マンション投資基礎知識

不動産投資で買える物件はいくらから?物件種別に解説

不動産投資で買える物件はいくらから?物件種別に解説

不動産投資は将来を見据えた投資として有効ですが、投資初心者にとっては「元手がたくさん必要」というイメージも強い資産運用です。実際に不動産投資はいくらからできるのか、疑問に思う人も多いのではないでしょうか。

この記事では、エリアと物件種別ごとに物件価格の統計を紹介するほか、最低限必要になる自己資金額について解説します。

投資用不動産はそもそもいくらくらい?

自分に合う不動産投資を判断するために、投資用不動産の値段はいくらくらいなのか知りたいという人も多いのではないでしょうか。投資用不動産には複数の種別がありますが、メジャーな2つの種類に絞って価格相場を解説します。

区分所有マンションの価格相場

不動産投資と収益物件の情報サイト健美家が発表したレポートによると、2021年第2四半期における各都市の区分マンション価格は以下の通りです。

各都市の投資用マンション価格グラフ

※参照:不動産投資と収益物件の情報サイト健美家
https://www.kenbiya.com/img/press/pre2021-07-13.pdf

日本で投資用不動産の値段が最も高いのは東京23区です。各都市との比較では東京23区だけが唯一2,000万円を超えています。なお、東京都内の郊外に該当する東京市部の投資用マンション価格は1,110万円です。23区内と郊外に該当する市部とでは大きな違いがあることがわかります。

東京23区の次に高いのは名古屋市・大阪市です。名古屋市は中部地方最大の都市であり、大阪市は関西で最大規模の都市となっているため、都市の規模が大きいエリアほど物件価格も高い様子が伺えます。

札幌市や福岡市も不動産投資の投資先としては人気があるエリアです。予算的に東京23区の物件を買えないのであれば、地方都市で物件を探してみるのも有効と言えます。

一棟アパートの価格相場

つづいて、同じく不動産投資と収益物件の情報サイト健美家が発表しているレポートから、一棟アパートの価格について都市別に比較します。

各都市の投資用一棟アパート価格グラフ

※参照:不動産投資と収益物件の情報サイト健美家
https://www.kenbiya.com/img/press/pre2021-07-13.pdf

一棟アパートについても、やはり日本で1番価格が高いのは東京23区です。なお、東京市部のエリアでは6,931万円となっており、横浜市と同水準まで価格が下がります。

投資用マンションの価格と比較すると、一棟アパートの場合は都市別の価格差が小さい点が特徴的です。横浜・名古屋・大阪で価格がそれほど変わらず、3都市と福岡市とを比較しても、投資用マンションほどの開きはありません。

また、比較している都市の中で最も価格が安いのは、マンションおよび一棟アパートともに札幌市です。とにかく価格を抑えて投資したいのであれば、札幌市も選択肢の1つと考えられます。

ただし、地方都市では都心部に立地する物件でないと、特に空室リスクに苦しめられることもあるため、物件選びは慎重に進めることが重要です。

それぞれの物件を購入するのに必要な自己資金

都市別の価格を比較した結果、比較した中で最も安いのは札幌市内の投資用マンションです。しかし、681万円という金額に対して「そんなにお金を用意できない」と思った人もいるかもしれません。

不動産投資では物件購入にローンを活用することで自己資金を抑制可能です。ローンを活用すると、必要な自己資金はいくらくらいになるのか解説します。

物件価格の1割~3割が目安

不動産投資はローンを活用して自己資金を減らすことで、自己資金に対する利益の効率を上げるのが一般的です。

すでにご紹介した、不動産投資と収益物件の情報サイト健美家が投資家向けに実施したアンケートでは、不動産投資家のうち約7割の人が物件購入に何らかのローンを利用したという結果が出ています。

アンケートは2021年4月~5月に行われたものですが、それ以前のアンケートでも、6割~8割の不動産投資家が物件購入にローンを利用しています。

しかし、ローンを利用した全員の投資家が全額をローンで賄えたわけではありません。ローンを利用した人のうちの約半数が、物件価格の一部について自己資金を投下しています。

自己資金の投下額については、物件価格の1割~3割が大半で、物件価格の全額をローンで賄えた人は少数派です。

「自己資金はいくら必要でしたか?」のグラフ

※引用:不動産投資と収益物件の情報サイト健美家
http://www.kenbiya.com/info/user_anquite_result202104.html

このため、例えば東京23区内で投資用マンションを購入するのであれば、2021年の時点では、200万円~600万円は自己資金を用意するほうが無難ということになります。また、同様に考えると、東京23区の一棟アパートへ投資する場合に必要な自己資金は、1,000万円~3,000万円です。

