用しやすい

マンション投資が持つ最大のメリットは、RC造の物件であることや立地の良さから銀行のローンを利用しやすい点にあります。

マンションは駅やバス停の近くなど、交通利便性の高いエリアに建てられることが多く、金融機関から資産価値を高く評価される物件も多いものです。ただし、駅から遠のくほど資産価値の評価は下がるので、ローンの利用を重視するのであれば、とにかく立地に着目して物件を選ぶことが重要になります。

また、RC造のマンションは法定耐用年数が47年と長く、築年数がある程度経過しても資産価値を認められやすいことから、物件の売却も比較的容易です。

投資用物件の売却成否には、買手のローン利用可否が大きく関わってきます。買手が長期間のローンを組めない物件は、売れづらいものです。しかし、マンションは長期間のローンを組みやすいため、一定期間運用後に次の投資家へ売却することも容易にできます。

修繕費などの経費が少なく済む

マンションは共同住宅であり、投資用と居住用とに関わらず、必ず管理組合が組織されます。そして、廊下やエレベーターに加えて建物の構造部分など、共用部分については管理組合が維持管理の責任を持っています。

マンション投資で修繕費などがかかるのは基本的に住戸内の維持管理だけとなるので、戸建投資と比較すると修繕費が少なくなるのはマンション投資のメリットです。

また、マンションは戸建と比較すると面積が狭いことも多く、入居者が退去した後のクリーニングや小修繕などについても対象範囲が限定的です。退去後の後処理についても費用が少ないのは、マンション投資のメリットと言えます。

競合物件との違いをつけにくい

マンション投資で気を付けるべきデメリットとしては、似たような間取りやデザインの物件が多く、競合物件との違いをつけにくい点が挙げられます。ワンルームマンションの場合は特に要注意です。

ワンルームマンションは広さが20㎡~25㎡と画一化されているほか、あまり広くないことから間取りについて工夫できる余裕もあまり大きくありません。また、1棟につき数十戸単位で供給されることも多いため、競合物件が多くなります。

立地や家賃の安さなどでしか競合との差をつけられないケースも多く、オーナー自身が取れる選択肢も少なくなりがちです。マンション投資を検討する場合は、物件の広さや間取りに応じて入居者募集の戦略を考えることなどが必要になります。

投資効率はあまり高くない

マンション投資で要注意のデメリットとして、2点目には利回りが高くなりにくい点が挙げられます。ワンルームマンションの場合は特に、面積が小さいためによほど東京都心の駅近物件などでない限り、長期間高額な家賃を取れることなどは多くありません。

また、空室リスクの軽減を重視して好立地の物件を選ぶと、物件価格が高くなります。物件価格が高い一方で家賃はそれほど高くないため、マンション投資は低利回りになるケースも多いものです。

将来的に投資規模の拡大を狙っていくのであれば、物件の売却・入れ替えなどを絡めて長期的な戦略を立てることが必要になります。

戸建投資のメリット・デメリット

戸建投資はマンション投資と比較して収益性が高くなりがちですが、より計画的に運用することが重要です。戸建投資のメリット・デメリットを解説します。

1度入居者が入れば運用が安定しやすい

戸建物件投資が持つ大きなメリットとして、1度入居者が入れば退去が起こりにくく、長期的に安定した運用が可能である点が挙げられます。戸建物件の入居者ターゲットは基本的に子持ちのファミリー世帯などです。

子持ち世帯では、引っ越すと保育園の変更や子どもの転校などが発生します。2021年時点では、保育園はどこでも入れるというものではなく、また子どもの転校を避けたいと考える親は多いものです。

ただし、戸建投資では入居者に住居の購入と賃貸とで比較されるケースが多いため、1度退去が発生すると入居者の募集期間が長期化しやすい点には注意を要します。戸建投資で特に安定性を高めるためには、戸建賃貸に関して実績のある不動産会社を探すことが重要です。

実需向けにも売却可能

投資用の物件は投資家から投資家へと売却されることが多いものですが、戸建物件の場合は実需で家を探している人にも売却できます。売却先の候補が幅広く、投資の出口戦略に幅を持たせられる点は、戸建投資が持つ大きなメリットです。

また、戸建投資はマンションよりもリフォーム・リノベーションをしやすいものです。マンションの場合は管理規約に基づく制限があるほか、リフォーム工事の前にはあらかじめ管理組合宛の届け出も必要など手続きが煩雑です。

戸建投資では管理規約による制限などが特にないため、法令の範囲内であれば、オーナーが希望する形でリフォーム・リノベーションできます。

戸建投資ではそもそも賃貸の競合物件が少ない傾向にありますが、工事することによって競合との差別化を図り、入居者募集および物件の売却に役立てることも可能です。

修繕費がかさみがちになる

戸建投資で要注意のデメリットとしては、マンション投資と比較すると修繕費がかさむ点が挙げられます。戸建投資の場合はマンションと違って管理組合がないため、屋根や構造躯体などもオーナーが費用負担の上、維持管理することが必要です。

そのほか、戸建物件はマンションより面積が広いことも多く、入居者が退去した後に行うクリーニングや小修繕についても対応範囲が広くなります。戸建投資では、次の入居者を募集するまでにかかる修繕費などがかさむ点にも要注意です。

ローンの利用難易度が高い

戸建物件はマンションと違って木造物件が多くなります。木造物件はRC造のマンションと比較して法定耐用年数が22年と短い点に要注意です。

残存する法定耐用年数は物件購入時に利用するローンの返済期間とほぼイコールになっており、築年数が経過するほどローンの返済期間が短くなっていきます。返済期間が短くなると、毎月の返済額が大きくなって収益を圧迫する点に要注意です。

また、RC造のマンションと比較すると木造戸建ては金融機関からの担保評価が低くなる傾向にあり、場合によっては自己資金の比率が高くなります。

ローンの利用難易度は物件の売却可否にも関わるため、戸建投資を検討するのであれば、あらかじめ出口戦略を決めておくことが特に重要です。

まとめ

物件選びを間違えなければ安定しやすいのはマンション投資で、収益は大きいものの不確定要素が多いのは戸建投資と言えるでしょう。

毎月の収益はそれほど多くないとしてもリスクヘッジに主眼を置くのであればマンション投資が有効で、不確実性やリスクなどを計画性でカバーしつつ、大きな収益を狙っていきたいのであれば戸建投資がおすすめです。

投資する物件の種別を絞り込むためには、まず自分自身がどのようなスタイルで投資していきたいか決めることが必要になります。

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監修者プロフィール

  • 人物

    小川 進一

  • 氏名

    小川 進一

  • 保有資格

    • ・(公認)不動産コンサルティングマスター

    • ・相続対策専門士

    • ・不動産エバリュエーション専門士

    • ・宅地建物取引士

    • ・賃貸不動産経営管理士

    • ・定期借地借家プランナー

  • プロフィール

    不動産一筋35年!成約件数述べ5,000件以上。
    自身も都内に複数所有している実践大家。

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