都市と物件ごとの価格相場を調べたうえで、価格の1割~3割が自己資金として必要と考えれば、不動産投資はいくらからできるのか判断できます。

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自己資金を抑えられる物件の特徴

不動産投資にローンを利用できるのは、購入する物件に対して銀行が抵当権を設定すれば、万一返済不能状態に陥っても物件の売却によって資金を回収できるためです。

この仕組みから、銀行は万一の場合に問題なく売却できると判断した物件に対してローンを出します。どのような物件であれば銀行から高評価を得られるのか解説します。

入居者からの人気が高く高収益な物件

銀行の印象が良い物件の1つ目は、入居者からの人気があって利回りの高い物件です。不動産投資ローンの返済は家賃収入を原資とするため、家賃収入が多く入ってくる物件に対して銀行は高評価を下します。

また、利回り重視で物件を選ぶ不動産投資家は多いため、高利回りの物件であれば万一の場合にも問題なく売却できます。

物件ごとの家賃収入に関しては想定利回りから判断できますが、空室が発生すれば家賃は入ってこないため、確実に入居者を集客できるかも重要なポイントです。

入居者を集客できる物件とは、立地が良い物件とも言いかえられます。なお、新築の方が集客できるのではと考える人もいるかもしれません。しかし、不動産投資においては中古物件の方がおすすめです。

新築物件では入居者を募集してみないと、本当に入居者が入るかわかりません。その一方で、中古物件の場合はそれまでの稼働履歴を確認できます。中古物件の方がより論理的な根拠から入居の有無を判断可能です。

古すぎない物件

新築・中古の区別においては中古物件の方がおすすめと解説しましたが、極端に古い物件はおすすめできません。例えば築40年越えのマンションなどは、入居者募集に苦戦する可能性が高いと判断されて、ローン審査を通過できない可能性もあります。

そのほか、法定耐用年数と築年数との比較も必要です。大半の銀行は、法定耐用年数を超過している物件に対して価値を認めません。特に木造アパートの場合は要注意です。

木造住宅の法定耐用年数は22年なので、銀行がローンを出すとしても、返済期間は最長22年で設定されることが多くなります。返済期間が短くなると毎月の返済元本が大きくなり、不動産投資の収益を圧迫する点に要注意です。

物件種別の法定耐用年数については国税庁のホームページで確認できます。ローンを利用するのであれば、構造ごとの耐用年数も考慮しつつ物件を選ぶことが必要です。

※参照:国税庁
https://www.keisan.nta.go.jp/h30yokuaru/aoiroshinkoku/hitsuyokeihi/genkashokyakuhi/taiyonensutatemono.html

銀行のローン審査を視野に入れると、できれば築10年前後のRC造マンションなどがおすすめと言えます。

再開発エリアなどに立地する物件

銀行は購入物件のことを「将来的に問題なく売却できるか」という目線で見ているため、将来的に値上がり期待の大きい物件は高評価を得られます。

どこのエリアであれば将来的に不動産が値上がりするかという点については、専門家でも正確な予測は困難です。

しかし、人口が増加するエリアでは住宅需要が喚起され、住宅価格が上がるという点を考慮すると、今後人口が増加するエリアを見極めることが物件の値上がり予測に役立ちます。

人口の増加予測も簡単なものではありませんが、1つの目安になるのが都市の再開発計画です。再開発が進むエリアでは、生活利便性や交通利便性が向上するため、住みやすい街に変化することを予測できます。

住みやすい街には人が集まってくるため、再開発エリアに立地する物件を購入する場合は、銀行に対してアピールする材料を集めやすいです。

都市の再開発計画に関する情報は、PR TIMESというwebサイトで「商業施設・オフィスビル」関連のニュースを検索するのも役立ちます。

※参照:PR TIMES
https://prtimes.jp/main/html/searchbiscate/busi_cate_id/020/lv2/70

まとめ

不動産投資はいくらからできるのかという疑問を解消するためには、都市別の物件価格を調べることが有効です。不動産投資ローンの利用を考慮すると、相場価格の1割~3割が必要な金額の目安になります。

なお、投資用不動産であればどんな物件でもローンを利用できるわけではありません。銀行がローンを出してくれる物件には、高収益・古すぎないなど複数の条件があります。

ローンを引き出せる条件を把握したうえで物件を選ぶことが、不動産投資に必要な自己資金を抑制するためのコツです。

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監修者プロフィール

  • 人物

    小川 進一

  • 氏名

    小川 進一

  • 保有資格

    • ・(公認)不動産コンサルティングマスター

    • ・相続対策専門士

    • ・不動産エバリュエーション専門士

    • ・宅地建物取引士

    • ・賃貸不動産経営管理士

    • ・定期借地借家プランナー

  • プロフィール

    不動産一筋35年!成約件数述べ5,000件以上。
    自身も都内に複数所有している実践大家。

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